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一方面更多的城市都已經解除行政限購、一方面建立統一的不動產登記信息管理平臺,並通過MBS加強市場流動性。在新的樓市博弈中,中央政府正努力減少行政干預,而是向房地產長效機制靠攏。但是長效機制提出至今已經兩年有餘,推進一直緩慢,房產稅試點也被認爲失敗,其根本原因何在?取消限貸和放鬆公積金的組合拳對樓市有何影響?未來中國樓市走勢如何?爲此,時代週報記者專訪了亞太城市房地產業協會會長兼祕書長謝逸楓。
長效機制終極目標不明
時代週報:2012年兩會期間,時任國家發改委主任的張平就表示,正在研究建立房地產宏觀調控的長效機制,爲何長效機制推進緩慢?
謝逸楓:我認爲有以下五點原因:第一,相關政策沒有落實好,比如土地制度,金融制度、財稅制度,還有住房制度,這四個制度一直非常難推進,比如土地制度又涉及個人住房信息聯網、不動產登記;財稅制度又涉及房地產稅立法,這些制度沒有辦法落實的話,都會影響到長效機制推進的速度。
第二,長效機制的推進和建設是一個系統性的工程,比如即使不動產登記已經出臺了,完善了,但是個人住房信息沒有聯網,也沒有辦法全面展開統一登記;再比如房地產稅,如果沒有立法層面的支持,再試點也沒有任何意義。
第三,何爲房地產長效機制,長效機制要解決什麼問題,目前還有待研究。是爲了促進房地產市場健康發展,還是爲了讓老百姓買得起房?這個目的和理念還有待研究。如果按照國務院的說法,長效機制是爲了促進房地產健康發展,那就意味着房價不能大漲也不能大跌,而是房價平穩上漲,那就意味着很多人還是買不起房子。
第四,部委之間利益衝突,中央和地方政府利益之間的衝突。比如長效機制最後的執行部門是哪個?房地產稅徵收以後,是歸國家所有還是歸地方政府所有?是財政部說了算還是國家稅務總局說了算?具體怎麼分配?這又涉及土地財政、國家分稅制改革等問題。
第五,在新型城鎮化的規劃中,關於房地產長效機制方面缺少一個綱要性和框架性的東西,只有等土地制度、金融制度、財稅制度,還有住房制度都成熟之後,長效機制才能完善。
時代週報:8月17日,《不動產登記暫行條例(徵求意見稿)》正式公佈,明確將建立統一的不動產登記信息管理基礎平臺,目前全國重點城市近半啓動不動產統一登記,對樓市影響如何?
謝逸楓:不動產登記算是房地產長效機制系統工程中一個小的制度,有利於推動長效機制的建設。這是一個意見稿,如果正式執行,需要國務院或全國人大常委會表決通過。從目前試點的情況來看,推進非常緩慢,首先要明確,不動產登記不是爲了反腐,是爲了產權統一,產權登記,其難點在於國家、集體、個人土地和房地產產權的統一,這需要對現行的很多法律法規進行修改。
時代週報:不動產統一登記制度實施後,對房地產稅會產生怎樣的影響?
謝逸楓:對房地產稅不會有很大的影響。現在的問題是,民衆僅僅擁有房產70年的所有權,土地出讓的70年租金已經在買房時由開發商繳納並轉化在房價中,憑什麼要再收一次房產稅?如果只對個人的房產收稅,會不會引起不滿?如果都收,國有、集團、個人、商業用地、住宅用地、工業用地,分別怎麼界定怎麼收?問題很複雜。
我想在持有層面成本肯定會增加,在一定程度上會擠壓存量需求釋放,但能擠出多少存量釋放,第一取決於稅率;第二取決於徵收的標的,是第二套還是第三套;第三是評估。但是一旦持有成本增加,肯定會轉移到新的買房者手裏,這就意味着房價會跟着上漲。所以房地產稅的開徵一定要慎重,非常慎重。
京穗或定向放鬆限購
時代週報:限購這樣的行政手段是否應該退出?
謝逸楓:在全國46個限購城市中,目前已經退出了41個城市,其中三亞已經放開了,但沒有取消,現在只有北、上、廣、深四個一線城市還沒有退出限購,如果按照目前市場化的基調和去庫存的指標,那麼一線城市年內就會放鬆限購。我們獲得初步的消息,北京和廣州已經連續幾次討論如何去行政化干預房地產市場,放鬆限購政策。政策層面還在考慮:一旦放鬆限購,會不會引發投機性需求重新入市,房價會不會反彈。所以一線城市的限購年內不一定會全面取消,可是,一線城市樓市如果繼續降溫,限購政策可能就會放鬆,但是這種放鬆是一種定向放鬆。比如144平方米以上的大戶型不限購;區域放鬆,庫存量相對高的區域放鬆;納稅和社保方面,降低年限限制,比如對外來人口,可允許購買兩套房子。
時代週報:之前央行鬆綁了房貸限制,近日三部門針對公積金貸款政策的聯合發文,涉及繳存期限縮短、貸款額度適當調高、推進公積金異地貸款業務等一些放鬆條件,這些政策對樓市影響如何?
謝逸楓:公積金新政算是一個金融政策的加強版,彌補之前“央四條”的不足,我們都知道,目前房貸市場上商業貸款佔了60%,住房公積金貸款佔了40%,因此一旦商業銀行對新政執行不足或落實不好,就由公積金貸款來彌補。
鬆綁房貸可以支持首次、剛性住房需求,其次可以滿足部分改善型需求,還可以加快房企去庫存的速度,最後還有助於穩定樓市未來發展預期。
四季度房價止跌回穩
時代週報:國務院總理李克強在今年政府工作報告中針對商品房市場表述破天荒沒有采用房地產調控的詞語,而是提出要“針對不同城市分類調控”。您怎麼看這種分類調控?
謝逸楓:分類調控的前提,一是庫存、二是房價、三是投資性需求,四是供需比例。分類調控另一個意思就是調控權下放到地方,由地方政府根據市場的變化決定如何調控。但是有一點,調控權即使下放到下面,地方政府的作爲也不會太大,因爲土地供應是國土資源部說了算,金融是央行和銀監會說了算,商品房的預售是由住建部說了算。因此,分類調控是地方政府在有限權力下的調控。
時代週報:您對明年一線城市和二、三線城市的房價走勢怎麼看?
謝逸楓:第四季度的房價可能會止跌回穩,不只是一線城市,全國70個大中城市和284個地級市,都會止跌回穩,到2015年9月份,房價會進入新的上漲通道。這樣預判的原因,一是,因爲貨幣會持續放鬆,與市場流動性加強有關;二是,因爲人民幣匯率繼續貶值;三是,住房需求會有新一輪的釋放;四是,一、二線城市住宅新增量下降,會形成新一輪供需矛盾;五是,宏觀經濟增長可能依然緩慢,還需要房地產市場支撐。