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國慶長假剛過,各項消費數據陸續出爐。與以往相比,人們在這個黃金週有了更豐富的選擇,消費結構升級的特點也更加凸顯,不僅旅遊、休閒、餐飲、購物等活動依然紅火,新的假日消費也越來越有市場:看房、買車、健身等成了更多家庭的度假節目。尤其是節前“房貸新政”發佈,更是打亂不少人的出遊計劃,“不看景點改看房”成爲今年國慶期間獨特的風景線。專家表示,在居民收入增加的背景下,消費結構持續升級,樓市需求有望持續旺盛,契合居民改善性置業需求的高端生活社區將迎來新機遇。
消費升級樓市需求持續井噴
“十一”長假歷來是市民消費旺季。來自天津市商務委的信息,國慶黃金週期間,節日消費市場繁榮活躍,據對170家商業企業監測顯示,國慶黃金週期間共實現銷售收入16.6億元,同比增長10.8%。與以往長假相比,這個長假消費升級的特點也更加凸顯,不僅旅遊、休閒、餐飲、購物等活動依然紅火,新的假日消費越來越有市場:看房、買車、健身等成了更多家庭的度假節目,文教消費、租賃消費、網絡消費、綠色消費走俏,高科技、高附加值的新產品熱銷,時尚、現代、個性化的休假方式受到消費者特別是中青年的歡迎,黃金週的含金量正在加速提高。
專家表示,從長假期間居民消費現狀來看,我國目前消費結構升級正駛入快行道。資料顯示,我國居民消費結構經歷了三次升級轉型:第一次消費結構升級出現在改革開放之初,這一階段糧食消費下降,輕工產品消費上升,帶動了相關產業的迅速發展,並帶動了第一輪經濟增長;第二次消費結構升級出現在上世紀80年代末至90年代末,這個階段居民消費水平得到較大提高,家用電器等耐用消費品開始大量進入尋常百姓家庭;進入新世紀以來,我國居民消費水平開始進入以享受型模式爲主要特徵的第三次消費升級。
數據顯示,目前我國人均GDP已超過5000美元,按照國際經驗,我國總體上進入了消費加速轉型階段,居民消費由原有的簡單數量增長演變爲數量增長與質量提高並行,消費結構向更高層次轉化。第三次消費升級轉型持續的時間將比前兩次長,對經濟的影響力和推動力要更強。消費結構的變化將越來越體現以人爲本和生活質量的顯著改善。這一時期各種高檔耐用消費品如住房、汽車、家用電腦、現代通信商品等有效需求將逐步上升,對服務消費(如餐飲、旅遊等)的需求和質量要求意識大爲提高等。其中,住房消費增長最爲突出。據中原地產(天津)投資顧問部數據顯示,2013年天津新增商品住宅1364萬平方米,較2012年上升17%;成交1299萬平方米,環比2012年上升35%;2013年天津市二手房私產住宅共成交87277套,與2012年相比上漲56.1%;成交面積爲725.6萬平方米,環比上漲63.5%。
專家表示,目前我國居民的消費結構正加快升級,新的消費熱點不斷涌現。未來我國居民的消費活動將進一步活躍,消費增長率將穩步提高,消費總量持續高速增長。把握消費升級的契機,不僅有利於形成新的國內市場空間和經濟發展空間,也有利於經濟的持續快速協調發展。
改善住房高端社區迎來機遇
相關專家表示,隨着我國居民的消費結構加快升級,城鎮居民消費從十幾年前的百元級、千元級升至近幾年的萬元級、十萬元級甚至百萬元級。消費檔次愈來愈高,消費週期愈來愈短,恩格爾係數愈來愈低。從住房方面來看,幾年前,多數人認爲有套房子,幸福指數就很高。而在人們生活水平提高的當下,人們對住宅產品的認識不斷升級,消費者越來越重視家居質量和家庭氛圍。買房的要求已經從過去“看着好”向現在“住得好”轉化,產品中各方面細節的設計及社區居住舒適度已成爲客戶購買住宅的重要標準。
有市場自然不缺產品,天津下半年高端住宅入市腳步加快。據悉,上月天津已有不少高端樓盤開盤或加推,其中包括公寓住宅及別墅。天津某高端別墅的負責人表示,對於今年“金九銀十”,他有非常大的信心。一是由於家庭人口的分化衍生所形成的一個關於房屋面積的改善;另一個是對生活訴求、生活狀態、生活方式的改善。與此同時,在京津冀協同發展的大背景下,天津北方經濟中心的戰略地位不斷凸顯,天津經濟發展空間不可限量,這也會吸引越來越多的外地高端置業者進入天津,推動天津高端住宅持續熱銷。從消費傾向來看,如果是對於面積的追求,那麼在市區內的大盤項目會比較好,因爲配套和交通距離相對完善;如果對於生活狀態的完善,那麼近郊的別墅和資源型住宅不妨是一種選擇。
對於這些中高端樓盤,專家認爲是樓市產品中保值性較好的。稀缺性是終極置業樓盤的最基本素質,它的價格決定了它只能面向金字塔最頂端的人羣。但中高端樓盤的改善型樓盤價格僅略高於市場均價,抗跌能力強,時間越久越有價值。因此,中高端的改善型樓盤除能抵禦通貨膨脹,在經濟形勢不樂觀、市場冷淡的背景下,房價最先下跌的可能是受價格影響較大的剛需樓盤,而改善型樓盤相對受到的波動較小。
品質制勝高端綜合體受青睞
在地產界人士看來,高端住宅雖然代表着樓市未來方向,但置業者也需區別對待,具備稀缺地段、配套完善、居住舒適等要素的高端複合大盤更具置業價值。首先是完善齊備的生活環境。即在項目所在的地段以及該地段周邊區域所形成的商業、生活、娛樂的環境,在購房決策中,一個良好的地段始終是人們最注重的因素。儘管曾經有一輪高端休閒去地段論的不同聲音,但經得起市場、時間檢驗的真正高端住宅,必然佔據城市核心地段,這是稀缺資源的不可複製性決定的。
其次是成熟的設計理念和規劃。好的社區環境能夠滿足人們心中的審美需求,在人工的建築物中間,綠化起到了很好的柔化和連接各個建築實體之間關係的作用。人來自於自然,同樣迴歸於自然,設計尊重自然,因地制宜充分利用大自然原本的環境和原有的特色,達到設計與當地風土人情、文化氛圍相融合的境界。一般來說,公共的景觀與綠化和用地面積,標誌着社區整體環境質量的檔次。
第三是優良的物業服務。對於高端住宅而言,品質與管理應並重,在強調物業管理的同時,多元化的會所設施,足不出戶就可享用各項設備,優良的物業管理,可提高私隱度及住戶的安全感。完善的設備及管理,是高端休閒住宅的重要一環。與衆多高檔樓盤同時出現的,是越來越多的項目開始引入先進的物業管理公司,一是提升樓盤的品牌形象,二是爲樓盤交付後的保值增值提供保障。高端住宅不僅僅是奢華的戶型和昂貴的裝修,更重要的是後期的服務能否達到客戶所想要得到的標準。
第四是豐富齊備的社區配套。隨着人們生活水平的提高以及城市的發展,人們對居住的要求也不斷升級,如今人們對於居住的要求已經不再滿足於單純的遮風擋雨,而是更多地開始關注住宅產品各方面細節以及社區居住舒適度。交通便利、道路通暢,配套完善,周圍商業完善,無或少不良污染源,已成爲購房者必選的參考要素。