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廣州二手樓市在今年的前三季度經歷了一場“深寒”,二手住宅登記交易約3.8萬宗,與去年相比減幅近五成;網籤1.75萬套,均減少四成。近日,合富置業發佈《2014年前三季度合富標準二手住宅價格指數(廣州)分析報告》,合富房地產經濟研究院院長龍斌表示,預計四季度二手市場人氣將有所好轉,交投有望溫和回升。
首置買家佔比六成
據廣州國土資源與房屋管理局數據顯示,2014年前三季度廣州二手住宅登記交易約3.8萬宗,較2013年前三季度的減幅接近五成。上半年受房貸收緊、大市趨緩、“三年社保”政策、新盤分流等因素綜合制約,廣州二手樓市總體低迷,買家觀望濃厚,交投同比2013年同期減少約五成,房價高位略調。三季度,佛山“解限”、房貸新政等整體調控政策向鬆的信號增多,二手交投低位築底,但回升仍乏力,價格大致維持平穩。
據合富標準指數監測陽光家緣網籤數據顯示,2014年前三季度廣州二手住宅網籤1.75萬套,154萬平方米,較2013年前三季度減少四成。價格方面,一季度廣州二手樓價仍慣性微幅走高;但二、三季度則逐月有所回調。
據合富標準指數監測陽光家緣網籤數據顯示,上半年廣州二手住宅月均網簽約爲2100套,較2013年的3000套左右明顯下滑。三季度,房貸、限購等整體調控政策向鬆,二手交投低位築底,7、8、9月份的網籤量基本維持在1650套左右的低位止跌,但回升仍乏力。
前三季度,廣州二手買家的結構基本保持穩定、合理的態勢,首置二手買家的佔比大致保持六成左右,換房需求維持三成上下,長線投資客大致佔一成以下。買家的整體實力較以往明顯增強,不少買家希望“一步到位”,較優質的中高端物業成交增多,結構性拉昇上半年的成交均價。受房貸仍然偏緊以及改善換房需求增多的影響,上半年一次性付款的比例上升至四成。
外圍新盤低開出貨潮向中心區蔓延
上半年,中心區一手和二手的樓價總體仍然維持高位企穩。據合富標準指數數據顯示,2014年市區新盤附近的較優質二手物業,價格基本維持在2.5萬元/平方米以上,不少超過3萬元/平方米。
與市區新盤價格高企相比,番禺、花都、蘿崗等外圍區域的新盤價格則實惠得多。如華南板塊新盤的價格在1.5萬—2萬元/平方米之間;蘿崗新盤的價格在1.3萬—1.5萬元/平方米之間;金沙洲也有部分一手樓盤的價格在1.4萬—1.6萬/平方米左右;此外,中海錦城、萬科金域中央等部分廣佛交界的項目也趁機跨界低價攬客。外圍及近郊部分一手項目低開出貨,有效地吸引了不少剛需買家前來捧場;部分新盤的價格與周圍二手盤甚至有所倒掛,對部分二手客源的分流十分明顯。
總的來說,這一輪低開出貨的熱潮始於外圍區域緩慢地向中心區蔓延,對本區以及中心區的二手買家均產生明顯的分流;同時也影響買家的購房心理,等降心態進一步加劇。
讓價幅度上升至接近10%
三季度,受“佛山解限”等政策向鬆等信號影響,買家的心態發生了微妙的變化。但由於仍有不少買家對政策以及新盤的優惠措施均有所期望,加上樓市消息面紛雜,買家大多看不清後市,“買漲不買跌”心態加重,入市步伐明顯放緩。據調查,這部分繼續“觀望等降”的買家約佔六到七成。
上半年,越秀、天河、海珠等市區物業的叫價大部分仍堅挺,學位房及較優質單位的價格尤穩。調查顯示,市區願意讓價出貨的業主不多,僅佔一成左右;議價空間集中在5%—8%左右。
三季度,業主心態有所分化,約六成業主叫價仍堅挺,議價空間不足,多數集中天河、海珠、越秀等市區及番禺的優質地段。不過,願意小幅讓價的業主卻有所增多,整體約佔四成左右,各板塊也有所差異,大多集中兩成到五成之間。讓價幅度則由上半年的平均5%—8%,上升至接近10%,但再進一步讓價的意願大多不強。
中心區二手均價2.6萬元/平方米
據合富標準指數數據顯示,2014年前三季度廣州中心六區二手住宅成交均價高達2.6萬元/平方米,個別月份甚至逼近3萬元/平方米的大關,同比上漲21.3%;套均總價225.4萬元,個別月份甚至超過250萬元,同比上漲23.3%。
由成交單價的分佈看,1.5萬元/平方米以下的成交明顯下降,由2013年的三成六,降至2014的兩成五;2萬元/平方米以上的佔比明顯增加,其中2.5萬元/平方米以上的佔比由2013年不足兩成增至2014年的三成。總價方面,2014年二手住宅買家套均總價300萬以上的佔比在15%以上,較2013年的10%左右有所增加;相應的,200萬以下佔比則有所減少。高價段物業成交增多,主要與較優質中高端物業成交增多有關。
受房貸仍然偏緊以及“賣一買一”、二次及以上置業者增多的影響,前三季度一次性付款的比例上升至四成以上,較2013年的三成左右上升。其中越秀、原荔灣、天河等中心四區一次性付款的比例接近五成。
前三季度一次性付款的套均總價分別高達286.7萬/套,遠高於總體全市十區的套均總價。
預計四季度價格保持平穩
三季度,隨着佛山“解限”、房貸新政等政策鬆動的信號增多,部分價格敏感的買家看樓積極性增加,交投量低位止跌築底。對此,龍斌表示,四季度廣州二手樓市較前三季度的“深寒”將會有所好轉,主要體現在人氣較前三季度或會有所增加,但交投量大幅放量的可能性不高,以維持低位企穩或溫和回升爲主,價格基本保持平穩。他指出,央行在“十一”前出臺“房貸”新政,廣州一手樓市對新政也做了較積極的反應,人氣和交投量均恢復到與往年正常月份相當的水平。不過,各銀行具體細則出臺及落地仍有一段時間,加上部分銀行以及公積金的額度不足等因素,“房貸新政”的利好暫時以穩定預期爲主;此外,中心區及番禺等區域的二手樓價始終高企,業主讓價出貨的意願不強,加上高昂的二手稅費,外圍及近郊新盤分流部分二手客源的現象仍將持續。
南方日報記者許蕾