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保障房建設遭遇4大瓶頸問題,房地產商開發積極性開始減弱
儘管山東在保障性住房方面形成了“山東經驗”,各方面走在了全國前列,但建設中暴露出的四大方面問題依然制約保障房建設水平的提高。
22日,在談到保障房建設中存在的困難和問題時,山東省發改委副主任、省區域辦常務副主任秦柯和山東省財政廳副巡視員宋新生同時提到了資金缺口問題和進度不一的問題。
就資金缺口和工程進度方面,秦柯介紹,今年國家下達的保障性住房建設任務約需資金近700億元,但受國家宏觀政策影響,企業貸款、政府平臺融資能力下降,地方財政社會事業等剛性必保支出逐年增加,財政增收壓較大。再加上融資渠道單一,目前山東保障房建設仍然存在較大資金缺口。與此同時,有的保障房存在進度緩慢的問題,建設計劃不能如期實施。“當前由於房地產形勢不太好,房地產商貸款難、資金回籠慢等因素,房地產商對保障性住房的建設積極性在減弱,從而也影響了資金的籌集和工程進度。”的確,大衆網記者從山東省住建廳瞭解到,社會資本在保障性住房建設方面發揮了非常大的作用,山東目前落實的961億元的保障房建設資金中,社會融資達到759億元,佔總籌集資金的78.9%。
宋新生也提到,當前商業銀行鍼對棚戶區改造項目的貸款額度有限,門檻高、優惠少,再加上,部分棚戶區拆遷難度大,在立項、土地、規劃、貸款審批等環節手續繁瑣滯後,直接影響到住房建設資金的投入,從影響了工程的進度。
另一個瓶頸性問題則表現在配套建設和退出機制不完善方面。省住建廳副廳長李力介紹,目前有的住房保障項目爲嚴格履行法定建設程序和制度,存在選址不科學、規劃不合理、功能不完備、配套跟不上的問題。同時,由於多數地區機構設置和人員配備難以適應日益繁重的保障房分配、管理工作需要,信息化水平不高、無法實現對被保障對象的動態監管,導致部分不再符合保障條件的家庭仍然佔有保障房房源。
而保障性住房價格管理政策滯後、住房保障方面沒有統一的法律法規等問題則成爲制約山東保障性住房管理水平提高的第四制約因素。據山東省物價局副局長王海明介紹,目前保障性住房除了包括經適房、公租房、廉租房外,還有限價商品房、棚戶區改造安置住房等。但物價部門在對保障性住房進行價格管理時,只有經適房、公租房和廉租房3種保障性住房有政策依據,其他的都沒有相應的政策依據。“現行政策顯然不適應當前管理需要,而且相關保障性住房價格管理政策過於宏觀、寬泛,存在文件套文件、文件轉文件的問題,缺乏具體操作性。”
在談到上述問題出現的原因時,王海明說,由於國家在保障性住房方面沒有統一的法律法規,保障性住房的政策散見於不同版本的文件中,只是各地定價範圍各異。就連2008年已經列入國家五年立法規劃的《住房保障法》,至今仍未出臺。
另外,保障性住房的開發成本覈算也處在無依據狀態。據瞭解,開發成本中的徵地和拆遷安置補償費、勘察設計和前期工程費、建築安裝工程費、住宅小區規劃紅線以內基礎設施建設費等4項費用,都是確定開發建設成本中管理費和貸款利息以及利潤的基礎。但由於成本覈算專業技術性要求高,目前全省還沒有統一的核算辦法,缺少系統完整的成本資料,定價準確性有待提高。
省政協副主席慄甲:提高保障房建設標準讓大多數中低收入者滿意
針對省直有關部門對山東保障房建設現狀以及存在困難和瓶頸問題,山東省政協副主席慄甲表示,山東保障房安居工程建設取得了很大的成績,使很多地區的住房條件大有改觀,有的地方甚至出現了舊貌換新顏的局面。
但山東人口基數大,低收入家庭較多,全省財力被9000多萬的人口基數一除,就變得十分有限,而保障房作爲“底線需求”,受到全社會的關注。所以山東保障性住房建設任務重、壓力大。
對此,慄甲提出,在保障房建設方面,各部門應明確責任。誰出錢、誰出力、誰建設、誰監管都應責任明晰,落實到人。同時堅持公平原則,做到保障房從規劃到分配信息公開透明,提高公衆知情度,審批、建設和管理等環節確保在陽光下運行。大衆網記者李兆輝