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銀行
時隔多年,房貸證券化重新出現在公衆視野,引發市場熱議。此前,有媒體報道,一旦這一政策落實,將撬動10萬億元進樓市。房貸證券化後,你抵押給銀行的房屋可能被轉給一家券商,而借錢給你的可能是一家公司,也可能是你的左鄰右舍。
不過,面對即將出臺的房貸證券化政策,各方“表情”卻不盡相同。在不少專家看來,房貸資產證券化是必由之路。在當前銀行大量資金被佔壓、不良率雙升、經濟下行的情況下,證券化是解放信貸危機的重要對策。
也有人士提醒,房貸證券化必須嚴格審覈,一旦放鬆尺度或弄虛作假,次貸危機或將降臨。
信貸資源緊張
七折房貸只是夢
國慶前夕,央行、銀監會推出房貸新政,要求銀行支持剛性需求和改善性住房購買者。
在“金九銀十”這一關鍵時刻,新政引爆了居民購房熱情,在黃金週期間,全國多個城市認購量猛漲。
與以往投資者占主導地位不同的是,此次是剛性需求者登場。但剛性購房者資金有限,大多靠房貸完成,對新政提出的七折利率十分渴盼。
新政實施近一個月,至今沒有一家銀行實施七折利率。武漢多家銀行人士表示,資金成本高企,七折利率勢必會虧本。
有銀行人士告訴記者,下半年,信貸資源有限,不少貸款逾期,加上互聯網金融、保險、股市等搶走了部分存款,新增貸款非常有限。在央行未釋放基礎貨幣的情況下,監管層又要求支持中小微企業。綜合多方因素,銀行不僅不可能做到七折利率,在經濟下行壓力下,全面支持房貸都存在一定問題。
據瞭解,黃金週以來,井噴的住房認購依舊,但很多購買者剛剛進入房貸審覈期,大部分尚未獲得銀行放款。
與此同時,大量想要貸款的房企依舊喊難。武漢一家股份制銀行人士表示,房地產行業風險依舊,在信貸資源緊張情況下,只對有實力、盈利能力強的房企房貸。
未來或形成“窮人買房富人買券”
所謂房貸證券化(MBS),是指銀行將部分住房貸款設立資產包,將資產包中的每一筆貸款及其附屬擔保權益轉讓給受託機構,由受託機構以資產支持證券的形式發行受益證券,並以該財產所產生的現金支付資產支持證券收益。
例如,有人首付30萬元買了一套100萬元的住房,基準利率,貸款30年,3年已還款本金10萬,房屋市值150萬。此時,如果銀行將按揭貸款60萬做成MBS,以發行利率5%發行,那麼,銀行就能立即拿回貸款本金,再將收回的本金貸給新的客戶。這樣一來,銀行將風險轉移給證券市場,同時還能獲得固定息差(房貸利率-MBS利率-發行費用)。
房貸證券化後,如果你是銀行的房貸客戶,你抵押給銀行的房屋可能被銀行轉給了一家券商,而借錢給你的可能是一家公司,也可能是你的左鄰右舍。
據瞭解,2005年至今,建行和郵政銀行共發行三筆共超過百億元的MBS。
爲何MBS沒有發展起來?中南財經政法大學一專家分析認爲,政策不持續、市場衝動消退,再加上國內金融市場不夠發達、利率尚未完全市場化,導致MBS產品的二級市場交投不活躍。隨着政策明晰、利率市場化進程加快,相信將來MBS產品會迅猛發展。
有專家預測,房貸證券化的未來,或將形成窮人買房、富人買券的局面。