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央行9月30日發文放鬆限貸政策,由“認房又認貸”調整爲“認貸不認房”,具體到深圳市場,這一政策使得一部分還清一套房貸款的購房者重新獲得首付三成購房的條件。而政策落地半月後,記者走訪銀行、中介和開發商售樓處瞭解到,目前雖然各大銀行都已發文或實際已按央行政策執行,對於還清貸款後的購買第二套可以執行首套房貸政策,但是央行政策中的七折利率下限卻無銀行執行,各家銀行對於首套房最多的仍是執行基準利率,而部分一手樓貸款則有最多九五折的利率優惠。
首套房房貸利率普遍九五折
國慶前,央行發文《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》表示,對於貸款購買首套普通自住房的家庭,貸款最低首付款比例爲30%,貸款利率下限爲貸款基準利率的0.7倍,具體由銀行業金融機構根據風險情況自主確定。同時,對擁有一套住房並已結清相應購房貸款的家庭,爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。
記者16日從各大銀行了解到,目前深圳的“四大行”中國銀行、建設銀行、工商銀行、農業銀行都已經實行了“認貸不認房”的政策,而此外交通銀行、招商銀行、光大銀行、民生銀行也已實行了這一政策,這些銀行對名下有一套房並且已結清房貸的家庭,再次購房時將認定爲首套房,但同時仍需滿足深圳的限購政策的要求。
但是在首套房的房貸利率政策上,各家銀行則都未按央行的下限七折來執行,而是普遍執行九五折到基準的首套房房貸利率,不僅如此,一些優惠貸款利率也只針對一些特定的一手樓盤。
記者瞭解到,儘管在央行的通知中,提到了首套房最低下限0.7倍的貸款利率,但是深圳樓市各家銀行在新政前首套房的貸款利率多在九五折和基準,從銀行角度說,七折貸款利率幾乎是一個“虧本”的水平,而銀行從效益角度說會把錢放貸到小微貸和其他利率水平更高的方向去。“銀行的房貸已然不賺錢,更別說要下限到七折利率去。因此,除非央行強制商業銀行按下限執行首套房房貸,否則銀行很難執行。”有專家表示。
深圳中原地產研究中心經理王飛表示,自2012年7月以來,央行兩度下調金融機構存貸款利率下限,個人住房貸款利率始終維持基準七折下限不變,但實際執行中,即使是在2012年信貸相對寬鬆的時期也未曾出現過。而當前銀行資金來源受到壓縮,成本面臨上升的壓力,貸款也將更加偏向於高利率的領域。在這種情況下,房貸利率下調至2012年普遍的八五折已是難度重重,更何況是會導致虧本的七折。
未完成審批可按新政辦理房貸
此外,有市民提出,央行的新政在9月底出臺,那麼在新政出臺前購房但又未完成房貸審批的市民是否可以按照新政來執行?記者採訪到一個案例:市民徐先生9月25日在南山購買其家庭名下的第二套房,並繳納定金,但由於資料未齊,並沒有完成房貸的審批程序。“十一”後徐先生諮詢其房貸銀行,銀行表示,其符合新政策,可以按照首套房來辦理。
記者諮詢某銀行房貸部工作人員表示,在新政執行前購房的居民,如果房貸審批沒有完成,都可以按照新政策,購房者可及時跟房貸經理溝通,如果審批完成了,就試下申請複議,重新走審批程序,看是否能獲得按新政策執行的機會。而此外,各家銀行對新政前購房者的政策略有不同,其中交通銀行是嚴格以受理時間爲準。而農業銀行、建設銀行表示,如果房貸審批尚未完成,購房者可以提出重新審批的要求。
對於首套房已經結清貸款,但又抵押出去辦了消費貸的購房者,買二套房還能不能算首套的問題,各家銀行均表示並不影響二套房的購買和利率。“在銀行貸款系統中,消費貸款和住房貸款是不同的名目,因此並不影響。”銀行人士明確表示,即使是辦了消費貸,在結清首套房的情況下購買二套房,仍舊能夠享受新政策。
二手房放盤量大幅拉漲40%
深圳樓市在兩週過後,新政的影響力也慢慢顯現,其中二套房首付比例的調整令市場產生了不小的變化。王飛表示,此次央行放鬆限貸,既非全面下調二套房首付比例,也不是引導地方政府按照各地現狀自行調整,而是針對已擁有一套住房並已結清購房貸款的家庭,下調二套房的首付比例。這種指向性調整對改善型置業羣體的影響巨大,其中上述規定的已有一套住房且貸款已結清,以及賣一買一這兩類羣體在此次調整中獲益最大。據悉,這兩類羣體按揭購房的首付比例都是總價的七成,而調整之後則降爲三成,政策將激活一大批潛在需求。
根據深圳中原研究中心的統計,今年改善型需求(面積在90—144平方米之間)的成交佔比爲25%,而2010年至今的最高值爲29.7%,月度最高紀錄爲2010年8月的31.4%。統計也顯示,近期深圳二手住宅放盤量大幅拉漲了40%,這類客戶正是準備賣一買一的改善型需求羣體;換房客的積極性在迅速提升,開始集中釋放手中房源,並且着手購買更大面積的單位。同時,“十一”至今,地鋪訪客量較9月也上升了20%左右,促進日均成交量提升30—40%,其中100平方米以上的大戶型成交佔比提高了10%。預計隨着政策逐漸落地,成交還將穩步回升。各一手住宅項目的實時成交數據也顯示,最近幾天日均成交量普遍較9月日均量提升了1倍左右。
“新政對改善型需求產生了巨大的刺激作用,市場開始回暖,購房者入市積極性大大提升,改善型成交佔比將有望突破2010年以來的最高紀錄。”王飛表示。
從新房市場成交也可以看出,近期深圳3個項目開盤及加推,單個樓盤的推售套數開始提高,而開盤銷售率也都達八成以上,超過此前市場的平均表現。王飛表示,央行新政出臺兩週後,各地改善型需求都開始釋放,市場重拾信心,購房情緒高漲;新政剛剛出臺時就有開發商放出消息準備漲價,這一預期有效刺激了成交。
戴德樑行華南及華西區研究部主管張曉端則認爲,深圳市場9月住宅新房批准預售面積達104萬平方米,創下近年來月度最高水平。預計四季度,在新供應增加的刺激下,伴隨信貸政策放寬的利好,首套自住需求和部分改善性需求的穩步釋放將促進深圳樓市成交量的提升。結合供應結構,截至9月底,外圍區域庫存佔到全市460萬平方米住宅新房庫存量的77%。因區域及產品結構性特徵明顯,中心城區及周邊的新增供應多以城市更新的中高端項目爲主,價格難以下行;而在供應相對集中的外圍區域,部分位置欠佳、配套尚不成熟的項目,仍會以保守的定價入市達到快速銷售回現的目標。