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樓市表情銀行
國慶長假前夕,央行公佈了新的房貸政策:“認房又認貸”、“首套房貸利率最低七折”。這兩個明顯的救市政策,讓低迷的樓市爲之一振,很多持幣待購的買房人也都提前夢迴“三成低首付,房貸打7折的美好時代”。
但如今,半個月過去了,購房者在焦急等“貸”中,並沒有等來想象中的驚喜。相反,包括北京銀行、郵政儲蓄、交通、招商、中信等多家商業銀行近期紛紛公佈了其在北京市內執行的房貸新政,別說7折優惠,就連8.5折的首套房貸優惠也難覓蹤影。目前針對首套房貸利率優惠最大的是9折,並且還無一例外都要滿足銀行額外的附加條件。
遙不可及的“七折”優惠
央行房貸新政出臺半個月後,各家銀行紛紛出面表態認領房貸政策,市場也一片歡呼與興奮。不過由於北京樓市的特殊性,時至今日,在首套房利率方面,已公佈新政的各家銀行的調整普遍是以9折、9.5折爲主,並附有大量的額外要求。至今尚沒有一家銀行願意按照最低7折的下限調整首套房貸款。
“我們已經開始執行首套房貸利率優惠,最低能夠打9折。”中信銀行的工作人員向北京青年報記者表示,但如果真正獲批房貸,除了符合首套房的要求外,中信銀行還要求申請人是持有中信白金卡的客戶、抑或是購買了1萬元以上理財產品、年收入50萬以上的客戶才能優先申請並獲批。
據北京青年報記者瞭解,央行房貸新政出臺半個月後,包括工、建、農、中四大行以及興業銀行、招商銀行、中信銀行等商業銀行分別發聲表態支持。北京已經有多家銀行開始陸續鬆動了相關首套房貸政策。不過,許多人期盼的“最低三成首付,首套房貸7折優惠”,似乎愈發沒有重現的可能。
10月11日,本報記者從建行北京某支行的一位房貸經理處瞭解到,“首套貸款利率9.5折,之前買房只要貸款還清即按第一套算。”
同日,招商銀行北京某支行個貸負責人也告訴北青報記者,“首套仍是基準利率,最低可申請到9折,但是有條件的,需存夠房貸15%的保證金,一年後可解凍。”
認貸不認房已經在各大銀行實施,但是首套房貸7折下限在北京這樣的城市已成爲擺設,目前銀行連9折都未能突破。
對此,興業銀行的首席經濟學家魯政委認爲,“按5年以上期限商業銀行貸款基準利率6.55%計算,0.7倍就是4.59%,與同期限公積金貸款利率基本相當,低於5年期政策性金融債收益率4.63%,不過銀行現有的資金成本顯著高於這個水平。目前,在實際操作中對首套房執行基準利率的0.7倍事實上是不可能的。”
央行爲降低購房成本鼓勵銀行利率打折。然而,由於銀行的經營成本使然,購房利率的優惠政策墜入虛名。“房貸7折不可能!因爲9折才能保本,更多的是9.5折了!”一位銀行業人士告訴北青報記者,銀行不可能做免費服務,現在各家銀行都在響應央行的新政表態,但是想回到2009年時的首套房7折優惠根本達不到。
開發商允許買房人延遲辦貸
雖然市場上依然難覓七折優惠,當相比半年前首套房貸按照基準利率執行,這次房貸鬆動後,9.5折甚至9折的房貸優惠仍具有一定的刺激作用。此外,銀行關於只要還清房貸,二套房同樣可以按照首套房申請利率優惠的政策也進一步刺激了提前還貸的增加。不少開發商爲了達成交易,還主動向購房人承諾,可以先交定金,再延遲一段時間等房貸新政全面落地後再辦貸款。
“我們這邊定金是10萬元,給予30天的合同期限。目前,建行已經下發通知,明確表示要落實房貸新政,其他銀行細則應該會在本月全部公佈,因此應該不會造成毀約情況。”一位房企負責人說,進入10月以來,每天來訪量和成交量確實在放大,很多客戶都是因爲限購限貸政策取消纔來買房。他們也考慮到了購房人的擔心,所以做了這樣的規定。
另外,由於銀行首套房的認定執行新的認貸不認房,因此,提前還貸的情況明顯增加,9月份剛剛在北五環買了一套140平方米三居室的趙先生,近期就在籌錢還清首套房80萬元的貸款,這樣他貸款300萬元的二套房就能夠按照首套房申請貸款優惠利率了。
業內預計樓市不會應聲而漲
雖然各銀行房貸利率細則尚未全部出臺,但一些二手房出現漲價的消息卻開始發酵。有多個區域的二手房中介的門店經理就表示,區域內的二手房成交價格無明顯變化,但部分業主掛牌價格已上漲,漲幅在10%至20%之間。
由此看來,購房人一直以來擔心的,因爲銀行鬆綁限貸導致房價上漲的情況似乎正在發生。
對此,偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則表示,二手房業主調價的畢竟還是少數,樓市短期內還不會出現反彈,而房價在他看來也不會出現暴漲。
胡景暉表示,未來一段時間,受央行繼續堅持穩健貨幣政策和定向釋放流動性政策的影響,商業銀行仍然難以獲得央行的全面注水,其對於按揭貸款優惠利率和投放的實際執行也將相對受限。在此情況下,雖然四季度宏觀樓市成交復甦、庫存消化速度增加將可以預期,但市場價格由於購買力依然受限,預計短期內樓市難以出現反彈。另外商業銀行依然看重風險考量,房價暴漲的可能性也不大。
此外,也有業內人士建議到,由於央行已經對合理的自住型購房需求提出了信貸支持,隨着各大商業銀行對央行差別化信貸政策的進一步落實,對於部分合理的自住型和改善型購房人羣來說,四季度和春節前這段時間都將是不錯的置業好時機。
文/本報記者李桁