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“與去年相比,今年開發商到位資金來源發生了很大變化,定金、預收款以及個人按揭貸款同比下滑,且降幅在擴大。”鏈家地產市場研究部一份研究報告顯示,由此可見,房地產市場成交仍舊低迷,開發商資金回收不力。
事實上,開發商是最先感知這種市場變化的,尤其在自有資金和貸款額度未發生重大變化之際,銷售回款對房企平衡現金流就變得更爲重要。鑑於此,金九銀十之際,多數房企都在加快全民營銷步伐,集中加大推盤量。
對此,遠洋地產內部人士向記者透露,今年9月份和10月份期間,公司新增貨量約爲150億元,去化率要求達到70%-80%。
加快銷售存貨
據記者瞭解,遠洋地產上半年實現協議銷售額約132億元,完成其今年銷售任務的三分之一。
遠洋地產高層表示,上半年實現的銷售業績基本完成了同期計劃,符合公司預期。同時,遠洋地產對完成全年銷售任務非常有信心,“因爲公司新增的銷售資源主要集中在下半年推出,特別是9月份以後入市”。
值得一提的是,在遠洋上半年的銷售業績中,北京市場實現的銷售額達到30億元,足見其重回大本營的戰略頗爲有效。
“北京區域全年的銷售目標爲120億元,下半年將陸續推出遠洋萬和四季等多個項目。”遠洋地產上述內部人士向記者透露,下半年公司將繼續採取靈活的價格策略推進銷售。
不得不說的是,遠洋地產是率先感受到今年市場變化的房企之一,今年年初,遠洋地產總裁李明即提出,在營銷方面要積極行動,採用靈活的定價策略,加快消化存貨。
有接近遠洋地產的人士也向《證券日報》記者透露,爲了完成今年的銷售目標,遠洋地產在同行中率先實施存貨去化行動,尤其要加快存留一年以上的存貨銷售速度。
《證券日報》記者也從遠洋地產獲悉,公司下半年仍將依據不同市場、不同項目採取靈活的價格策略,提升去化率水平。尤其在金九銀十期間,公司新推的貨量將是整個年度最高的,約150億元。同時,遠洋地產內部對其項目的去化率要求達到70%-80%之間。
不過,恆銀基金研發總監田潤青向本報記者表示,這個“金九銀十”恐怕不會給市場帶來特別的驚喜,若“金九銀十”的成交量不及市場預期,房價在四季度出現大幅鬆動的概率則大幅上升。
而另有市場人士判斷,預計四季度的樓市成交量將進一步提升,尤其對一線城市來說,市場觀望期將結束,開發商的去化率也會隨之提高。
全民營銷步伐加快
實際上,除了利用靈活的價格策略吸引客戶,營銷手段也是房企扭轉戰局的關鍵。據記者瞭解,今年以來,綠城中國、碧桂園等房企都要求進入“全民營銷”模式。
對此,有業內人士向記者表示,全民營銷並不是一個特別新的概念,幾年前,房地產行業很多企業也在做全民營銷,但多是以城市公司、以項目爲單位的個體行爲。在今年的市場形勢下,全民營銷的呼聲更大了,主要由於大部分企業都在牽頭做,不是下屬某個單位的個體行爲了。
而上述接近遠洋地產的人士向記者透露,遠洋地產也在要求所有城市和項目做全民營銷。
對此,遠洋地產相關人士向記者解釋道,全民營銷這四個字不能單純地理解成全部的人都可以賣房,實際上它是一個概念,除了銷售員以外還有一些人可以通過渠道推薦客戶。遠洋的營銷主要靠三大推薦渠道推進,分別爲遠洋地產自己的員工、遠洋地產的老業主推薦和供應商。“之所以不做成全民開放平臺,主要擔心容易和現場代理公司的業務員發生串單,會增大營銷成本,也不利於營銷工作的有序開展”。
此外,該人士還向記者強調,爲了更快地消化存貨,今年年初之際,遠洋地產就採取了與行業銷售代理公司合作、增加對銷售現場一線營銷人員的激勵等各種舉措搶收。
對此,亞豪機構副總經理任啓鑫分析表示,“金九銀十”的成交決定着今年房企銷售任務的完成情況,是房企搶收的最關鍵時間點。在這種壓力下,房企打響營銷戰有利於各自搶佔市場份額。此外,預計未來兩個月,北京樓市將會有更多的項目進入實質性降價階段。