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●南方日報記者譚冰梅
央行9月30日宣佈房貸認定新標準。記者發現,“十一”長假之後,各家銀行都在緊急制訂房貸新政細則。
記者近日從深圳市場瞭解到,截至目前,已有建行、招行、中行推出了首套房認定與優惠利率相關細則。其中,深圳首套房優惠最低爲匯豐銀行推出的九四折,建設銀行、中國銀行、招商銀行三大銀行在深圳地區最低可優惠到九七折。工行、農行、交行、光大、民生銀行則繼續執行基準利率。
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建行首套房利率調至九七折
10月9日,建設銀行正式發文表明將認真貫徹落實政策要求,明確首套房認定新規。建行也因此成爲五大行中首家發文落實央行政策的銀行。當天,招商銀行上海分行也下發通知,即日起開始執行房貸新政。
建設銀行10月9日表示,對於貸款購買首套自住房的家庭,貸款最低首付款比例爲30%,貸款利率下限爲基準0.7倍。具體根據借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區別確定。
根據建行發佈的相關文件,對無個人住房貸款記錄或者已結清購房貸款,名下無住房的家庭,申請貸款購買住房,建行將執行首套房貸款政策;對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭,爲改善居住條件再次申請貸款購買住房,可參照執行首套房貸款政策。
建行文件中明確指出,各地房貸政策具體操作由各地分行掌握。融360的信貸專家徐瑾認爲,建行文件基本是對央行文件的重述,並沒有對房貸利率進行實質性規定,各地分行根據地方實際情況制定相關政策。目前,各地分行對於“如何執行及如何才能享受到七折優惠”仍不明確。“定價權在各地分行,而據我們瞭解,各分行利率下調的意願並不大。”徐瑾這樣告訴記者。
根據融360監測報告預測,建行大幅下調房貸利率概率較小,九折以下優惠利率在短期內很難出現。徐瑾認爲,對於建行的各地分支行,具體細則如何落地仍不明確,建行此次發文“重在表態”,至於各地分行參不參與,得另當別論。
記者瞭解到,建設銀行多地分行已於8日開始按照央行新政實施房貸政策。其中,建行在廣州的首套房貸利率由基準利率上浮5%下調至基準,深圳則由基準利率最低下調至九七折。
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未來或可享受九折優惠利率
記者近日從深圳市場瞭解到,國慶節後,在首套房的認定上,深圳信貸市場出現比較明顯的鬆綁限貸跡象。其中,在首套房認定新標準裏,工行、農行、交行、匯豐銀行尚在等總行通知,而中行、建行、光大、民生、招行則明確表示,名下無房或家庭名下只有一套住房,貸款全部結清,就可認定爲首套。
此外,國慶節後深圳各銀行優惠房貸利率較節前開始增多。截至目前,深圳已有建行、招行、中行推出了首套房認定與優惠的相關細則。其中,深圳首套房優惠最低爲匯豐銀行推出的九四折,建行、中行、招行三大行在深圳地區從基準利率調到最低可優惠到九七折。工行、農行、交行、光大、民生銀行則執行基準利率。
記者瞭解到,招商銀行在10月9日發佈的房貸新政具體細則如下:1.名下無房或家庭名下只有一套住房,貸款全部結清,現可認定爲首套,首付三成,房貸利率最低爲九七折;2.名下有多套房產,若有一套尚未結清的按揭貸款認定爲二套,首付七成,房貸利率爲基準上浮10%;3.名下有二套或以上住宅,其中有二套住宅按揭未結清的,不可以申請按揭。
值得注意的是,之前招商銀行房貸利率最低爲九五折,但有附加條件,必須是優質客戶且購買保險,或在招行有500萬元以上金融資產,纔可享受優惠。此次調整,上海招行提供的九五折利率,要求只需要花5000元買保險即可獲得。
“銀行折扣利率准入門檻的降低,使更多的貸款人能獲得實打實的優惠,也表示深圳的房貸市場正在逐步放鬆。”深圳一家股份制銀行的信貸部人士這樣告訴記者。
上述不願透露姓名的銀行信貸人士分析認爲,隨着央行新政落地,更多銀行會像招商銀行一樣,下調房貸利率或放寬之前苛刻的貸款條件,“未來更多購房者或能享受九折至九五折優惠利率”。
專家解讀
有望提振成交量
暴漲行情難再演
在市場的種種猜測和預言當中,主張鬆綁限貸會導致樓市暴漲的人不在少數,有人認爲鬆綁限貸會導致2009年樓市暴漲的景象重演。但融360信貸專家徐瑾認爲,在當前樓市回暖乏力且多種政策刺激均無效的情況下,放開限貸無疑會減少觀望、提振成交量,但不會使2009房價暴漲一幕重演。
“金融危機全球肆虐之際,爲了抵抗危機、保增長,我國推出了4萬億元經濟刺激計劃。增發的貨幣涌入房地產行業,隨後幾年大規模的信貸投放量導致房價飆升。反觀今日,並不具備促使房價暴漲的條件。”徐瑾如是說。
徐瑾認爲,首先,即使首套房認定標準重新定義,銀行也未必願意增加信貸額度。“原因無外乎兩點:一是銀行的逐利性決定了其不可能將有限的額度分出更大一塊投入到基本不賺錢的房貸尤其是首套房貸款中;二是樓市正處於下行期,房地產信貸風險陡增,銀行出於安全考慮而惜貸。”
其次,如果信貸投放量不增加,銀行想放貸也是有心無力。徐瑾認爲,放鬆限貸之後,勢必會釋放出大量的潛在購買力進入樓市,而購房者對於房貸的需求將會倍增,在維持當前需求平衡尚有困難的情況下,如果信貸投放量不隨之增長,銀行將難以滿足暴漲的需求。“可以想見屆時一‘貸’難求、排隊等‘貸’的景象必將甚於今年初。”
再從供給上看。徐瑾認爲,2009年房價暴漲直接原因是供不應求,因爲2008年金融危機導致2008年、2009年房地產投資低迷,一度還負增長,2009年大量信貸資金開始涌入樓市,需求劇增,從而導致房價暴漲。而當前全國範圍內,供過於求已成定局,各地在“千方百計去庫存”,並嚴格控制土地供應數量。所以,從供給需求關係來看,當前也不具備房價暴漲的條件。
最後,徐瑾指出,近兩年大力建設的保障房項目和不日或開徵的房產稅,對房價的上漲會起到明顯的抑制作用。“可以預見,在僅僅放鬆限貸但沒有其他政策輔助的當下,雖然樓市成交量有望提振回升,但是想要徹底扭轉房地產市場的頹勢乃至促使房價如2009年一般暴漲,動力明顯不足。”徐瑾如是說。