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有人形容業主與物業的關係像“婆媳關係”——離不得見不得。近幾年,物業方面的投訴經常佔到太原市投訴總量的百分之七八十。業主認爲,物業公司重收費,輕服務。物業公司卻大倒苦水,掙錢少,老受氣。
太原市物價局經過3年多的取經、調研,50多次易稿,終於出臺了物業管理新規。此番物業新規與以往的統一定價不同,全部設定的是政府指導價,即設定了最高限價,下浮不限。
按照物業新規要求,9月30日前太原市所有物業小區必須完成明碼標價、收費公示等。10月1日起,太原市物價局將對物業收費展開全面檢查。
1倒逼機制催生服務新規
在出臺物業新規之前,太原市一直執行的是8年前的並價房字〔2005〕108號文件。“8年來,人員工資、物價水平等發生了較大變化,服務條件、種類也發生了變化,真的已不適應新形勢了。”恆大名都總經理張娟說。
108號文件只對普通住宅物業收費做了規定,在實踐中普通住宅的概念不好把握。因此,應該考慮修改進一步明確政府指導價和市場調節價的準確劃分,才便於具體操作。
8年時間中,除了政策層面發生較大變化,太原市城市建設也發生了較大變化,一大批新的住宅小區建立,一大批新的物業公司誕生並進駐小區服務,一批新的從業人員進入物業服務領域開展工作,一些新技術、新設備、新的服務方式也開始出現。
伴隨着新情況、新環境的出現,一些新的收費項目也隨之出現,人們在享受新居、新區、新服務的過程中,也不斷地被一些新問題所困擾。“由於物業服務是一個過程,在這個過程中的種種不如意,往往在交費時成爲問題集中爆發。”太原市物價局黨組成員、調研員張耀民說。
由於物業服務中還有許多代收費,往往在與物業收費捆綁時,又成爲問題冒出火星。問題產生於物業服務過程和環節之中,爆發於最終的收費之點。太原市物價局決定從最終的收費之點入手,採用倒逼機制,規範服務過程、明確模糊環節,建立運行機制,出臺了《太原市物業服務與收費管理暫行辦法》和《太原市住宅物業服務等級與收費標準》(以下簡稱《辦法》和《標準》)。
2出臺新規,物業收費限高不限低
一直以來,太原市住宅小區的物業費、停車費、電梯費等的收取,沒有統一標準,小區物業各自爲政擅自提價,業主怨聲載道。
近年來,太原市關於物業收費的投訴量一直在上升。物業服務和停車費的投訴佔到全市物價總投訴量的70%以上。以2013年爲例,物價部門共受理物業投訴809件,比上年同比增長100%,佔到總投訴量的55%;停車投訴309件,投訴量比上年增長67.9%,佔到總投訴量的20.3%。而物業投訴中又以物業費擅自漲價、超標準收取水電費等問題較爲突出。
爲審慎起見,《辦法》和《標準》,從起草到最後定稿,大修改不下50次。業內人士認爲太原物業新規具有6大創新亮點:監管責任更加清晰,權力下放,監管下移;操作程序更加規範,步驟清晰,環節明確;收費範圍更加清晰,項目確定,價格明白;突破傳統管理禁區,該管就管,主動作爲;市場作用更多發揮,確定上限,競爭定價;人文關懷更多體現,免費條款,有利和諧。
《辦法》對各項服務收費做了上限規範。物業服務收費上限1.6元/㎡·月,車輛停放收費小型車收費上限爲400元/月·車位,裝修服務收費上限9.6元/㎡·期,電梯運行服務收費上限0.4元/㎡·月。
《辦法》明確了政府定價、政府指導價的延伸範圍,比如IC卡丟失、損壞需補辦的,補卡費最高10元/卡。對3年後不成立業主委員會的由社區代行業主委員會做了規定,這一規定解決了長期不成立業主委員會,業主無法行使權力的問題,建立了物業正常運轉的長效機制。
此外,裝修期間不使用電梯運料的,裝修服務費最高按基準價的30%收取。裝修期間,物業服務企業以收取押金作爲管理手段的,押金最高不得超過每戶3000元。
對自行車停放服務收費,明確對業主只定了一個包月費,而對外來臨時停放則實行市場調節。對免費車輛做了明確,其中爲業主搬家的車輛免費和父母探望子女、子女探望父母前3小時免費,是具有新意的人性化條款。
針對不按規定收費,最大的創新之處是嘗試引入滿意度測評機制並與價格調整掛鉤。
3明碼標價、菜單組合,服務費下浮居民受惠
據統計,截至目前,太原市共有物業管理企業600餘家,從業人員超過4萬人,管理面積超過1億平方米,其中,住宅物業面積超過7000萬平方米。
雖然《辦法》和《標準》5月份就已發佈,但考慮到新《標準》在7月1日開始執行後,需要變更明碼標價公示,特別是物業服務費高於標準的也需要一定時間履行相關程序,所以太原市物價局設置了3個月的過渡期,要求在10月1日前實施到位。
經過前期培訓,以及六城區物業樣板的現場會,目前太原市的大部分物業小區基本做到了統一明碼標價,即物業服務收費、停車收費、電梯運行服務收費等明碼標價公示由市物價局統一管理、統一樣式、統一編號;收費員佩戴統一的收費員證,統一編號。
此番物業新規中,創新式地出現了物業收費菜單式組合。比如,住宅物業服務標準共6項內容,每項均設5個等級。物業公司可根據提供的服務內容菜單式選擇申報,最後把6項內容相對應的收費標準相加就是最終的物業收費標準。物業服務費最高標準爲1.6元/平方米/月,不設下限。菜單式的收費方式,得到了衆多業主的好評。
物業新規的出臺,促使省城多數小區物業開始主動規範自己行爲,一些物業公司主動下浮收費標準。8月份以來,萬柏林區金域閱山小區、尖草坪區恆大名都物業主動下浮40%服務費,使小區居民享受到了實惠。
但在物業新規實施中,也出現了有些新規遇阻的情況,比如子女看父母前3小時免停車費,在實際執行過程中卻出現了多數物業公司以無法知道真假而拒絕執行。對此,太原市物價局將積極推廣太原高鐵宿舍區爲小區老人子女統一辦卡的做法。
若收費高於新標準怎麼辦?許多業主擔心。物業新規明確,只要高於新標準,在10月1日的過渡期前沒有履行完調價和單獨審覈相關程序的,必須按照新《標準》執行。對拒不執行的,業主可撥打12358價格舉報電話,太原市物價部門將按規定,對物業公司進行嚴厲處罰。