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內資活躍外資疲軟
來自多家知名地產機構統計顯示,得益於需求增長,今年第三季度北京市甲級寫字樓整體空置率仍保持低位,金融、IT及高科技、專業服務企業爲本季度需求的主導力量,內資企業、特別是私有企業,繼續主導市場,其需求佔成交總量的80%,而外資企業租賃需求較疲軟。
空置率全國最低
知名房地產服務商第一太平戴維斯本週發佈報告顯示,在北京甲級寫字樓市場,由於望京SOHO塔3於2014年第三季度入市,爲市場帶來12.3萬平方米可租賃面積。至此,北京甲級寫字樓可租賃存量增至950萬平方米。全市整體空置率仍穩定在3.5%,爲全國最低水平。
報告顯示,金融、IT及高科技、專業服務企業爲本季度需求的主導力量,其需求佔據總成交量的70%。與此同時,內資企業、特別是私有企業,繼續主導市場,其需求佔成交總量的80%,而外資企業租賃需求較疲軟。
另一家房地產顧問機構萊坊發佈第三季度報告也顯示出相同的跡象,報告顯示,今年第三季度,北京甲級寫字樓平均租金與第二季度相比小幅下降0.1%至每月每平方米人民幣378元。市場平均空置率在三季度下降了0.3個百分點至2.7%。國內企業繼續主導寫字樓新租交易市場。此外,較高的預租率使得三季度甲級寫字樓市場的淨吸納量達到約9.8萬平方米。
售價微漲4.3%
第一太平戴維斯統計顯示,鑑於市場優質可售項目較少,加之境內外投資者帶來的穩定需求,第三季度北京甲級寫字樓資本值大致穩定在每平方米人民幣6.4萬元,同比上漲4.3%。同時,甲級寫字樓租金本季度環比增長0.9%。因此,截至第三季度末,甲級寫字樓毛收益率環比下降0.03個百分點,至5.93%。
統計顯示,第三季度,北京整售市場成交量有所回升,共三宗重大整售交易成交,總成交額達到人民幣59億元。
至此,前三季度總成交額達到人民幣120億元,不及2013年全年成交額的一半。其中一手寫字樓散售成交額大幅下滑,僅爲人民幣43億元,環比下降61.9%。同時,一手商業散售成交額亦環比下降48.5%,至人民幣47億元。
供需將得到緩解
第一太平戴維斯報告預計,第四季度,過去四年持續供應不足的狀況將有所緩解。六個項目預計將於第四季度交付使用,爲市場新增33.5萬平方米可租賃供給,高於2010年至2013年間的年均供給量近50%。全部新增供給均位於CBD、金融街和燕莎等傳統商務區以及望京等熱門新興商務區。大部分項目已取得良好的預租率,大約在20%-50%之間。至此,全市空置率水平預計維持在5%左右,仍系全國最低水平。
萊坊董事及北京研究及諮詢部主管孫文靜預計在第四季度,北京甲級寫字樓市場空置率將上升至3.5%左右,寫字樓租金水平將保持平穩。第四季度在中央商務區、燕莎、北京金融街和中關村等核心商圈將有四個寫字樓項目入市,爲市場提供約21.9萬平方米的新增面積。此外,由於望京、將臺路和奧林匹克公園附近等新興市場的新增寫字樓入市,核心商圈甲級寫字樓市場緊張的供需關係將隨之而得到緩解。預計第四季度上述新興市場將有約32.9萬平方米的新增面積投入使用。