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今年前三季度廣州二手住宅登記交易約3.8萬宗,較2013年前三季度的減幅接近五成。中介機構15日發佈了今年前三季度廣州二手樓市總結與展望分析報告。其中指出,今年三季度,廣州二手房市場上業主心態有所分化,願意小幅讓價的業主卻有所增多,整體約佔四成左右,讓價幅度則由上半年的平均5%-8%,上升至接近10%,主要多爲“賣一買一”置換型業主、資金需求急切或看淡後市的業主。
專家表示,四季度廣州二手樓市較前三季度的“深寒”將會有所好轉,價格將基本保持平穩。
二手房交易宗數銳減近五成
據廣州國土資源與房屋管理局數據顯示,2014年前三季度廣州二手住宅登記交易約3.8萬宗,較2013年前三季度的減幅接近五成。整體來說,2014年前三季度廣州二手樓價與2013年同期相當,略低於2013年年底,總體穩中略降。
合富置業15日發佈的分析報告指出,由廣州各區以及各板塊的指數看,與2013年12月比較,大部分區域和板塊的二手樓價有一定幅度下調。其中海珠區的工業大道、海珠中心片區,由於2013年的升幅較大,2014年的降幅相對較明顯;番禺、原芳村、花都、黃埔等外圍及近郊片區的降幅也相對較大;天河、越秀等核心市區的價格則相對較穩。
合富房地產經濟研究院院長龍斌分析,前三季度,二手樓市總體交投不活躍,價格上衝乏力,主要多方面因素影響,其中受樓價高企、房貸收緊,買家的入市門檻越來越高。同時,整體大環境趨緩,包括經濟景氣度下滑、政策面仍然趨緊等;不少買家“觀望等降”,入市信心不足,購房意願較弱。三季度,政策釋放鬆動的信號增多,但廣州始終未有實質性利好,限購、限貸等政策仍嚴格執行,買家大多看不清後市,入市較猶豫。
值得一提的是,廣州外圍及近郊的部分低價新盤不斷涌現,分流二手剛需客源的現象明顯增加,部分買家“等降”心態加劇。據介紹,今年上半年,廣州中心區一手和二手的樓價總體仍然維持高位企穩。據合富輝煌(中國)市場研究部監測顯示,天河、海珠、越秀、原荔灣等市區的新盤價格均在3萬元/㎡以上,超過4萬元/㎡的新盤不在少數,總體價格維持高位企穩。三季度,中心區個別項目,低開或特價單位走貨,如天健上城不足2萬元/㎡出貨、明珠花園2.2萬元/㎡特價單位等。
報告指出,番禺、花都、蘿崗等外圍區域的新盤價格則實惠得多。如華南板塊新盤的價格在1.5萬—2萬元/㎡之間;蘿崗新盤的價格在1.3萬—1.5萬元/㎡之間;金沙洲也有部分一手樓盤的價格在1.4-1.6萬/㎡左右;此外,中海錦城、萬科金域中央等部分廣佛交界的項目也趁機跨界低價攬客。
中心六區二手住宅套均總價225.4萬
儘管業主心態有所鬆動,但是由於換房需求增多,部分買家“一步到位”等因素,今年上半年,二手樓市素質較好的中高端單位需求有所增多,總體成交均價結構性拉昇。
據合富標準指數數據顯示,2014年前三季度廣州中心六區二手住宅成交均價高達2.6萬元/㎡,個別月份甚至逼近3萬萬元/㎡的大關,同比上漲21.3%;套均總價225.4萬元,個別月份甚至超過250萬元,同比上漲23.3%。
合富置業的分析報告指出,由成交單價的分佈看,1.5萬元/㎡以下的成交明顯下降,由2013年的三成六,降至2014的兩成五;2萬元/㎡以上的佔比明顯增加,其中2.5萬元/㎡以上的佔比由2013年不足兩成增至2014年的三成。總價方面,2014年二手住宅買家套均總價300萬以上的佔比在15%以上,較2013年的10%左右有所增加;相應的,200萬以下佔比則有所減少。高價段物業成交增多,主要與較優質中高端物業成交增多有關。
報告還顯示,受房貸仍然偏緊以及“賣一買一”、二次及以上置業者增多的影響,前三季度一次性付款的比例上升至四成以上,較2013年的三成左右明顯上升。其中越秀、原荔灣、天河等中心四區一次性付款的比例接近五成。
對於接下來廣州二手房市場的走勢,龍斌認爲,四季度廣州二手樓市較前三季度的“深寒”將會有所好轉,他表示,央行在“十一”前出臺“房貸”新政,廣州一手樓市對新政也做了較積極的反應,人氣和交投量均恢復到與往年正常月份相當的水平。
南方日報記者鄭佳欣實習生何家偉