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1992年,商人羅建軍風風火火在東莞常平租地建設隱賢山莊時,不會想到他將因經營慘淡和債務危機面臨退出的境地。這個曾被列爲“東莞之路”四大景點之一的隱賢山莊,由於土地使用權及資產權屬的糾紛,羅建軍旗下的中昌公司及其關聯企業,與準備接盤的東莞市華鼎物業投資有限公司鬧得不可開交,雙方均稱對隱賢山莊擁有經營權。目前,常平鎮信訪部門已介入事件調停。
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經營不善“隱賢山莊”或易主
東莞麗城隱賢山莊旅遊風景區位於東莞市常平鎮。因明末賢臣李覺斯在此隱居而得名。景區有隱賢寺、掛牌五星麗城假日酒店等,一直以來,都是東莞東部最爲知名的主題公園景區,也是東莞市的特色風景區之一。
1992年,中昌集團有限公司以受讓方的名義,與常平鎮橫江廈股份經濟聯合社簽訂了《土地轉讓合同》,中昌公司依約支付給橫江廈村60萬元土地出讓款,並經營橫江廈村交付的相應土地。隨後,因開發擴展的原因,1994年、1999年,中昌公司及其關聯企業又以類似的方式,先後與常平鎮霞坑股份經濟聯合社簽署了《土地轉讓合同》,就相關地塊共計406.232畝土地使用權租用達成協議。
在橫江廈及霞坑村的地塊上,作爲中昌公司法人的羅建軍,帶領企業經過近20年的開發後,建成了隱賢山莊風景區,作爲東莞東部最大規模主題公園,隱賢山莊一度經營十分紅火。
2012年7月24日,由於經營不善,發展中面臨資金問題,中昌公司及其關聯企業法人代表羅建軍,與中鼎物業公司法人代表蘇毅,共同簽訂了《土地使用權轉讓合同》約定。該合同清楚顯示:簽約後,中昌公司原先與兩個村簽訂的《土地出讓合同》及《土地使用權承包合同書》中相應的管理經營,由中鼎公司承接。而中鼎公司將支付給中昌公司轉讓款共計人民幣6000萬元。在該合同簽訂後,中鼎公司分兩次,將款項打入東莞市隱賢山莊旅遊娛樂公司的賬戶。
據東莞市華鼎物業投資有限公司相關負責人介紹,2012年7月籤的合同,經過東莞市常平鎮橫江廈股份經濟聯合社、常平鎮霞坑股份經濟聯合社的蓋章確認,該公司與羅建軍旗下的中昌集團有限公司、東莞市麗城實業有限公司、東莞市隱賢山莊旅遊娛樂有限公司簽約並支付全額資金,受讓了位於常平鎮“隱賢山莊”的土地使用權,包括唐宮魚灣酒樓、麗城假日酒店後山空地、湖泊景觀及附着建築等。隨着這筆6000萬元資金入賬,隱賢山莊完成了一次“易主”。
6000萬元的債務儘管巨大,但這並非中昌公司債務危機的初次顯現,“隱賢山莊景區裏的土地,都是農保用地,不能用來開發地產,而近年來由於經營不善,景區最值錢的麗城假日酒店,已經作爲抵押資產抵押給銀行。”據知情人士透露,由於羅建軍向多處借款,通過法院被執行人信息查詢,可查到酒店麗城已欠了鉅額債務,除了東莞,還有廣州和佛山的法院立案信息。記者通過查詢發現,光東莞市中級人民法院去年11月立案的執行標的,就已超過1.3億元,被執行人住址都指向隱賢山莊大道8號——麗城酒店。
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景區“風光”背後債務重重
華鼎公司負責人稱,中昌集團及其關聯企業,在完成隱賢山莊土地使用權轉讓的同時,爲了扭轉該公司面臨的困境,在書面協議中特別約定,轉讓後,向華鼎物業續租上述場所經營期2年,以維持該公司已有的飲食、休閒娛樂項目等業務經營,期限至2014年7月31日。
“然而,相關合約到期後,中昌集團及期關聯企業卻背信棄諾,拒不交付隱賢山莊管理經營權,工作人員也沒有全部撤離。”華鼎公司負責人稱,今年8月1日開始,他們公司通過律師溝通、當面交涉等多種方式,與中昌集團主要負責人交涉、商議公司公司按時對隱賢山莊度假公園土地使用權及資產權屬履行合法權益的事項,均遭到無理拖延及惡意阻撓。
中昌公司不僅拒絕交出隱賢山莊管理權,而且還向他們發出律師函。否認兩年前的交易,稱交易的6000萬元款項屬於借貸關係。還稱華鼎物業投資公司涉嫌“高利貸”,目的是逼迫中昌公司廉價轉讓山莊土地使用權。
