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國慶節前一日,央行宣佈解除限貸,同時河南五部門出臺意見,促進房地產業發展。那麼解除限貸以後,市場會出現井噴嗎?房地產市場會出現進一步分化嗎?後限貸時代,老百姓究竟該不該立刻買房?14日,幾位來自河南省內房地產行業的大咖,圍繞“限貸解除,市場會井噴嗎”發表真知灼見,上演了一場酣暢淋漓的思想碰撞。
【議題一】限貸鬆綁是救市嗎?
李曉峯:央行選擇在這個時間點解除限貸,是用心良苦。各位如何評價央行在這個時候宣佈解除限貸?究竟是什麼促使央行下決心支持樓市信貸?這對有關房地產的金融市場有何深遠的影響?
李濤:實際上,限購解除後,市場受影響不是很大。十一黃金週之前解除限貸,與當前的經濟有所下滑有關。同時,當前的房地產市場一直沒有真正用市場那隻手去調整,這次限貸解除後,可以說目前宏觀調控手段都鬆動了。
限貸鬆綁,對剛性需求、改善性需求的釋放肯定會有影響。因爲前幾年沒有限購、限貸時,許多人買房都是從小戶型開始,他們正面臨改善居住環境換二套房,因此改善性需求也很大。
至於投資性需求,我認爲可以用“蠢蠢欲動”四個字來形容,但真正的投資、投機者,應該不會真正進入市場,他們還在觀望是否會真正實施房產稅。
王瀝鋒:此次限購、限貸的鬆綁,對房地產金融市場的刺激明顯,政策利好下必將刺激樓市銷量的增長。而長期被限制的首改客戶、投資型客戶及奢侈消費客戶將再次得到釋放,市場活躍度必將加大。開發商方面,資金鍊緊張的局面將有望得到緩解。一線銷售促使庫存壓力趨緩,也將促成土地市場再次活躍。同時,房地產投資在整個固定資產投資中佔據了25%的比重,房地產的回暖也將帶動全國經濟的進一步增長,經濟下行的情況從而有望得到改善。
朱洪傑:此次放開限貸,我個人理解不是爲了救市。2013年全國的成交量達到了歷史最高點,而通過今年土地的放量,供求不存在矛盾,因此限貸放開後,也不會對市場價格起到決定性影響作用。
韓洪濤:我曾經和銀行方面探討過一個問題,就是現在銀行到底壓了多少房款沒有放出來?結果令人吃驚。因此,如果此次取消限貸,還不能夠刺激房地產業的健康發展,我個人推測,不排除下一步開發貸政策逐步放寬的可能性。事實上,解除限貸以後,目前鄭州市各大銀行尚未開始執行,因此市場也沒出現預想的爆發。政策需要消化,銀行也需要消化。
另外,外部的購房環境已經發生了變化,購房者的心理也發生了變化,他們越來越理性了。至於對下一步金融市場的影響,我認爲是利好的、積極的,上升通道已經打開。
唐瑋:過去,我認爲限購解除之後,會使市場產生變化,但現在看來沒有什麼太大的變化。而當整個經濟環境、消費者心理以及供需關係發生變化時,一些政策性手段的推出是早晚的事兒。解除限貸後,較能刺激改善性剛需購房人羣,因爲改善居住環境的成本降低了很多。那麼改善性需求到底有多大量?業內有一個普遍認知,是佔到整個購房需求的15%,實際上這個比例會超過15%。僅從我們的項目來看,限貸取消後,井噴現象並沒有出現,只是看房人數增加了,成交額增加了20%左右。目前這個階段應該是一個窗口期,我們將迎接房地產行業的白銀時代。
王鵬:迴歸市場是大家的共識,但我想多探討一下,限貸限購取消後,房地產稅收制度改革對房地產業將有怎樣的影響。有專家曾說,中國稅收體制改革一旦實施,地方財政基本不再有缺口,意即可以不再依靠於房地產業。
另外,現在中國的房地產業存在一個問題,一線房的市場佔有率僅20%左右,遠遠低於其他傳統行業的龍頭企業市場佔有率,這說明目前的房地產行業品牌參差不齊。
【議題二】井噴不會出現市場將長期穩定
李曉峯:限貸鬆綁後,鄭州樓市銷售會出現短時井噴嗎?限貸鬆綁對樓市的銷售究竟有多大影響?
