上週，廣州市出臺了所謂最嚴厲的住房公積金制度，該政策禁止公積金的二次貸款。在央行救市、改善型需求蠢蠢欲動的背景下，此類政策爲住房公積金構建了一道防火牆。

　　從9月末出臺的央行政策看，改善型購房需求的釋放面臨一個利好。對於此類羣體來說，可以拋售首套住房，進而通過公積金貸款來實現更大戶型的住房需求。但是，這樣一種行爲，會對剛需購房者的公積金貸款權利造成損害。

　　之所以如此推斷，其道理也很簡單。今年以來，各地頻頻爆出公積金貸款額度不夠的新聞，就說明住房公積金資源依然面臨僧多粥少的局面。換言之，在央行這樣一個政策下，將有更多的改善型購房者將目光盯向公積金資源。要意識到，公積金資源之所以受青睞，在於其貸款的成本低。

　　目前二套住宅的公積金貸款利率水平爲4.95%。如果對比6.55%的基準利率，那公積金貸款基本上屬於基準利率的75折水平。而從目前央行信貸放鬆政策的具體實施情況看，7折房貸利率並沒有在哪家銀行落地。對於二套置業的羣體來說，必須面對基準利率1.1倍的信貸成本。即使有打折，也主要是95折的水平。

　　如此對比，公積金貸款的優惠自然是清晰的。爲了提防改善型購房者來搶食此類資源，類似廣州的做法自然可以被理解，構築防火牆也是順理成章的。但如果認爲這就解決了問題、保護了剛需購房者的公積金貸款權利，可能就又陷入了一個誤區。

　　現實情況是，即便是首套剛需購房者，在公積金貸款上也需要一個漫長的等待時間和較高的成本。首先，公積金貸款的各類材料準備等程序繁瑣。假如一個辭職者去申請公積金貸款，哪怕繳納的時間再長，也基本上無法獲取貸款。即使有可能，也需要更多的準備材料。其次，公積金貸款的使用還得看房企的臉色。近期也有類似的報道批評某些房企拒絕接受公積金貸款的行爲。此類行爲下，購房者的購房計劃被擱置。

　　從加快獲取貸款的心理出發，購房者可能會捨棄公積金貸款，而轉向商業貸款。不過部分商業貸款確實有點“勢利”，總是先把資金貸給改善型購房者，因爲此類羣體可供擔保的財產比較充裕。而剛需購房者只能加大成本，才能獲取此類資源。

　　再回頭看廣州地方政府的此類做法，這是一種典型的“堵”的方式。通過“堵”的做法，排除了公積金貸款資源利用的其他競爭性羣體。但是，這並沒有真正解決剛需購房者的公積金貸款需求問題。

　　實際情況也證明了這一點。從廣州此次政策改革來看，確定2015年公積金的貸款額度爲140億元，較今年170億元的計劃減少30億元，降幅17%。這背後說明公積金貸款的蛋糕並沒有做大。對於公積金貸款的申請者來說，可能排除了和改善型購房者的競爭，但在申請過程中依然需要排隊。

　　近期公積金制度還出了一項新政策，即可以實行公積金的異地貸款。此類政策對於一二線重點城市而言，壓力會更大。因爲此類城市中的外來人口比較多，此類羣體的落戶難度比較大。隨着公積金制度的放開，那麼完全會提取此類公積金然後返鄉置業，這可能會進一步收緊此類一二線城市的公積金額度。

　　其實，要想真正解決住房公積金的問題，思路無非是以下幾條：第一，防止公積金資源被濫用。第二，進一步拓寬公積金貸款投資的渠道，但這不是一朝一夕的事，需要一定的投資期等待。第三，最務實的做法是優先讓住房困難戶獲取公積金資源。如果可以排序的話，則應該按婚育年限、工作年限等幾個硬指標來排序。

　　比如說對於已育子女的家庭，在申請公積金貸款時，應優先爲其辦理。畢竟此類剛需羣體住房問題的解決最迫切。其次可以是工作年限指標，如果工作時間長、公積金繳納時間長，那優先獲取公積金資源也符合常理。最後纔是那些相對普通的剛需購房者。在公積金額度不足、改善型購房者覬覦公積金資源時，此類“等級”排序的做法或許是積極有效的應急策略。

　　嚴躍進