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-本報記者夏青
近期土地流轉相關政策已陸續出臺,而國務院牽頭的“農墾改革發展重大問題調研組”正奔赴全國各地墾區調研。隨着十八屆四中全會臨近,市場預期土地流轉制度改革有更深入的政策出臺。業內預期土地流轉制度改革試點區域範圍將在去年底28個地區的基礎上繼續擴大。
申銀萬國近期發佈的“土地流轉及農墾體制改革的政策方向的分析”的報告指出,隨着土地經營權交易的便捷化和土地產權的證券化,在全國各地推廣農村土地經營權交易中心建設,同時在推動國有資產證券化的背景下,對有條件的農村經營主體,土地產權實現證券化,土地信託有望在各地鋪開推廣。
土地流轉信託是在堅持土地集體所有制和保障農民承包權的前提下,由信託中介服務機構接受農民的委託,按照土地使用權市場化的需求,通過規範的程序將土地經營權在一定期限內依法自願、有償轉讓給其他公民或法人進行農業開發經營活動。
截止到目前,已經有三家信託公司正式推出土地流轉信託。
對於急需轉型的信託業來說,土地流轉信託或成爲其繼續發展壯大的助力。但從目前的盈利模式來看,中信信託的“宿州模式”、“山東模式”,北京信託的“雙合作社模式”都各有特點,仍處在探索階段。
就土地流轉的規模來講,中信信託目前發行的數量最多,規模也最大。首單“中信·農村土地承包經營權集合信託計劃1301期”,是在保持土地性質不變的前提下,通過土地的重新歸集、整理,將零散的農用地轉移集中到現代農業種植企業手中,如專業農業經營公司、家庭農場或種糧大戶,通過集約化經營,從而形成規模效益,科學推進土地流轉,提升農戶的地租收入,再通過信託產品特有的設計,公平合理地將集約經營提升的地租收入在農戶、土地整理者之間進行分配。
中信信託的第二單土地流轉信託落地山東青州何官鎮南小王村,該項目的模式與第一單不同。由農民自發形成土地股份合作社,中信信託爲項目合作地引入先進企業、公司,將先進企業公司與合作社、農戶聯繫起來。中信信託引入公司落實項目後,由引入的公司經營土地,公司把土地流轉費用給中信信託,中信信託再按照合同兌付給土地合作社和農戶。
相對於中信信託具有各地特點的模式,北京信託採用“土地合作社+專業合作社”的雙合作社的典型設計,形成“財產權信託”和“資金信託”平行推進的雙信託結構配置,信託利益包括“固定收益和浮動收益”兩部分,使土地承包經營權流轉的各方利益得到最大程度的保障。
此外,近期的中建投信託與江蘇省鎮江新區丁崗鎮集體資產經營管理中心、浙江森禾種業股份有限公司簽署三方框架協議,推出“中建投·鎮江新區·森禾一期土地流轉財產權信託”所採取的模式也比較簡單,丁崗鎮集體資產經營管理中心將其持有的1750畝農村土地承包經營權以設立財產權信託的方式委託給中建投信託,中建投信託作爲受託人將上述農地經營權出租給鎮江森禾花卉園藝有限公司用於花卉種植。
雖然從第一隻土地流傳信託推出至今,已經過去一年時間,但土地流轉信託的盈利期纔剛剛開始,各種模式的優劣勢還不明確。
格上理財研究員王燕娛表示,土地流轉信託因其涉及因素太多,每一個產品都必須因“地”制宜,可複製性不高,難以形成標準化。另外,鑑於目前土地流轉後的性質不變,流轉土地不能作他用,在一定程度上將影響土地後期經營、利潤水平等。因此。土地流轉信託還有待研究發展,還有很長的路要走。