朱洪傑:我們在地市有幾個樓盤。尤其在縣城銷售樓盤時,我們從來沒有感覺到首付比例大小是客戶關心的問題,他們能不欠就不欠,能少貸款就少貸。目前的鄭州房地產市場,除了投資性需求之外,其實市場容量很穩定。但爲什麼今年下降這麼多?我一直在思考這個問題,我認爲是購房成本的攀升抑制了購房慾望。房價沒有變,卻因爲貸款的利率上升,造成隱性房價升高。限貸放開了,但銀行利率一直不落地,很多購房者紛紛開始觀望。
唐瑋:現在沒有出現井噴,主要因爲各銀行還沒出臺實施細則。從我們樓盤的情況來看,看房量比上個月增加了約60%,但大都是隻看不買,大家都在詢問銀行政策。預計具體政策落地後,市場會有變化,但井噴不大可能。
韓洪濤:從短期情況來看,不會出現井噴,原因很簡單:政策落地需要時間,購房者更加理性。但是接下來幾個月對開發商是利好勢起,一些計劃明年、後年買房的人可能會提前實施。真正的改善性購房者,有可能會提前消費。所以說從短期來看,對房地產的發展銷售起到很好的積極作用。
李濤:我認爲不會井噴,因爲鄭州市場一直都呈現小幅上揚的態勢,目前解除限貸,可能在短期內促成市場小幅上升,但長期看還是會持續穩健發展。鄭州樓市一直相對比較理性,原因是首先河南只有一箇中心城市鄭州,鄭州的吸附能力很強,再加上河南人口基數比較大,這就能支撐起整個市場。調控最嚴厲的時候,市場都沒有出現降價或大幅的市場波動,現在可以預見市場即便有上行態勢,也不會波動過大。因此限貸解除後,會有短期井噴,但長期看應該比較平穩。
【議題三】取消限貸後漲價只是爲促銷
李曉峯:隨着房貸新政的出臺,不少樓盤對外宣稱“即將漲價”,也有人說這只是樓盤的炒作,那麼房貸新政會影響房價走勢嗎?鄭州未來的房價將呈現什麼趨勢和特點呢?
王鵬:前段時間一些樓盤積壓的房源較多,所以要抓緊時間出手,不會真的漲價。現在購房者都很在行,相中就買、相不中說再多也沒用,比置業顧問還精通這裏面究竟有沒有貓膩。
唐瑋:所謂的“即將漲價”,實際上是營銷手段。10月8日當天,我們通過電話問了一圈,沒發現有漲價的。其實,我們爲應對競爭樓盤漲價也出過方案,結果現在擱置了。
李濤:我認爲此時漲價是愚蠢的,一些公司或營銷負責人爲迎合買漲殺跌的心理,做出錯誤判斷,譁衆取寵。開發商應當勇於承擔社會責任,主動穩定市場。
李曉峯:這也說明一個問題,限購政策和限貸政策,來的時候影響很大,走的時候波瀾不驚,它對於市場幾乎沒有任何影響,對於企業的銷售包括定價,影響也不大,對老百姓影響也不大。
朱洪傑:這跟買股票一樣,有人希望跌,有人希望漲。如果供求平衡的話,那麼價格應該隨價值而定,就沒有把價格漲上去或是把價格降下來的說法了。
王鵬:其實是把房價看得太高啦。
王瀝鋒:供需比直接影響房價波動,此次限購、限貸鬆綁釋放大量購房客羣,因此可以預料,銀行政策落地後房價還是會上漲的。
【議題四】房企分化將進一步加快
李曉峯:着眼整個房地產市場,後限購時代已經到來,隨着限貸的解除,鄭州房地產市場發展將會出現哪些轉變?房企分化會進一步加快嗎?
