|
||||
萬科副總裁毛大慶9月15日在北京萬科商業大會上接受中國商報記者采訪時也表示,對於地方政府超量賣地、商業物業失衡、過剩的現實,萬科也『挺警惕』,如今萬科對投資開發商業地產的城市選擇『很挑剔』,對布局『很小心』。除此之外,萬科商業地產已主動避開和減少傳統商業經營物業的開發,加重教育配套、養老配套、醫療配套等創新性的城市生活配套的商業經營物業產品。
那在這波『高燒』的商業地產開發中,零售商如何避險突圍?
步步高的策略是打三張牌:專業化、差異化、品牌化。
比如,王填將梅溪新天地項目當作『要立起標杆』的『創作』作品。
以梅溪新天地項目為例,其建築設計為美國凱裡森(CALLISON)團隊,商業運營顧問為盈石集團,清一色『高大上』商業地產專業服務商,其中的邏輯是在競技之前,王填反而是『大掏腰包』在先,為賽馬配上了一副『好鞍』。
有了專業機構的保駕護航,步步高的布局也巧妙避開商業地產最熱點之外——選擇三四線城市。『三四線城市對購物中心這種「大盒子」的昇級商業形態需求大。』王填說。
比當下購物中心加重體驗化趨勢更極致的是,在長沙梅溪新天地項目,70萬平方米的面積中,王填拿出10萬平方米打造汽車酷玩公園,以及匯聚業界標杆的歡樂谷游樂項目;投資5000萬元引進中南地區首個太空飛行體驗館;高端室內高爾夫練習場、28米超高巨幕影院;為方便駕車購物,輻射周邊500公裡人群,步步高花費12億元投建了10000個停車位;按項目設計的主動線環繞一圈達6公裡;整個項目購物業態只規劃到20%至25%的比重,其他均是體驗業態,未來王填還准備投資設置梅溪書院、梅溪劇院等純文化藝術中心。
為給消費者提供絕佳體驗,最大程度滿足消費需求,王填甚至在梅溪新天地項目中試行主力店品牌入駐的『雙黃蛋』現象——超市、電器、百貨、影院等主力店都引進兩個品牌,給消費者雙重選擇。
基本與萬達模式類似,步步高新天地的單個項目開發通過銷售部分商業街、寫字樓等物業就可回籠投資資金,實現資金鏈的平衡,但和萬達『金街』一賣了之不同,步步高強調後期的商業運營,表示還將對銷售的商業街商鋪進行統一規劃和後期運營的管理。按王填的預期,步步高長沙梅溪新天地6至7年有望收回投資。
沃爾瑪的突圍新思路則是在規模體量上『棄大選小』,主打社區型購物中心。夏必得稱,從小規模的購物中心項目做起,能使購物中心的面積和租戶的數量及類型都更加與社區相匹配,最後沃爾瑪將根據消費需求、業績銷售等情況分階段逐步開發擴大規模。
顯然,紮堆商業地產的投資熱潮並不意味著全軍覆沒,任何時期也是挑戰和機遇兼具。但毫無疑問,『淘金客』們要付出的代價已與前十年全然不同。
在娃哈哈的娃歐商場、TESCO樂購的樂都匯購物中心相繼折戟之後,新入局者誰能勝出?誰又將覆沒?
為何零售商都熱衷商業地產?道理很簡單,零售業現金流充足,但利潤微薄,近兩年,地價翻番兒漲帶動商業物業的租金也是水漲船高,零售業的微薄利潤幾乎全部『貢獻』給了地產商。王填表示,步步高涉足商業地產是被逼出來的。『步步高是因為商業而做了地產』。
零售企業紛紛布局商業地產
●9月1日,沃爾瑪中國對外發布消息稱其在中國自行開發、建設和經營管理的購物中心日前在珠海舉行了奠基儀式,該購物中心計劃投資6億元,建築面積約為10萬平方米。
●9月10日,步步高集團在長沙啟動體量達70萬平方米的長沙梅溪新天地的全球招商大會,並發布步步高商業地產產品體系的新成員——『新天地』。按計劃,步步高新天地項目在明後兩年將陸續開業13個,總建築面積達617萬平方米。
●此前,雨潤集團宣布在2015年完成建設50個商業綜合體。
●2013年進軍商業地產的紅星美凱龍集團旗下紅星商業表示將在2020年完成100個愛琴海購物中心的建設。
●英特宜家購物中心集團投資100億元在北京、無錫、武漢開發購物中心。