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面對衆多業主的報料,長江商報記者連日來採訪了陽邏港華中國際產業園項目的開發商、新洲區房管局和律師。開發商德成控股集團表示,樓盤不存在違規用地,“房子可以辦‘兩證’,只是時間沒到”。新洲區房管局也表示可以辦“兩證”,只是產權只有50年,同時還說武漢其他各區也有此類工業用地改建商品房的情況,“以前根本沒有明確的法律來界定這種情況是否違法”。有律師則表示,開放商不主動介紹,也不隱瞞土地性質,是在打“擦邊球”。
記者發現,武漢《關於加強部分房地產開發項目管理有關問題的通知》去年8月開始施行,而該樓盤的相關審批在此之前,因此該《通知》管不了。
開發商
“不存在違規用地問題,水電費沒法調整”
10月13日,在已改名爲“武漢SOHO”的陽邏港產業園營銷部,營銷經理陳潔向長江商報記者表示,根據德成控股總公司領導意見,公司的回覆是:“不存在違規用地問題,交房時缺少的竣工備案表,現在已經辦完,願意向業主賠付逾期交房的違約金;可以爲業主辦理‘兩證’,只是時間還沒到,他們是瞎鬧。水電費徵收標準,沒辦法調整。”
陳潔說,陽邏港產業園確實有住宅類的房屋銷售,但是作爲研發樓的配套住宅使用,主要客戶羣體是一些企業、公司,也有一些散戶。在購房合同裏,已寫明樓盤土地性質,也寫明瞭“買受人的房屋僅作工業研發使用,不得更改用途”。
“有沒有違法我不懂,現在很多開發商都是用工業用地開發成配套樓銷售,也不是我一個在這麼做。”陳潔表示,在銷售過程中,銷售員已經將土地性質、水電費標準告知了大多數購房者。“他們爲什麼買這個房子?就是因爲便宜啊!那我現在水電費貴一點,對他們來說不算什麼,他們一輩子也用不了那麼多水電費。”陳潔說,目前維權的業主,是借竣工備案表缺失問題爲藉口,想通過施壓調低收費。
“我們已經通知業主前來領取違約金,如果還要求退房,可以向法院起訴。”陳潔說,此次具體涉及的戶數自己並不清楚,但是業主如果選擇領取違約金,要簽訂“放棄退房”協議,以後不能退房。
據瞭解,在今年9月份武漢市“電視問政”中,陽邏港業主反映的問題曾被當做問政內容,武漢市發改委、規劃局負責人現場表示該項目“違規”,並將“調查處理”。那麼,問題現今的處理到底如何呢?
記者向新洲區房管局覈實業主所反映的問題時,該房管局開發辦負責人王建武表示:“已經多次組織業主代表和開發商協商。從審批手續、售房合同等材料看,無法界定是否違規”。而業主擔心的“兩證”,則可以辦理,並且權屬可以分割到個人,但產權年限只50年。
“目前根據我們瞭解的情況,開發商確實審批的是工業用地,開發和銷售的也是研發樓等工業用房。至少從售房合同上看不到他們是在銷售住宅商品房。”王建武說,即使客觀上開發商銷售了用於一般住宅的房屋,也無法進行實際界定。
“這種情況也不是單單我們區存在,全市其他各區也有,以前根本沒有明確的法律來界定這種情況是否違法。”王建武對長江商報記者說,去年8月份,市政府專門出臺了針對工業用地違規建、售住宅商品房的文件,但陽邏港項目是在文件出臺之前報批,可以按照歷史遺留問題處理,可以爲業主辦理權屬分割到個人的“兩證”。
針對電視問政中相關部門的回覆,王建武對此表示:“可能是他們(被問政負責人)當時不瞭解具體情況”。
記者查詢發現,武漢市2013年8月23日起施行的《關於加強部分房地產開發項目管理有關問題的通知》中,明確指出“有明確生產用途的工業項目,不得擅自改變項目用地性質和規劃用途”。
然而,陽邏港華中國際產業園項目的土地證號和規劃許可證號都在2012年以前已辦理,因此該《通知》管不了,屬於“歷史遺留問題”。
新洲區房管局
沒有明確的法律來界定是否違法
律師
開發商不主動告知土地性質是打“擦邊球”
武漢尊而光律師事務所律師丁嫣表示,自己曾經接觸過葛店地區不少業主的委託,瞭解到不少類似的情況。這些業主遭遇的情況都非常類似:從合同看,開發商明確註明了土地性質以及房屋用途,不存在違規;購房者作爲正常的成年人,在正常的情況下籤了字,需要承擔一定責任。至於消費者所說,在交款購房前,銷售員沒有告知土地性質,銷售員則堅稱已經告知,雙方都屬於“口說無憑”,需要具體舉證。
“從情理上講,不排除有人事先了解土地性質,因爲這裏房價便宜纔買房。但實際上確實有一部分購房者是不瞭解情況的,沒有人願意花半生積蓄去買一間研發樓。”丁嫣表示,消費者可以根據《合同法》第五十四條,以對信息理解上有“重大誤解”爲由,申請更改或撤銷合同。
律師劉名(化名)曾在武漢某房產開發公司擔任法律顧問,比較瞭解相關情況。劉名介紹,陽邏港國際產業園的問題是很多開發商慣用的手法:以工業用地審批,可以省去大筆費用;名義上建工業配套樓,按道理上講要賣給產業園內的企業,或者其他企業買來作爲員工房,實際上這樣不好賣,索性就針對所有普通消費者銷售。“法律沒有明確禁止這樣做。在銷售過程中,開發商不主動告知土地性質,也不主動隱瞞。很多開發商就打這樣的‘擦邊球’。”劉名說,消費者可以從合同的“重大誤解”入手蒐集證據,要求退房,即使訴訟,在情理方面可以獲得支持。