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近年來,二手房買賣引發的消費糾紛不少,其中相當一部分是合同條款不明確引起的。27日,記者自濟南市房管局和市工商局聯合新聞發佈會獲悉,濟南二手房合同示範文本27日起正式實施。根據不同需求,合同示範文本分爲《濟南市房地產經紀服務合同》(出售委託)、《濟南市存量房屋買賣合同》(經紀成交版)、《濟南市存量房屋買賣合同》(自行成交版) 3 個組成部分。上述兩部門負責人着重就關注度較高的經紀成交版合同(以下簡稱《合同》)進行解讀。
明確買賣房屋的產權是購買二手房的第一步。房屋權利登記分爲獨有和共有,共有指兩個以上權利人共同擁有同一房屋。《合同》明確,買賣房屋訂立合同時,房屋所有權證內的共有人應在合同內簽字蓋章。已購公有住房上市出售的,參加房改的夫妻雙方均應在合同中籤字蓋章。
買賣已出租房屋的,出賣人應當在出售前3個月通知承租人,承租人在同等條件下有優先購買權。如承租人放棄優先購買權,買受人購房後應繼續履行租賃合同,並與承租人簽訂主體變更合同。
買賣已抵押房屋的,出賣人應當告知買受人房屋抵押的事實,並在辦理房屋過戶前解除房屋抵押。此外,集體所有土地上的房屋,只能在本集體組織內部轉讓。
二手房買賣中,首付、尾款怎麼交付最爲關鍵也最容易出問題。爲了規避買賣雙方的資金風險,《合同》第二條設定了資金監管和自行交割房款兩種方式,當事人可自行選擇;當事人選擇資金監管交割房款的,經紀機構有義務協助當事人辦理資金監管有關事項。
合同中明確規定,買賣雙方選擇資金監管交割房款的,經紀機構協助買賣雙方自本合同簽訂之日的有效期內(時間雙方約定)與資金監管機構簽訂《存量房交易資金監管協議》。可選擇市房管部門提供的資金監管服務代收代付交易資金(諮詢電話:82077114)。
據瞭解,二手房交易資金監管是指買方將交易資金先存入專用賬戶,產權過戶登記完成,確認買方可以領取房產證後,再從專用賬戶中將交易資金劃入賣方賬戶。這就從根本上解決了二手房交易資金的安全問題。
二手房交易的過程,經紀機構到底應該收哪些費用,哪些錢中介不應該經手?《合同》也有明確規定。
濟南市住房保障和房產管理局負責人表示,原則上來說,中介不得經手房屋的交易資金。《合同》第六條設定了經紀方促成簽訂合同並分別完成與出售人、買受人雙方簽訂的經紀服務委託的服務事項和約定的服務標準時,當事人可約定佣金的支付方式。經紀機構完成委託事項,出賣人和買受人應該按照房屋成交總價的一定比例支付佣金。具體比例合同中爲空格,由簽約三方約定。
除了房屋佣金外,經紀機構爲買賣雙方提供代辦貸款等其他服務的,應當向買賣雙方說明服務內容、收費標準等情況,經買賣雙方同意後,另行簽訂合同。這也在一定程度上約束了中介的亂收費行爲。
實際交易的過程中,由於考慮不全面,不少購房人過戶後才發現不少遺留問題。例如,買學區房爲了孩子上學,卻發現原房主的戶口沒有遷移等。
爲了解決上述問題,《合同》有了一些提示性約定。《合同》第三條約定:爲保障該房屋的交付、戶籍遷出等事項的履行,買賣雙方可以作出相關的約定。《合同》留出空格提示簽約雙方進行約定。濟南市房管局產權市場處相關工作人員表示,比如買方可以要求原房主拿出2萬至3萬元當作“戶口遷移”的押金,如果在雙方約定時間內把戶口遷走,退還押金;如果達不到要求,買方可以把押金當作補償用來辦理戶口遷移。這樣可以有效維護買房者的利益。
住宅專項維修資金作爲房子“養老錢”,也是經常被忽略的問題。《合同》中約定,買賣房屋若建立了房屋專項維修資金,其專項維修資金賬戶中結餘的資金隨房屋所有權同時轉讓,出賣人同意本房屋專項維修資金過戶、變更至買受人名下。
新版合同實施前,二手房買賣合同多是各家中介自行制定。在各種條款的設定上,購房者完全處於弱勢被動地位。購房者多要無條件按照經紀機構合同來執行,比如辦事流程、付款方式等,買賣雙方的權益多得不到保障。
合同第七條“違約責任”中,明確了經紀機構的違約責任。經紀機構應爲買賣雙方提供誠信服務,若因經紀機構違法、違規行爲或未盡義務造成買賣雙方損失的,經紀機構應承擔相應賠償責任。
買賣雙方單方違約導致本合同解除的,若經紀機構無過錯,違約方應代守約方向經紀機構支付中介佣金,守約方已支付的,經紀機構應退還守約方支付的中介佣金。
上述負責人說,從過去處理一些信訪投訴事件來看,因經紀機構在合同簽訂前未充分了解出售房屋信息、未及時告知可能影響交易的潛在因素、房屋交易相關法律規章知識及注意事項等產生糾紛的比例較高,新合同都進行了明確約定。
濟南市房管局副局長李勝偉表示,今後房屋中介機構都要在營業場所醒目位置公示房地產經紀服務合同、房屋買賣合同,今後凡已取得所有權證的房屋再上市交易都應使用規範合同文本,房管部門在受理經紀服務糾紛時,凡未按要求使用規範文本的,將被處罰。記者還了解到,新合同近期將納入存量房網籤系統中使用。