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如今的鄭州樓市,猶如立於天平之上,一邊是庫存,一邊是房價。在經歷了前三季度的跌宕起伏之後,在各大上市房企爲求漂亮年報而衝量的第四季度,忙於促銷的開發商終於等來了一個又一個政策利好。國慶前一天,限貸解禁,樓市長達4年的雙限時代終於結束。不過,外圍的利好不能抵消樓市高庫存的重壓,開發商清楚地認識到:“走量纔是當務之急”。
樓市供求格局徹底逆轉
“史上最強樓市調控”,四年潮起,3個月潮退。從6月26日呼和浩特首先宣佈取消限購,到9月30日央行聯合銀監會明文宣佈鬆綁限貸,一共96天。限購城市從46個降至5個,二套房首付從七成降至三成,貸款利率從1.1倍降至7折。在經歷了樓市的黃金十年之後,鄭州樓市的供求關係已經發生了根本性的轉變,房價的上漲已成強弩之末,2013年的瘋狂賣地更是爲2014年的鄭州樓市埋下了腥風血雨的伏筆。
不管其他開發商怎麼遮遮掩掩,急於出貨成爲市場的主流。價格戰從城北打到城東,城南、城西也不可倖免,新盤的價格不停地刷新着各自板塊的底線,都是各種形式的以價換量。
近期,房地產市場出現階段性利好。一方面,在一些庫存壓力較大的城市,房企折扣力度加大;另一方面,非一線城市幾乎全面放鬆限購,部分城市的信貸政策也有所放鬆。但從市場成交來看,其對需求入市的拉動並不明顯。有數據統計顯示,9月前14天,全國54個主要城市合計住宅簽約83349套,環比8月同期基本持平。其中,二線城市的利好政策被消化後,成交量不漲反降。傳統的“金九”成色明顯不足。而在國慶期間,雖看房人數有所增加,但並未明顯暴增,有人說,雖然“央四條”是樓市走出底部的重要標誌,住房信貸放鬆,將帶動相當一部分購房需求,引發一輪成交反彈,形成今年的一波小高潮,但對反彈幅度不應過於樂觀,因爲目前經濟形勢尚未穩定,購房者的信心仍然不足,而各地庫存量很大,需要消化一段時間。
2014去化率逐漸減弱開發商壓力加大
如果說上半年哀鴻遍野,下半年限購的放開一定程度上穩定了市場信心。8月9日,限購全面放開,本以爲在政策利好的刺激之下,能借此打開樓市市場窗口,改變購房者心理上的預期,重樹消費者購房信心。藉此時機,一些開發商採取“以價跑量”來完成全年銷售任務。即便是這樣,購房者也並未“領情”,錢袋子依然捂得很緊。
天平的另一邊,鄭州商品房8月供應75.58萬㎡,環比下降19.12%,同比上漲61.77%;7月份,鄭州市商品住宅依然呈現出供過於求的狀況,月度供應量93.15萬㎡,環比下降6.28%,同比上漲65.95%。第三方機構的監測數據顯示,自2014年5月份開始,鄭州商品住宅供需矛盾加大,供過於求現象明顯,以近3個月的月均去化量來看,去化週期爲8個月。開發商的又一根救命稻草——限貸政策的放開在9月結束前千呼萬喚始出來。可以預見的是,在短期之內,又會有一波改善性需求有效釋放。
庫存數據的增加,昭示市場供需關係反轉的態勢。但在統計數據的背後,真實情況可能更爲嚴峻。據悉,在對庫存的統計中,並未將保障房納入其中。一位接近住建部的專家指出,不少城市的保障房建設規模較大,但由於未能較好對接需求,導致難以消化。該專家表示,若將一些地區兩限房、經適房等帶有商品房性質的房屋計算在內,樓市的庫存數據還會增加。
與此同時,遊離在政策法規之外的“小產權房”,規模龐大難以估算,而且並不在官方的統計口徑中。若將這部分房屋計算在內,則市場的真實庫存更爲龐大。
庫存高企以價換量成常態
儘管有開發商借漲價進行炒作,但在供求關係看不到明顯的改善之前,量價齊升幾乎成爲天方夜譚。有專家表示:“房地產價格下行,使得投機性需求開始退場,即使現在放鬆政策,投機性需求也不會返回。”而對於衆多上市房企來說,第四季度往往是衝刺季,爲了年報更好看,激烈的競爭依舊不可避免。