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找房准備:
准備申請貸款所需資料
置業預算中建議有意購房的讀者巨細無遺地列出自己『夢想家』的條件,記者這會兒得給你『一盆冷水潑下來』,能買到十全十美的二手房如愛情一樣,很多人聽說過沒遇見過,能滿足5個條件以上已算萬幸,一般人都是在總價與區域上滿足要求基本上就OK了。當然有個很神秘的因素叫『合眼緣』,看中的房子不問為什麼,總之就是符合心意就好了。
那,我們從普通人最通常的做法開始,選房只需要以總價與區域兩個條件即可展開。對本版忠實讀者來說,長期看本報買樓的確相對容易一點。本報《二手樓市》版長期監控廣州市30大二手屋苑的成交價,各區都選定2~6個樣本樓盤,都是區域樓價的風向標,大家在看樓前最好查詢一下本報最新的30大二手屋苑的樓價,以此來判定在所屬區域能否買到符合預算的房源,否則就需要適當地擴大搜索范圍。
收樓指南:
網簽合同對交樓和交接手續都做好約定,一般在出新證(一次性付款)或是收齊尾款(銀行按揭)後15天內,業主結清房屋的水電、煤氣、電話、網絡、有線電視、管理費等費用,雙方到物業管理處進行交接並登記新業主資料等。
學位房買家注重的戶口問題也宜在收樓前敦促舊業主遷出戶口。購房者可以在合同中約定一定數目的尾款作為收樓保證金,待收樓完結後再支付,雙方對此可協商。
非即時收樓指南
二手房屋買賣也會遇到非即時收樓的物業(帶租約出售、返租業主等),在這個買賣過程中最好在錢銀兩清時進行收樓手續。
由於『買賣不破租賃』的規定,部分房屋帶租約出售,又或是舊業主因未能及時入住自己的房屋而需要繼續在原房屋居住,建議新業主應與租客重新簽訂一份合同,以確立自己的業主身份,並把舊租約繼承下來;新業主返租房屋給原業主,也必須簽正規的租賃合同,對租期和租金作出明確規定,以免原業主『賴死不走』。
對買家說的話:
凡事預則立,不預則廢。對於可能是人一生一次的買房經歷來說,好的開頭就是成功的一半。記者在幾年的跑線采訪過程中見過不少看樓者,宏發大廈有什麼看樓車都上,東南西北亂看,從金沙洲到黃埔,從從化到南沙,幾乎用腳把廣州的版圖量遍。
不過,說到底你需要的只是一個家,離單位不太遠,坐公交或地鐵幾站地的距離最好,且周邊最好有學校、醫院和商場以及公園,小區裡面有園林、幼兒園、會所游泳池,喜歡跑步估計會把緩跑徑也考慮在內;至於大門後的格局,要兩房還是三房還是一步到位把『二孩』也考慮在內的四五房,朝向與景觀又該如何,廚房有多大纔滿足一個『無飯』主婦呢?……
對於未來新家的構想,不需要邁開一步只需拿張紙就可以把自己的要求從最重要到次重要到次次重要逐一填寫;當然,在紙的另外一欄要誠實地寫上自己可以承受的樓款。家裡人的支持加上自己的積蓄就是你的首期,記住要適當留下1萬~5萬元作為應急資金,二次裝修款也要預留。
由於目前廣州依然實施限購,本地家庭擁有房屋兩套以上以及外地家庭持有一套以上都需要停購,外地人士新購房屋必須具有連續三年的社保或個稅證明,作為業主也應該了解一下買家是否有名額購買,以免空歡喜一場。
以首期款以及本人可承受的月供,在手機可以輕易下載房貸計算的應用軟件,非常容易就可以測算出自己可以承受的樓價總額。一般來說,首期款付款比例越高,供款年期越短,月供壓力越小;首期款付款比例越低(最低也到30%),貸款年期越長,月供壓力越大。
對於有靠山的『伸手派』,家裡人可負擔一次性付款的,這一欄可以免填。
對業主說的話:
目前來說,業主賣房還是相當幸福的,因為大部分交易還是實行業主實收,買家承擔所有稅費。
當然對於一些期望賣價過高的業主來說,現在不是好的出貨時機,因為一手房銷售不快,二手房交易更慢,銀行信貸也不太樂觀,如果不等錢用,可以『持房免擾』。對於的確有售房需要的業主來說,開一個貼市價的放盤價是必須的,參照鄰居或同組團類似的出售價(本版每周更新『一周樓市風雲榜』,建議讀者關注),並在心裡設定一個最低出售價,達價就成交。如果有多一個意向客戶表達對物業單位的興趣,業主可以適當甄選買家,首付款越高或者一次性付款的客戶優先,貸款客戶在目前環境上不佔優勢。
買賣房屋是簽約履約的法律行為,賣了就莫回頭,沒有人永遠低買高賣,不動產套現落袋為安就好。