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樓市表情改善樓盤
“低開一萬,五折買四環”,近日,一則地產廣告引起業內震動,南四環改善型樓盤中冶德賢公館“驚爆”36000元/平方米超低價入市,而南四環沿線樓盤均價大多保持在50000元/平方米左右,而京南幾個地王項目樓面地價都在4萬元/平方米以上,低於“麪粉價”的“麪包”出爐,自然引發多方關注。
房貸與普宅新標準的利好似乎在改善型樓盤市場並沒有表現得太過突出,但相當一部分項目賣得好是毋庸置疑的。經過太多次動盪之後,房企們已然“寵辱不驚”,“走量快跑纔是硬道理,市場仍然在混沌中,”一房企操盤手如是說。
市場不輕信利好以價換量仍是主題
“現在已經不是一個利好就能決定市場的時代了,”中冶德賢公館營銷負責人宋翔華在接受北青報記者採訪時說。
位於北京中軸龍脈與南四環交匯處的德賢公館,被人們認爲是目前南城在售樓盤中位置和品質最好的,五大公園環繞,自然景觀自不必說,7600億城南行動計劃、第二機場建設強勢助推又使該地塊有很多“故事”可講。8月,項目尚未入市時,開發商給出的未來售價在45000元/平方米左右。那爲什麼兩大利好相繼推出,價格卻未水漲船高呢?
宋翔華告訴北青報記者,當初定價基本是參考周邊房價以及預估未來地王價格覈算出的,45000元/平方米處於一個相對中檔偏高的價位。而在執行過程中發現,樓市觀望情緒非常濃,不拿出價格上的誠意買房人根本不買賬。由於是純新盤,定價空間可以調整,因此開發商決定開盤時以36000元-43000元區間價格入市。
“36000元/平方米只是起價,一二層或頂層纔有這樣的價格,朝向、戶型均好的房源價格大概在41000左右。雖然9月30日房貸新政出臺,有項目藉機漲價,但我們認爲這樣一來價格是上去了,但銷售速度會減慢。樓市經歷了一年多的冰封期,存量盤太多,以價換量纔是硬道理,因此我們決定按照既定價格入市。”宋翔華說。
無獨有偶,藉着兩個利好的“東風”,望京名盤臻園順勢推出一批房源,短短國慶長假七天銷售7個億,終以36億元領跑前三季度房地產銷售榜單。而在這七天之中,價格也未見明顯漲幅。
經濟型別墅市場也迎來小高潮。十一期間龍湖好望山實景園開放,吸引了3000多位意向客戶到場,單日認購9套,而價格一直保持新政前水平。龍湖北京公司營銷總監王勐表示,隨着市場小高潮的到來,他們正在準備今年最後一次加推。
雖然受益最大改善盤未漲價原因
據專家介紹,此次房貸新政最大的受益者,是購買第二套房的家庭,即所謂首次改善型需求。此前,第二套房首付要六成,貸款利率至少上浮20%,現在首付降到三成,貸款利率最低可以到基準利率的70%(能夠執行還要看銀行方面)。如果順利執行的話,其中的差價,相當於房價降了20%。
但大多數業內人士,包括很多開發商都認爲樓市不會就此全面逆轉,2009年的暴漲難以實現。
北京房地產協會祕書長陳志說,主要原因在於:其一,宏觀經濟不穩定,此次利好本質上還是要保護整體經濟,開發商只是再次搭上便車。如果宏觀經濟不好,房地產很難一枝獨秀。
其二,目前房地產市場的主要目標仍然是去庫存。
其三,現在買房的投資成本遠高於2009年,而且房產稅仍“虎視眈眈”提醒着人們,別最終買得起房卻養不起。
借利好漲價?開發商玩不起的賭局
“別看國慶期間沒漲價,只是開發商還沒有緩過勁來,未來一定會隨行就市。趕緊出手,沒看很多公司已經發內部文件,要求調整價格嗎?”某售樓處銷售員在向前來諮詢的買房人進行“政策指導”。
就在國慶期間,網上轉了一些所謂的“房企文件”,有幾家全國知名房企宣佈即將漲價。此事引起買房人猜測,認爲2009年房價暴漲的一幕將再現,後來雖經證實是假消息,但恐慌情緒卻再度蔓延。
的確,有一些“性急”的開發商醞釀漲價,賭2014年10月以後的樓市,會像4萬億救市之後的2009年那樣猛然暴漲。但大多數開發商則認爲,當前樓市的主要任務是去庫存,暴漲的可能性不會超過10%。很多購房者還在猶豫觀望,開發商一宣佈漲價,將會徹底寒了買房人的心。
“其實,房貸新政和普宅標準降低實際對樓市的影響並沒有想象中那麼大。目前改善型人羣,尤其是首次改善者數量就那麼多,而樓盤的供給量太大,供需比基本平衡,市場不會發生太大動盪,倒是限購如果一旦解禁,那纔是真正報復性反彈的開始。”王勐說。
文/本報記者張艦