華鼎物業投資公司相關負責人告訴記者,之所以出現這樣的局面,就是當時答應給原有公司兩年的緩衝期,兩年裏都是免費給中昌公司使用。當時答應購買這些土地使用權:一方面是爲了自己公司賺錢,另外一方面也是想幫中昌公司渡過難關,纔會在合同上答應了原有公司,兩年後可以給他們回購。沒想到這種“仁慈”,卻讓華鼎自己陷入了被動的境地。
10月22日上午,中昌公司一位自稱祕書的王先生拒絕迴應記者提出的任何問題。但其遞交給記者的一份“事件說明”,卻清楚地擺明了他們對事件的迴應及立場。在一份寫給政府部門的《關於中昌公司與華鼎公司借款還貸一事的說明》材料中,中昌公司認爲,2009年,由於公司經營困難,在當年11月30日和2010年3月5日,羅建新與蘇毅簽署了兩份《轉讓股權協議書》,由中昌公司負責人羅建新先後以麗城假日酒店合計55%的股份作爲抵押,向華鼎公司借款人民幣500萬元,雙方約定了較高的利息,到2012年8月,本息已經到了2000萬元。無論公司如何經營和節省開支每年利潤都遠不足支付500萬的借款利息。
2011年,常平鎮政府有意收購隱賢山莊,使其與常平鐵路公園連成一片。在當時背景下,中昌公司及期關聯公司就以隱賢山莊區域的土地房產,以3.8億元與政府磋商收購事宜。爲盤活資產,公司再次向蘇毅借款4000萬,連同此前的本息2000萬,借款達到6000萬。
《說明》材料還稱,在借款時,公司以價值4個多億的土地作了抵押擔保,雙方約定的借款期限爲兩年,借款利息爲年息36%到60%,且按6000萬的本金計息,截至2014年7月,本息已達到1.3億元。中昌公司及期關聯企業已完全無力償還借款。
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“轉讓合同屬實,我們更認可中鼎公司”
就在華鼎公司和中昌公司深陷隱賢山莊土地使用權之爭的時候,土地主要所有方——常平橫江廈村的幹部告訴記者,這些土地都是農保用地,從1992年以60萬元轉讓給中昌公司至今,已經有22個年頭。中昌公司的負責人在2012年的時候,找到村委會,要求村委會跟他們籤一個補充協議:將橫江廈村作爲合同丙方,同意將原屬於中昌集團旗下的隱賢山莊土地使用權,轉讓給乙方東莞市華鼎物業投資有限公司經營。從2013年1月1日起,乙方開始向丙方繳納土地管理費。在補充協議上,橫江廈村的8位村民代表簽了字。橫江廈村承認這份合同真實有效。
橫江廈村幹部告訴記者,他們也沒有想到會出現這種狀況,對事件暫時不便置評,先讓鎮政府相關部門介入處理。
但該幹部也表示,目前,大多數村民還是支持華鼎公司,畢竟白紙黑字的合同在那裏,而且村裏也希望新公司進駐後能投入更多資金,對景區重新包裝開發。隱賢山莊發展好了,村民獲利也更多。橫江廈村民李先生則表示,村幹部現在也是搖擺不定,不知該支持哪個。主要還是因爲原來的中昌公司還欠村裏1000多萬元,大家心裏都知道,原來的公司早就欠下數億元的債務,村幹部生怕中昌公司在這場爭奪戰中輸了,欠村裏的1000多萬元,可能就會徹底變成死賬,追也追不回來了。
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“中昌”希望延遲還款,華鼎公司堅決拒絕
對於這筆“歷史”欠賬,中昌公司及其關聯公司在《說明》材料中坦承,事件發展到這一步,“公司也有一定的錯誤,”並表示當時“如果不是急功近利地投資發展,也不會借那麼多高利貸,”而現在,他們希望在政府的協調下,給予適當的時間,還借款本金和利息支付給蘇毅。如果華鼎公司負責人蘇毅不同意延展還款期限,中昌公司也接受政府指派的評估機關,以抵押物進行評估後,依法償還借款。
對此,華鼎物業堅決不同意,該公司認爲,經過多次交涉,商議華鼎公司從今年8月1日起,對隱賢山莊度假公園土地使用權及資產權屬履行合法權益的事項,均遭到無理拖延及惡意阻撓至今,其間引發的任何糾紛及法律責任,全部由中昌公司及其關聯企業負責。
華鼎公司還於今年9月9日在隱賢山莊貼出公告,要求隱賢山莊度假公園內的商家、租戶及經營者,速與華鼎公司聯繫,並辦理登記、備案等手續,按時交納租金,取得公司出具的合法收據。否則,相關權益無法得到保證。
對於上述糾紛,目前常平鎮政府相關部門仍未明確表態如何處理,只由信訪部門介入調停。
南方日報記者方鎮彬