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在2008年房地產市場出現調整時,綠城的宋衛平批評萬科沒有行業老大風範,在業內自顧自率先降價,搞得堅守高質高價的綠城非常被動。在最近一輪房地產週期波動中,萬科依然是帶頭大哥。萬科總裁鬱亮在萬科中期業績發佈會上表示,房地產市場的調整是有一個完整週期的,如果調整不到位會帶來更加混亂的局面,因此,希望此次市場調整能夠堅持。萬科據此再次帶頭展開降價行動。但這次綠城的掌門人孫宏斌表示:我們不是傻瓜,別人都降價了,我們還在那裏給人站崗。因此,這次他一下子給出了七折優惠。
但越優惠,房子越不好賣。這就像股市,消費者買漲不買跌。開發商降價要冒售樓處被砸、準業主退房等風險,但風險再大,降價跑量纔是硬道理。數據顯示,經歷了上半年的低迷後,8月份,全國主要54個城市合計住宅簽約套數爲20.2萬套,環比上漲9.24%,成交量出現企穩跡象。但如與去年下半年月均26萬套比,下調22.3%,與去年前8個月總簽約套數198套比,今年前8個月總簽約套數爲152萬套,下調23.2%。
統計局的數據也不樂觀,到7月末,全國商品房待售面積55230萬平方米,比6月末增加802萬平方米。這樣的數字,顯示出4月以來各地不斷出現的限購鬆綁並沒有扭轉市場成交趨冷的大勢,其對於市場成交量反彈的作用有限,甚至在部分存量偏大的城市幾乎沒有效果。
“連任大炮都不唱漲了,這個市場就真的不行了。”這是房地產羣裏近日傳播最廣的一句話。他的理由是:“在經濟發展出現下滑時,房地產市場發展一定會出現下滑,全世界都是如此。”只有一些廉恥掉地的“經濟學專家”還在鼓吹房地產是“日不落產業”、“北京的房價不賣到30萬一平米是開發商的恥辱”。
這樣的專家雖說話不負責任,但他們也看準了一點,那就是地方政府還離不開房地產。國家發改委“城市和小城鎮改革發展中心”2013年調查了12個省、區的156個地級市和161個縣級市。結果發現,全國正在規劃建設的新城、新區,可以容納34億城鎮人口,如果加上存量,足以裝下全世界的城市人口。但這些地方的政府依然賣地不止。地縣城鎮只管賣地蓋房,但人口卻在大規模地向大中城市集中。在西安、武漢、成都、昆明、長沙,房地產開發面積佔全省的比重都已超過30%,有的甚至達到60%,開發量是省會城市人口占全省人口比例的兩到三倍。由此可見,土地財政的驅動,已經使得地縣城鎮房地產進入欲罷不能的瘋狂時代,而大中城市也已出現嚴重的供大於求。
對此,地方政府的辦法不是減少開發,消化存量,而是希望通過取消限購等方式,托起商品房市場下降的勢頭。也有一些地方政府開始調高土地基準價格,想以拉高地價的方式彌補房價下跌可能帶來的損失。在取消限購效果並不明顯的情況下,個別地區開始放鬆限貸。日前,無錫率先上調購房人公積金貸款額度、放鬆二次貸款標準。
中央政府雖然沒有采取明確的救市措施,但實際上也在救市。一方面,繼續通過加大棚戶區改造、增加自住房供應等結構調整方式來對衝商品房市場的回調。同時積極應對可能的金融風險。由於近年來房地產貸款以及直接或間接投向房地產項目的信託、理財、基金等產品規模在整個金融資產中佔比較高,中央政府已開始應對其中潛伏的風險。據統計,今年8月份,集合類房地產信託產品,無論是發行規模還是成立規模,已創下2012年2月以來新低。儘管房地產信託收益率還不錯,但近期銀監會已在醞釀設立信託業保障基金,像銀行、保險、證券、基金那樣,計提一部分風險準備金,以應對可能的兌付危機。同時,拓寬融資渠道,有消息稱,監管層將允許上市房企在銀行間市場發行中期票據,並在醞釀允許非上市房企在上交所發行公司債。時隔5年,房地產債券融資再次回到人們的視野。這也被業內視爲另一種救市。
房地產雖還沒到日落時分,但已過中午時分,要撐到每平米幾十萬,肯定是做不到了。開發商降價跑量,政府溫和救市,所能做的就是托起午後的太陽,讓它儘可能下落得更自然、更平穩一些,最終實現房地產的軟着陸。評論員陳雪根