|
||||
10月13日,北京市發改委公告稱,將於本月底進行北京市公共交通價格調整聽證會,傳聞已久的地鐵價格調整終於進入最後階段。有業內專家表示,地鐵交通價格上漲將對郊區租賃市場和購買產生較大影響。那麼交通成本的大幅上升,究竟會對上班族對居住地的選擇產生多大影響?日前,京華時報房產週刊聯合新浪樂居進行了網絡調查,調查顯示,46.1%的被調查者表示會放棄在郊區購房的打算,同時,50%的被調查者表示會考慮不在郊區租房。但對此,也有業內專家認爲地鐵調價雖然會產生一定影響,但真正因此改變自己租房或購房計劃的比例應該偏低。
1
交通成本將明顯增加
人民網報道稱,根據聽證方案統計,按照目前北京市軌道交通路網規模和乘客乘坐距離分佈比例數據測算,加上優惠政策折算,兩個方案平均票價水平分別爲每人次4.4元和4.3元,即相比現行票價將分別提高2.4元和2.3元。
偉業我愛我家研究院的分析師給記者算了一筆賬,地鐵兩套調價方案中,頂點價格分別是單次形成9元和10元。按照最高點10元計算,對上班族來說,22個工作日往返,上班期間總的地鐵支出費用爲10×22×2=440元。與之前2元時期的2×22×2=88元的支出相比,增加了352元。如果考慮到週六日往返,則最多每個月需額外支出的成本爲62×8=496元。
對於交通成本增加對樓市的影響,業內說法不一,有專家認爲將直接利空郊區樓市,不過,偉業我愛我家副總裁胡景暉則認爲,以上計算的標準是按照極端計算的,單次10元的里程是78-96公里的里程區間,96公里對於地鐵來說,以北京地鐵載客行駛平均速度40-50公里/小時計算(考慮換乘時間速度會更慢),每天僅在北京地鐵內即需要大約4小時的時間往返。
按照這樣的計算,對於此類極端地鐵乘車人羣來說,事實上,時間因素反而已經超過了成本因素,成爲很多上班族首先考慮的問題。對於部分遠郊租賃人羣來說,在淡季換租到周邊區域,能夠節省的支出往往已經能夠覆蓋地鐵票價調整後的支出。
2
調查顯示地鐵漲價影響置業和租房需求
日前,本刊聯合新浪樂居進行了相關的網絡調查,在此次調查中,共有597個有效投票。其中,針對租房者的調查數據顯示,50%的被調查者表示不會在郊區租房,36.64%的被調查者表示會在郊區租房,而不確定的比例爲13.36%;針對購房者的調查數據顯示,46.1%的被調查者稱會放棄在郊區買房的打算,40.73%的被調查者表示不會放棄,13.17%的被調查者選擇了不確定。地鐵漲價之後考慮換房的被調查者比例爲34.6%,不考慮換房的比例爲51.64%,不確定的爲13.77%。同時,調查還顯示,67.92%的被調查者認爲一天的通勤費用控制在10元之內是可以接受的。
克而瑞北京機構首席分析師牟增彬表示,調查從側面反映出,當下年輕人特別是“北漂”族,對交通的通達性要求極高,地鐵價格調整甚至直接影響到超四成剛需族的置業選擇,不過這仍只是影響置業選擇的一項重要因素,而此類人羣的實際購房選擇最終仍會“屈服於”項目性價比,考慮到北京的交通網絡建設與各區域的產業與職能定位,相信地鐵調價很難直接對整體房價起到直接觸動作用。另外,牟增彬認爲,“北漂”類人羣置業考慮的最重要因素無外乎“成家”與“立業”,房價便宜與上班方便在北京很難兼得,只能說更多剛需會以價格爲最終考量,畢竟隨着城市建設,區域就業或創業機會也將會越來越多。不過,地鐵調價可能讓投資客對京郊購房更加慎重,畢竟租金收益減少會直接影響到增值保值效應,就這一點來講京郊商鋪可能較住宅受影響稍大。
3
租房者考慮換房
記者隨機採訪了目前在通州梨園居住的王小姐(化名),在國貿上班的她告訴記者,如果漲價了,明年2月份房子到期之後會考慮換房。“漲價之後,從梨園到國貿單程6元,一天往返12元,每月的交通費會比我之前的交通費增加176元,並且我這工作經常需要去拜訪客戶,地鐵是我主要的出行工具,如果漲了,我肯定要搬到近一點的地方,反正成本差不多,爲什麼還要去梨園租房呢?”
據王小姐介紹,她目前租住的房子是一個三居室,她住的次臥每月租金爲1500元,“不過,我覺得房東明年可能就會因爲地鐵漲價了而降房租的,到時候看情況吧,如果房租降了,還會繼續住,如果跟今年差不多,或者還小幅漲的話肯定會搬到近一點的地方。”
中原地產首席分析師張大偉也算了一筆賬,“目前通州的三居室租金在3600元每月,按照4個人合租計算,人均在900元左右。增加200元交通費的話,4500元左右,完全可以在東四環附近租房。”
4
業內看法不一
針對地鐵漲價帶來的影響,業內觀點並不一致。
張大偉認爲,地鐵交通價格上漲對於租賃市場的影響將非常大,特別是對於通州、房山、大興等遠郊區的租賃市場。對買房者也會有一定影響,地鐵交通價格上漲,對整體郊區樓市都有利空影響,對於多人需要上班的家庭來說,可能會因爲這些因素而考慮在城區購買小戶型。
21世紀不動產北京區域總經理寇海龍表示,地鐵漲價對於租房價格的影響會稍大一些,許多在市中心工作的上班族,如果目前在近郊區居住,地鐵調價後,假如以單程10元票價爲例,每天上下班的交通成本則由原來的4元淨增到20元,算下來,每月會多增加352元的交通費用,對於這種情況,許多人會選擇在工作單位附近租房,導致需求急劇上升,而市中心的房源又十分有限,如果出現這種供不應求的局面,房租勢必會上漲。而對於購房者來說,尤其是剛需客戶受到地鐵漲價的影響不會很大,因爲對於略微漲價的交通費用,房價纔是購房者考慮最多的選房因素,因此地鐵價格上調對於售房價格的影響基本不大。
胡景暉認爲,因爲票價調整而出現從遠郊區縣進入近郊租房的情況,預計並不會大規模地出現,即使會出現,也是很少量的人羣。而這部分人羣在進行換租時,考慮的可能不光是票價調整後的價格支出,更多的是受每日實際的交通時間成本因素影響而做出換租選擇,而並非票價。對於買房人羣,胡景暉表示,其基本邏輯依然是取決於買房人自己對於房屋區位、價格、配套、品質等重要因素,交通成本僅僅只是影響買房人購房置業衆多因素中並不重要的一個。京華時報記者桂瑰