韓洪濤:出現分化的最根本原因,是行業利潤在下降。隨着行業利潤一再降低,一些項目被整合,最後的結果就是分化。在這個過程中,並不是所有的人都會成功,肯定會有“大魚吃小魚”,那麼最後“小魚”就要退出房地產行業。
房企分化會進一步加劇,大量的重組現象會發生。實際上不管是大企業還是小企業,下一步都應重視資源整合。你有資源、我有資金,就可以整合,目前鄭州已經有很多成功的整合案例。這對行業發展是有利的,也是政策層面能夠接受的。
李濤:非限購區將不再那麼紅火,學區房在短期內受到市場熱捧。至於房企分化,現在有一種不好的導向,很多外圍話語權持有者,都在誤導這個行業不斷走向急功近利。在這裏,也提醒房企大佬和營銷人士,一分真誠一分人心,千萬不要被誤導。正確的導向應該是:你一定要把用戶放在第一位,做好產品,讓客戶滿意。這樣無論市場出現什麼樣的波動,只要你有客戶的信任,都將贏得市場。
王鵬:有些企業只把房地產作爲盈利工具,而不是畢生追求的事業,因此,分化是必然的。把專業的事交給專業的人去做,對行業發展是有利的。
唐瑋:市場將越來越細分,針對細分產品的領域,會出現一些小公司。任何一個大的行業門類裏面,最終都是往這兩個方向去發展:一類是做大公司,一類是做小特色。做自己擅長做的事,在自己擅長的領域裏去取得合理的利潤。
朱洪傑:分化肯定有,可以選擇自己擅長的板塊、擅長的區域,做擅長的產品。
王瀝鋒:此次限購、限貸政策的鬆綁,促使房地產市場完全進入市場化經濟時代,市場發展將依賴市場需求點,房企的成長將更依賴購房者的支撐,品牌效應將越發受到市場關注。大房企憑藉較強的抗風險能力和土地儲備量,更能開發出迎合客戶需求的房源,而“打一槍就跑”的房企,將沒有生存空間。
【議題五】購房好時機或許就在春節前
李曉峯:在諸位看來,現在是購房者買房的最佳時機嗎?請大家給購房者一些客觀的指導意見。
韓洪濤:通過對比近幾年的數據發現,春節前後是最便宜的時機,購房成本最低。
此次限貸解除以後,投機性客戶依舊存在,但是很多投機性客戶已經在觀望樓市,正把目光轉向日益上行的股市。若給大家一個建議的話,我覺得如果是純粹的投機性購房,最好就不要再去買住宅產品了,不妨去涉足寫字樓產品。
投資真正的住宅,意義不大。價格每年以不到1000元/平方米的幅度上漲,再加上新房購買後也不能快速流通,還要牽涉近20%的過戶費等,自持出租基本不夠抵銀行月供的。
李濤:有購房需求的朋友,一定要根據自己的實際情況來選擇。如果說前段時間受政策影響,改善性需求和剛性需求受到抑制,現在限貸限購政策解除了,我們可以根據自身的條件來釋放自我的需求。但受輿論影響認爲房子即將漲價而盲目跟隨,是不理智的。
王鵬:急需買住宅的,什麼時候都可以買,但要是現在有房住,僅僅是爲了改善一下,倒不妨觀望一段時間。如果是投資的話,那就最好不要碰住宅,投資商業產品還要區分不同項目,不能盲目投資。
唐瑋:我覺得春節前這一段時間,應該是很好的出手時機,或者是一個窗口期。投資性的需求,我不主張這個時候買。尤其是短期投資的話,這個市場還是不要進了,沒太大的意義。
朱洪傑:房價活動不大的情況下買房目的是什麼?我覺得是以幸福感提升爲主。對於剛需客戶來講,從長期來看買房就是娶媳婦生孩子,該買就買。現在庫存偏大,到明年下半年,隨着這些庫存的消化,將會迎來供求關係變化,那時候房價有可能會有所上升。對於投資性需求來講,投資性需求和炒股是一樣的,別人都乾的時候你別幹。
王瀝鋒:我認爲房價將穩步增長,降價不可能,同時主城區價格穩定,新興區域越來越活躍,其中主城區內的新房源後補不及,遇到現售的好房源要趕早不趕晚。同時,也不妨把目光投向鄭上新區、航空港區等新興區域。