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“如果有人說哪個豪宅熱銷,狂銷多少多少套,一定是在吹牛。”一位地產營銷經理曾經告訴北青報記者,下了訂金不一定買,這是一個不爭的事實。據瞭解,國慶期間,房貸新政效應在豪宅市場雖然未直接產生太大效果,但關注度與換籤率卻在提高。各個豪宅項目銷售成績大同小異,價格仍然保持9月份的水平。
國慶期間豪宅銷售仍然不溫不火
“房貸新政會影響二手房市場,間接地也會對豪宅市場帶來利好。國慶期間來看房的人不少,意向也不錯,就看隨後的簽約了。”保利海德公館銷售負責人告訴記者。9月份海德意向簽約客戶30多套,位列豪宅榜單首位。國慶期間,他們延續了良好的勢頭。
廣渠金茂府在國慶期間也收穫頗豐。由於所剩就一棟樓,開發商也並沒有急於走量,因此對於交了訂金而未籤合同的買房人並沒有催着簽約。但在假期裏,這部分買房人不少都到售樓處表示可以決定購買了。
“其實,交了訂金的買房人以種種藉口遲遲不簽約,也是在觀望。”金茂府銷售負責人對記者說,而新政的出臺雖然效應還沒有顯現,但利好的前景有目共睹,因此,買房人加快了出手的速度,避免房價上漲。
據亞豪機構統計,9月份,北京64個在售樓盤報價超過每平方米5萬元,公寓豪宅累計成交289套,環比8月大漲61%,成交總面積達5.1萬平方米,環比上漲60%,無論是成交套數還是成交面積,均創下了今年的新高。而10月份由於剛過半,還不能統計,但超過9月份的數值是板上釘釘的事情。
對於北京公寓豪宅成交量出現階梯狀升溫,亞豪機構市場總監郭毅分析,主要是貨幣政策的短期寬鬆成爲常態化,機構投資者、企業主等高端客羣手中可供支配的流動資金也因此有所增加,出於資產配置及保值增值的需要,資金投向高端住宅市場謀求穩定回報依然是高端人羣的主要選擇,因此推升了下半年北京公寓豪宅的銷量。
買房人“籌錢時間”裏邊找錢邊觀望市場
“豪宅不同於普通住宅,簽了正式合同纔算落袋爲安。”萬科北京公司營銷副總高廣漢表示。
據瞭解,豪宅從認購到銷售,要經過認購、網上認購、網上籤約三個環節。由於北京實施限購措施,所以在網上認購環節,在開發商協助購房者完成購房信息錄入之後,市住建委將根據錄入的情況進行購房資格審覈,這個審覈過程需要10個工作日,一般在15個自然日左右。
在購房資格審覈通過後,進入網上籤約階段。對於何時簽約,建委並無具體要求。開發商可依據自己公司及項目要求自行擬定。短的有一週內的,長的也有半年以上的。特別是豪宅類項目,因總額較大,因此會出現個別客戶需要的專門的“籌錢時間”,因此,開發商也會相應延長網籤時間。但如果購房資格審覈未能通過,住建委網籤系統將顯示該房源“可售”。
以往的“籌錢時間”,現在往往要加上“找買房資格時間”,目前開發商給的時間也比較寬泛,甚至有一年的。很多買房人一邊籌錢、找資格,一邊靜觀房價變化,遇到房價要漲,馬上籤約;遇到房價下跌,會採取各種理由拒絕簽約,開發商也沒有辦法。
因此,現在所謂認購多少套沒有太多的實際意義,只有簽訂了正式買房合同,纔算是賣房成功。
明年將是豪宅的血拼年誰漲價誰先出局
眼下的豪宅之所以賣得動,源自於價格走“低”。雖然今年北京的預售價格管控有所放鬆,但限購政策依然趨緊,整體樓市處於下行通道中,在這樣的市場環境下,開發商普遍採取相對保守的價格策略,如地處北五環的某樓盤以每平方米6萬元的價格開盤,比之前預期的售價下調了2萬元;位於西三環某高端項目的入市價格定在每平方米73000元,低於周邊同檔次二手房的市場價格。海德公館一直被業內認爲一定會賣到12萬均價以上,但最終以95000元/平方米價格開盤,足以說明,豪宅市場跟其他產品市場論調一致:走量。
亞豪機構市場總監郭毅認爲,多個高端項目受制於市場大勢,低價入市,成功吸引高端客羣出手,對北京整體公寓豪宅市場的實際銷量形成直接拉昇。根據目前的市場行情,郭毅預計,高端市場的復甦回暖勢頭年內仍將持續,北京公寓豪宅市場的成交量、價格也將保持穩中有升的態勢。
“現在的豪宅誰先漲價誰先死”,業內資深人士季滿如說,明年入市豪宅太多,泛海、東山墅、農展館、西局、夏家衚衕、保利海德,還有太多的別墅產品加入競爭。幾十個超過10萬元每平方米的豪宅同臺競技,但買房人從來就是那部分人羣,不會因市場的冷熱而增減,銷售難度可想而知。因此,明年豪宅的價格仍然會保持一個相對穩定的狀態,甚至出現下降。
文/本報記者張艦