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為何紛紛入局商業地產?
實際上,至沃爾瑪珠海投建購物中心止,從在華的跨國零售商到全國性零售企業到區域零售商,要找到旗下沒有相關地產業務的零售商已成難事。
為何零售商都熱衷商業地產?道理很簡單,零售業現金流充足,但利潤微薄,近兩年,地價翻番兒漲帶動商業物業的租金也是水漲船高,零售業的微薄利潤幾乎全部『貢獻』給了地產商。
王填告訴中國商報記者,步步高涉足商業地產是被逼出來的。『步步高是因為商業而做了地產』。
真正跨入商業地產後,王填更是發現,公司零售業務向上游地產物業的延伸賺回的不僅是新的豐厚的利潤,商業地產這個平臺還可以使步步高將集團旗下超市、百貨、電器城、快時尚服裝、餐飲、娛樂休閑等自有零售業態整合其中實現同步擴張,而等中西部區域覆蓋上十個量級的綜合體項目後,聚沙成塔的規模效應初具,步步高在自身集團內就可形成一個自成循環體系的生態閉環。而『做生態』向來是成就企業商業模式的最高等級,如今電商領域的阿裡巴巴、地產領域的萬科的發展路徑都莫不如此。
在長遠的戰略布局上,商業地產已被視為步步高高速成長的加速器。截至2013年,步步高集團已擁有400家實體零售業態門店,年銷售額達230億元,目前零售市場份額在湖南、廣西位列第一,江西位列第二。
而王填希望到2020年步步高能成為我國中西部地區市場份額的NO.1,整個集團營收邁入1000億元規模。截至2013年,除去天貓、京東等兩家線上電商企業,千億規模傳統商業集團僅有蘇寧、國美、大商、華潤、百聯五家。
顯然,步步高欲用六年時間追趕上巨頭們並將業績再翻兩番,投資商業地產比零售業來得更快、更有潛力。
沃爾瑪在入華18年後纔姍姍來遲、首次進入商業地產,也是受迫於租金的快速上漲和零售業低迷導致的增加新利潤源的轉型需要。
盡管沃爾瑪中國區過去一年依賴改革取得逆勢增長24.5%的業績,但其到2015年底之前將關閉的約25家在華門店的大比例數,以及仍顯頹勢的線下消費形勢、被媒體曝光的食品安全事件、超市大賣場業態受電商衝擊等都讓絕大部分依賴大賣場零售業務的沃爾瑪的未來蒙上了陰影。
不管是從提振企業信心還是從改善盈利結構來看,沃爾瑪都急需發力新的業務來抵抗行業的不景氣。
早在2012年,中國連鎖經營協會的調查顯示,國內零售企業超過半數都涉足商業地產,以此貼補零售主業的做法已經蔚然成風。在國際上,全球一半以上的商業地產開發商都是零售企業。
對沃爾瑪而言,自己投資開發商業地產也是為提速山姆會員店的中國布局。上個月,沃爾瑪宣布成立新的地產團隊即沃爾瑪亞洲不動產負責人夏必得(Peter Sharp)領帥的地產團隊開發以山姆會員店為主力店的購物中心,來支持山姆會員店更快擴張。
山姆會員店是沃爾瑪具價格競爭力和差異化競爭力的倉儲會員超市業態,但由於此前沃爾瑪在華一直主打購物廣場業態,山姆會員店至今還僅為十家,後者還是近三年內提速拓店的碩果。山姆店擴張相對不快的原因也在於選址難,以及沃爾瑪對於物業的高要求。在美國,山姆店也基本都是購地自建。
由此,面對超市大賣場業態的逐漸飽和,倉儲會員店作為新業態展露的生命力,以及消費者更青睞綜合體驗為主的購物中心『大盒子』業態,使得沃爾瑪也不得不『轉向』接軌我國零售業變化的節奏,嘗試將其優勢業務與消費熱點相掛鉤。
傳統模式已『走不通』
但是,商業地產是市場沸點,也是難點。
無可置否的是,當所有資本、力量都蜂擁而入時,通常也就意味著游戲已接近尾聲。少數成功者,也是千辛萬苦之後的僥幸上岸者。
我國商業物業的高保有量、投資額、覆蓋城市密度以及各地方政府的超量賣地都在表明輕松獲勝的紅利時代已是過去式。不管是一二線還是三四線城市,眼及之處都是遍布工地、新樓的城市,不得不對商業地產市場的前景大打問號。
中商商業經濟研究中心顧問劉海飛表示,目前大型零售設施建設問題已比當年亂建批發市場更嚴重。數據顯示,目前我國在建購物中心已達1680萬平方米,佔全球(3200平方米)的一半以上;比如,上海在建購物中心達330萬平方米,位列全球第一,佔全球在建比重超過1/10。
在劉海飛看來,從去年持續至今的零售業關店潮就是早前零售商『跑馬圈地』導致商業飽和的一輪『清算』。按中債資信統計,2014年上半年,國內超市業態關閉門店146家,百貨業態關閉13家,是前所未有的最大規模零售業洗牌。到今年上半年,國內一線城市的副中心、偏遠郊區以及二三線城市的零售物業首層租金已有所下滑,購物中心養商培育期普遍被拉長。