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追訪
新政已改變樓市各方預期
從昨日起,北京開始實施新的普通住房價格認定標准。北青報記者走訪了部分地產中介和開發商,普遍對這一政策持歡迎態度,認為此舉將大幅激活改善型需求。而對於購房者而言,這將直接降低住房消費成本。
在多家地產中介門店,北青報記者明顯感覺到諮詢業務量大幅提昇,而且議價的幅度有所減小。『新的普通住宅標准,加上央行救市的表態,這種綜合效應明顯提昇了賣房人的底氣,直觀反映就是議價空間減少。』在新政實施之前,一般房產議價幅度在5%至8%之間,但是現在大多回歸到了3%左右。有些業主甚至覺得自己的價格掛低了,頻頻打聽周邊房產的掛牌情況,隨時准備上調價格。
對於很多開發商,普通住宅新政和央行放水如同給他們打了雞血,用開發商的話說,完全超過了他們的預期。北青報記者從幾家大型開發商售樓處了解到,售樓處來電來訪量大幅提昇,成交也有所回暖。雖然網上有傳聞開發商要上調價格,但這些普遍都是謠傳。
『現階段去庫存回籠資金是首選,優惠幅度會減小。』開發商項目經理張先生告訴北青報記者,他們判斷北京等一線城市房價無懮,未來房價會向上。由於新房的稅賦要在收房後纔交,所以目前來看真正刺激樓市的是央行的放水政策。
文/本報記者范輝
相關
國慶7天北京住宅網簽594套
國慶7天,北京網簽數據新建住宅為538套,二手房住宅簽約56套,合計簽約594套,雖然相比2013年同期明顯下調,但優於2012年同期,整體看樓市企穩的跡象非常明顯。對此,業內人士認為,網簽數據大部分滯後實際市場成交起碼兩個星期以上,所以目前的簽約數據實際反映的是9月上半月市場成交情況。
根據鏈家地產市場研究部統計,9月北京市二手住宅共成交9109套,環比上昇8.4%,同比下降29.1%,9月成交量年內首次突破9000套。2014年三季度,北京市二手住宅共成交25573套,與二季度相比上昇21.7%,與去年同期相比下降25.6%。市場成交情況出現一定好轉。從一些中介機構的調查數據來看,部分需求已經害怕再次踏空開始看房入市,預計在央行細則落地後,成交量有望明顯復蘇。
鏈家地產市場研究部張旭認為,從三季度各區域成交佔比情況來看,外城四區成交佔比上昇明顯,尤其是朝陽區和豐臺區,進入三季度以後成交量大幅增加。這主要是由於二季度全市房價出現明顯下降,使得一些購房者在有限的資金條件下,能夠選擇的區域范圍更大。
中原地產首席分析師張大偉指出,各地的松綁調控政策對北京的購房者心理影響越來越大。目前全國已經僅剩5個城市限購,全國政策面的轉寬松,對購房者心理出現支橕。對於目前市場購房者來說,雖然恐慌性觀望依然為主流,但入市的積極性在提高。
文/本報記者范輝
預測
明年6月北京樓市或出現逆轉
北京二手房市場價格降幅在今年上半年超過之前市場預料,目前市場在售的二手房房源均價相比年初最高點,跌幅已超過15%,部分房源甚至超過20%。從7月開始,成交量已逐漸築底,房價下調的幅度在逐漸放緩。大部分區域已經出現止跌現象。中原地產首席分析師張大偉分析認為,整體樓市企穩跡象逐漸明顯,特別是在央行松綁限貸後,北京市場下半年表現將好於上半年,四季度的表現也將肯定好於三季度。但因為處於恢復期,房企依然以平價走量為主,四季度的主要表現將是量漲價穩。
『對於地產行業,10月份是一個窗口期,但並不會出現逆轉的局面。真正的逆轉可能會在明年6月份出現,格局也從供過於求向供需偏緊轉變,這主要是因為開發商在今年二季度後拿地少了很多,這會直接導致明年下半年房屋供應較少。』項目經理告訴北青報記者,『對開發商而言,未來的時間段也不容易。雖然政府拉住了房價下跌的勢頭,但是土地成本居高不下,開發商的中長期利潤率會下降。』
對北京而言,未來是否還有超預期的政策落地,這也是開發商和中介議論較多的話題。從目前來看,北京不具備全面放開限購的條件,但在稅費方面依然存在空間,比如說此前為了遏制房價實施的20%所得稅。
而在此之前,個人所得稅一般都按照成交價的1%繳納。業內人士建議,如果要激活樓市,重新回歸到1%的征稅方式是一種選擇,既不違反限購政策,又能夠增加樓市活力。但從去年到今年已經征收的稅費如何處理,這本身就是一個難題。
文/本報記者范輝