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自央行在9月30日釋放“鬆綁限貸”的紅利之後銀行的落實情況成了市場關注的焦點。中國社科院金融研究所研究員易憲容分析稱“新政能否致房價波動關鍵看銀行”。
回溯樓市近十年的“黃金髮展史”在上一輪狂熱繁榮之中銀行的“積極配合”起到了舉足輕重的作用。市場人士指出相比之下此次房貸新政對住房按揭貸款的放鬆比2008年“131號”文件有過之而無不及不免讓人猜測會否“舊夢重現”。
然而截止目前雖然四大國有銀行和部分股份制銀行已開始執行個人房貸新政但內容基本上還是日前央行文件的重申版本並沒有透露更多執行“細則”。此外各地房貸9折優惠未見大批實施一些地區針對資質較好的貸款客戶給出了有條件的“微折扣”。
由此看來房貸新政在落地的過程中遭遇了力度上的“打折”。
房貸折扣難現市場
此次央行下發的房貸新政中一是提出了房貸認定新標準二是重申“貸款購買首套普通自住房貸款利率最低可打7折”的限定。
從新的房貸認定標準看“對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭爲改善居住條件再次申請貸款購買普通商品住房銀行業金融機構執行首套房貸款政策”據媒體報道這一認定在多家銀行的執行過程中基本得到體現。
中原地產首席分析師張大偉表示此條規定的影響不亞於全國鬆綁限購對市場影響的5倍。“不僅事實上可以使得改善型客戶全面迴歸不受信貸政策影響。而且對於銀行來說這部分客戶也將是優質客戶。”張大偉稱。
但是對於剛需購房者更關注的貸款利率折扣問題銀行在實施上卻“打了很大折扣”。
細看各大銀行的表述基本上全都包含了“具體根據借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區別確定”的附加條件。北京某國有銀行的一位客戶經理解釋稱“7折是最低下限目前我們沒執行這麼低的折扣優質客戶最多9.5折一般也都是基準。”
在不少業內人士看來考慮到銀行的各項成本如果真的落實7折的最低下限銀行肯定虧錢。有媒體引述一位國有銀行支行負責人觀點稱房貸基準利率打7折爲4.585%而多數銀行理財產品已在5%以上如果銀行執行7折房貸利率將做一單賠一單。更有業內人士稱對於某些商業銀行來說就算給到9折也不一定掙錢。
7折下限象徵意義大
既然對於執行7折的利率優惠各銀行都有說不出的苦衷那麼爲何此次新政仍將下限點位制定於此?
“央行提出的房貸利率最低7折應該是2010年房地產調控之前歷史點位的重申目的可能是避免人們對摺扣的數字產生過多聯想。具體到房貸定價的問題還要看銀行市場的情況。”交通銀行首席經濟學家連平接受新華網記者採訪時表示。
張大偉也持相似的觀點:“本次央行文件中提及最低7折的首套房貸款下限但這只是常規性的條款內容。在目前資金價格情況下銀行吸儲難度非常大不僅7折不可能連9折以下的貸款折扣出現的可能性都非常低。”
此外也有觀點認爲此次央行房貸新政中關於利率下限7折的表述是對房貸利率折扣擬定權的下放。依據房貸新政商業銀行可以依據自身風險管理架構以及各地房地產市場情況酌情實施折扣。
事實上自從樓市進入深度調整期以來住房按揭貸款的風險隨之加大。加上目前國內金融價格的情況已經發生了根本性的變化:受影子銀行及互聯網金融的衝擊銀行活期存款所佔存款的比重越來越小銀行的融資成本全面上升。
在此背景之下央行無需提高利率下限的表述市場自然會給出相對合理的定價。另一方面業內人士指出從房貸新政的表述中可以看出中央對房地產需求的把控還有一定的力度樓市的整體目標仍然是維穩和去庫存“7折”的象徵意義似乎更大一點。
至於接下來房價的走勢連平分析稱新政對於樓市的需求肯定是有釋放作用的但這種釋放預計會比較緩慢。尤其是有改善性需求的羣體還在等待樓市觸底的機會年內樓市成交量難以呈現井噴。不過在政策暖風的吹動下明年開始樓市成交量回升的可能性比較大屆時也會在房價上有所反應。