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“目前,北京地鐵物業正處在第三個發展階段,不僅滿足交通需要,而且在地鐵規劃之初便考慮與住宅、商業物業開發結合,打造一站式宜居生活,近期熱銷的京投銀泰、萬科等開發的地鐵上蓋項目較爲典型。”一位北京地產營銷總表示。
據瞭解,作爲第三代“港鐵物業”的代表,京投銀泰萬科西華府在上半年勁銷22億後,近期加推的二期樓王依然受到市場關注。
“地鐵上蓋物業”的潛力
“港鐵是世界上第一個實現盈利的地鐵,也是香港最大的地產開發商之一,之所以能盈利,並不是來自客票收入,而是通過商業位的租賃,以及地鐵上蓋一些住宅的出售,包括商鋪管理等帶來的收益。”上述地產營銷人士介紹。
在香港,九龍站高端住宅區的崛起成爲港鐵上蓋物業發展的縮影。據瞭解,整個九龍站上蓋物業涵蓋5866戶高端住宅、23萬平方米的高級寫字樓、8萬多平方米的購物中心以及兩家五星級酒店。不同類型物業的分佈、配比,各種業態之間的無縫對接,對於海景的充分利用,借龐大的地下空間和市政交通設施組織最佳流線,使得區域價值顯著上升。
根據統計,紐約、倫敦、東京、香港等城市成熟的“地鐵上蓋物業”價格平均高於同片區、同等類型物業30%以上,而內地的北京、上海、廣州等城市地鐵沿線商鋪出租率基本都達到100%。
業內人士指出,在國際城市規劃中,“地鐵上蓋物業”已經成爲發展潛力最大、實用程度最高、交通出行能力最強的城市高效物業形式。
北京地鐵上蓋物業進入“第三代”
在學習和借鑑“港鐵模式”過程中,北京地鐵上蓋物業經歷了三代蛻變,逐漸發展成熟並贏得市場認可。
上述地產營銷人士介紹稱,第一代地鐵物業只是簡單地依託靠近地鐵的交通優勢建住宅或商業,如國貿和王府井,代表物業有華貿、新光天地、東方廣場等;第二代則在充分發掘交通優勢的前提下,着重減震、降噪等技術手段的運用,比如中關村、東直門、西直門等;前兩代地鐵物業更多是爲了滿足交通需要,很少考慮地鐵本身與住宅、商業等物業開發的結合。
“早期城市的規劃,基本上空間很有限,可變動的空間非常小,哪個地方能修地鐵站是固定的,城市中心是地鐵追着人走,在郊區可能是房子追着地鐵走。”
而發展到第三代,才真正將城市規劃與地鐵建設相結合,在交通便利以及減震、降噪技術成熟基礎上,更注重打造“一站式”生活的居住理念,以地鐵站爲原點,通過直梯、扶梯、天橋和空中連廊等便捷的路徑,形成地鐵、商業、寫字樓、住宅相互通達的人流動線,從而將蓋上和蓋下不同功能、用途的物業貫穿起來,真正實現新地鐵物業的無縫連接,使得生活其中的人們可以輕鬆享受居住、購物、娛樂、休閒、餐飲、辦公等生活工作便利。
以位於西南四環的西華府爲例,該項目借鑑港式地鐵物業,圍繞地鐵郭公莊站開發建設城市高端住宅、寫字樓以及2.3萬平方米大型主題商業中心,無縫對接地鐵站,不出小區直接到達辦公、商業地點,形成一站式生活圈和快捷、時尚、品質的生活方式。
除了實現“一站式”便利外,西華府還引入香港普遍的臺地式設計,即將所有住宅建在2層以上,遠離了社區外道路的嘈雜環境,同時打造出北美草原風格的獨特臺地景觀:根據臺地高度不同分上下兩層,上層由一條200米花鏡木棧道串聯起三大靜態休閒空間,下層由一條200米健身跑道連接三大動態活動空間。另外,小區三排住宅樓皆爲南北向,樓間距近90米,空間開闊並保證每棟樓座的合理採光。
京城第三代“港鐵物業”樓盤搶手
目前北京地鐵上蓋物業,上述萬科與京投銀泰合作開發的西華府,以及京投銀泰旗下琨御府、公園悅府等均屬於第三代“港鐵物業”的典型項目。從市場成交來看,第三代“港鐵物業”頗受京城置業者認可。
數據顯示,西華府在上半年樓市低迷的情況下勁銷22億,一舉奪得京西南區住宅銷冠。目前加推的二期中央樓王,均價42000元/平方米,主力戶型82-138平方米,受到改善型置業者的青睞。琨御府8月中旬推出225套房源,5小時銷售24億,創年度北京市場開盤當天最高銷售紀錄;公園悅府在今年5月創造了“千人深夜搶房”的樓市奇觀。文/仵文悅