廣州二手住宅市場的成交量繼續在低位徘徊，上月二手房成交量同比縮減五成。滿堂紅、合富置業等中介機構9日紛紛發佈了最新市場分析報告。針對有廣州二手房連夜漲價的消息，中介機構分析稱，除非能對限購政策進行適度放鬆，否則今年第四季度的廣州二手樓市成交量，仍舊難有明顯的觸底反彈，二手樓價在短期內更難以轉頭向上。

　　此外，由於不少二手房業主轉售爲租，待出租的房源數量大增，廣州市住宅出租回報率進一步下跌，甚至出現名牌老盤租金回落的狀況。

　　焦點1：換房買家入市積極性或將回升

　　今年9月，在廣州衆多一手在售項目相繼打起促銷戰的情況下，部分徘徊在一、二手市場之間的準客戶被有效分流，從而令二手住宅市場的成交量繼續處於低位盤整。據廣州市國土房管局公佈的數據，2014年9月全市原10區(不含增城、從化)二手住宅登記宗數爲3274宗，同比減少50.4%。受一手樓市促銷分流客戶影響，當月經中介行促成的二手住宅買賣業務量比8月減少近一成，住宅租賃業務量比8月減少13%。

　　合富置業的市場分析報告顯示，9月該公司促成的二手住宅成交均價爲25430元/平方米，環比8月上升9.7%，實力買家入市積極性回升，帶動中高價位二手房源成交比例回升，拉昇整體成交均價。

　　報告指出，在“金九銀十”樓市風向標作用影響下，購房迫切性不算急的首次改善型換房買家，並不急於在9月出手。這部分買家大多打算在“十一”黃金週比較一手房價格後再作決定，因此，9月二手房市場上改善型購房比例較8月有所回落。合富置業成交數據統計，改善型購房比例從8月的37%回落到9月30%，首次置業購房佔比重回60%以上。

　　不過，10月改善型購房比例或將有所回升。合富置業市場經理樑燕明表示，在“十一”黃金週後或將有一些迴流二手市場的購房者，而目前中大戶型二手房市場仍保持較明顯的議價空間，相信可吸引一部分迴流二手市場購房的改善型買家關注。

　　焦點2：二手房價短期難漲

　　央行和銀監會發通知爲首套房貸“鬆綁”後，又一度傳出各種放鬆限購的傳聞，使得廣州近一年半不曾加價的二手樓市迅速升溫。有媒體報道稱，東方廣場一套35平方米的小戶型二手房一夜漲8萬，位於珠江新城的一套小複式戶型更是爆出加價15萬元銷售。

　　中介機構分析，此次央行站在積極支持居民家庭合理的住房貸款需求的角度來提出相對寬鬆的信貸政策，想通過房地產市場拉動經濟上行的意圖明顯。

　　滿堂紅市場研究部高級經理周峯表示，央行房貸新政肯定會刺激改善型客戶積極看房，但必須說明，今年剩餘的兩個多月裏，多數銀行的信貸額度已不多，能給予改善型客戶以基準利率及首付款比例四至五成已是不錯的“待遇”，要地方銀行給予首付三成及0.7倍的優惠利率，恐怕得等到2015年1月方可實現。“除非能對限購政策進行適度放鬆，否則今年第四季度的廣州二手樓市成交量，仍舊難有明顯的觸底反彈，二手樓價在短期內更難以轉頭向上。”

　　焦點3：出租回報率下跌名牌老盤租金回落

　　值得一提的是，二手住宅買賣市場的“平淡”，促使部分小業主將持有的物業轉到租賃市場，導致待出租的房源數量大增，也使房屋租金無法明顯上升。

　　數據顯示，最近一年，廣州市住宅出租回報率則進一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回報率是2.8%(按滿12個月滿租計算)，比2013年同期下跌0.1個百分點。

　　滿堂紅市場研究部抽取2013、2014年前三季度在租賃市場上表現活躍的21個樓盤或社區作爲監測對象，計算其毛回報率，並進行逐一對比後可看到，今年前三季度出租回報率出現同比下跌的有13個，持平的有6個，上升的有2個，其中番禺區3個盤的出租回報率保持穩定狀態。

　　周峯分析，廣州的住宅租賃客戶羣中，將近九成屬於非廣州籍人士(今年前三季度是88.5%)，大多數租客爲選擇適合自身收入水平的房屋租住，從2013年年初開始逐步向次中心或郊區板塊轉移，令對應板塊的租賃需求處於穩中帶升的局面，其出租回報率也得到保證。反觀個別中心城區的傳統大盤物業，隨着樓齡的增長及租客喜好的轉變，原來相對較高的租金水平難有足夠的客戶支撐，要麼增幅減緩，要麼像錦城花園和東風廣場等出現租金回落，出租回報率也隨之回調，這一現象或許會持續到明年春節後纔有所改變。

　　南方日報記者鄭佳欣