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日前,克而瑞信息集團發佈了9月份鄭州房地產市場月報,顯示商品房金九成色不佳。其分析認爲,在限購、限貸放鬆之後,市場觀望情緒有所減弱,未來在政策利好的推動下,全國房地產市場整體將呈現穩定發展趨勢。
土地市場
漲幅“跑贏”房價
近日,鄭州市政府發佈了新版的《鄭州市市區土地基準地價表》,新的基準地價已於2014年9月1日起開始執行。同時,《鄭州市人民政府關於公佈我市市區土地基準地價的通知》(鄭政〔2009〕28號文)停止執行。新版土地基準地價,用途按商服用地、住宅用地共分爲9個級別,根據級別劃分,鄭州市主城區大部分包含在一、二、三級範圍內。
一級住宅用地位於鄭東新區副CBD區域,基準地價爲8400元/平方米,相比5年前的4050元/平方米,上調幅度高達107%。
二級住宅用地基準地價由3070元/平方米上調爲6750元/平方米,上調幅度達120%,範圍是經三路、金水路、林科路、中州大道以東,剔除東區副CBD區域。
而省直、市直行政區,以及金水東路、商都路、鄭州鐵路客運東站的廣大區域劃分爲三級住宅用地,基準地價由2330元/平方米上調至5550元/平方米,上調幅度爲138%。
克而瑞分析認爲,根據鄭州市房管局統計數據,2009年鄭州市商品住宅均價爲4563元/平方米,2014年前7個月住宅均價爲7778元/平方米,5年來,每平方米漲了3215元,漲幅約爲70%。相比房價5年70%的漲幅,此次基準地價最低107%的漲幅成功“跑贏”房價。
隨着城市框架的不斷擴大,市中心土地越來越稀缺,一、二、三級土地市場基準地價的上調已經是必然趨勢,而地價只能體現當前宏觀經濟以及房地產市場的實際情況,而成交價格是市場條件下的實際價格,基準地價並不決定成交價格的高低,基準地價的調整不會成爲房價上漲的主因。
商品住宅
去化週期約10個月
改善類產品成交攀升
9月鄭州市商品房成交均價增速收窄,成交量大幅下降,市場觀望情緒逐漸增大。在商品住房市場,金九失色,客戶觀望情緒加重,限購取消下的市場關注度在品質項目上逐漸凸顯。
9月商品住宅供應69.72萬方,環比上漲19.04%;成交41.87萬方,環比下降34.39%,供求比1.67;成交均價8739元/㎡,環比上漲3.74%。
截止到9月底,鄭州市商品住宅市場存量爲528.55萬方,去化週期約10個月;下半年市場去化壓力逐漸回升,市場表現明顯弱於2013年。9月成交金額前三名分別爲金水萬達中心、恆大綠洲、金成時代廣場。
9月剛需產品佔比小幅減小,90㎡以下剛需產品全市成交佔比50.9%,較8月下降0.5%,140~180㎡改善類產品增加3.21%。
首次置業以及首次改善類產品本月全市成交佔比73.4%,主要來源於正商鉑鑽(3.29萬㎡,168套)、恆大綠洲(1.72萬㎡,167套)、華強城市廣場(1.20萬㎡,141套)等項目。
商品住宅9月區域價格成交前三分別爲金水區9753元/㎡,經開區9404元/㎡ ,惠濟區9314元/㎡;板塊成交量最大的板塊是冉屯路板塊4.13萬方,成交均價最高板塊爲龍湖板塊22458元/㎡。
9月共計15個項目開盤,其中兩個項目開盤當日去化率在70%以上,分別是中天地灣和昌建譽峯項目,開盤當天去化率達70%以上,倆項目都屬於區域內明星項目,關注度較高。