|
||||
惠州樓盤價格相對東莞低,吸引東莞購房者。
價格比東莞樓盤低2000多元/平方米
大石龍片區競爭激烈樓盤紛紛低價開盤
文/記者蔣幸端圖/記者盧政
東莞由於價格窪地優勢,吸引著廣州、深圳購房者來莞置業,而惠州石灣、園洲等鎮區也因為價格低而吸引東莞購房者外溢,部分靠近東莞的惠州樓盤中,東莞業主佔六至八成左右。隨著『金九銀十』的到來,近期惠州樓盤開始了對東莞購房者的營銷活動,而與惠州相近的大石龍片區樓盤,由於競爭激烈,也紛紛低價開盤。
價格相差2000多元/平方米東莞購房者外溢惠州
為迎接『金九銀十』的到來,8月31日,惠州石灣樓盤雙城峰景項目營銷中心開放並啟動認籌,推出80~120㎡N+1戶型剛需產品。記者在現場看到,該樓盤現場停滿了來自東莞的粵S車牌的車,其銷售經理楊茹慧告訴記者,由於該樓盤與石龍僅一橋之隔,購房者大多來自石龍、石竭、茶山等東莞鎮區,『石灣的樓盤價格比東莞樓盤低2000多元/平方米,不少樓盤主要都是賣給東莞人的』。
一名購房者告訴記者,自己在東莞工作,聽說石灣的房價較低,因此過來看看。據了解,目前石龍的房價普遍在7000多元/平方米左右,而該樓盤銷售人員告訴記者,該樓盤價格約四五千元/平方米,甚至有低至『3字頭』。
在雙城峰景附近的另一個樓盤皇庭一號公館,一直以來將宣傳重點放在樓盤享有的東莞石龍鎮配套上。從地理位置上看,該樓盤與石龍鎮緊密相連,據業內人士透露,該樓盤的業主當中八至九成來自東莞,惠州本地的購房者很少。記者了解到,由於石灣鎮本身的消費力不高,不少樓盤的定位就是瞄准了東莞購房者。
東莞房地產資深人士羅傑告訴記者,目前向東莞銷售樓盤的惠州鎮區主要有靠近石龍鎮的石灣、園洲和靠近橋頭鎮的龍溪等鎮區,而石灣、園洲的購房者主要來自東莞石龍、茶山、石竭、石排,龍溪樓盤的東莞購房者主要來自橋頭,惠州盤與東莞樓盤的價格普遍差了約2000元/平方米以上,對於東莞購房者的吸引力較大。
購房入戶、入學政策吸引東莞客
惠州樓盤吸引購房者的一個主要原因是目前還實行購房入戶政策,不少在東莞工作的新莞人借助在惠州買房落戶廣東。羅傑認為,惠州樓盤擁有豐富的東江景觀資源,但是價格卻比東莞低很多,而且還可以享受購房入戶政策,這是吸引東莞購房者的一個重要原因。
位於惠州龍溪的中央華府與東莞橋頭鎮接壤,自去年開盤至今,已經基本銷售完畢,業主當中有60%~70%的購房者來自東莞橋頭鎮,除了該樓盤價格僅3000多元/平方米,擁有與橋頭鎮『5字頭』均價的價格窪地優勢外,購房入戶也是一個重要的原因。『80平方米戶型可以有兩個戶口,100多平方米戶型可以有3個戶口。』業內人士透露,自東莞取消購房入戶政策措施後,惠州的購房入戶政策顯然更方便由外地來莞工作的購房者,『入戶後還可以提供公立學校的學位,對於東莞一些私企小老板、個體戶來說,這是一個不錯的選擇。』
記者了解到,惠州園洲樓盤在推銷時也有意識地向東莞購房者宣傳購房入戶政策,據介紹,園洲花園前期有近六成購房者來自東莞,其中有不少人是衝著購房入戶政策來的。
開發成本低東莞開發商進入惠州市場
惠州樓盤價格低,但是地價更低,相比之下,開發成本就比東莞的樓盤低上不少,而開發商所能夠獲得的利潤就更大,不少東莞的開發商看好惠州樓市,進軍惠州市場。
隨著東莞購房者外溢惠州現象增多,東莞開發商也開始進入惠州尋找商機,與當地開發商合作開發房地產項目,再向東莞購房者兜售樓盤。據了解,位於惠州龍溪的中央華府就是由東莞開發商在惠州開發的一個樓盤,樓盤建成後,有六七成產品是東莞購房者購買,業內人士認為,東莞開發商熟悉東莞市場,雖然是在惠州開發,但是向東莞購房者銷售,顯然比惠州本土的開發商更有優勢。
羅傑介紹,東莞有很多開發商在惠州石灣、圓洲拿地,與東莞的地價相比,惠州的地價會便宜很多,而且不少土地還是早期協議拿地,成本更低。另外,惠州石灣、園洲等地經濟相對落後,但是卻緊靠著東江沿線,景觀資源好,土地又多,政府也很歡迎東莞開發商進入惠州,發展房地產業,提高當地的經濟水平。
除了在與東莞相連接的惠州鎮區拿地外,不少東莞本土開發商也深入到惠州中心區開發項目。記者了解到,東莞品牌房企鼎峰地產、聯華地產等都有在惠州拿地開發項目,借助在東莞本土的開發經驗,外拓惠州,並且取得不錯的成交效果。
惠州盤『搶客』大石龍片區樓盤低價開盤
惠州樓盤『搶客』動作越來越頻繁,而東莞本土樓盤競爭也很激烈,在雙重刺激下,靠近惠州的大石龍片區今年雖然有多個樓盤入市,但都紛紛低價開盤。
大石龍片區是今年東莞樓市關注的重點區域,自前年開始,就有多個開發商在該片區布局,然而,受今年樓市形勢影響,大石龍片區樓盤競爭日益激烈,加上惠州盤低價『搶客』,預計今年石龍片區樓盤或難以賣出高價。
日前,石龍海倫堡地產項目海倫灣以『6字頭』開盤,是『金九銀十』期間首個開盤的石龍項目,記者了解到,該樓盤開盤均價約6500元/平方米,相對於石龍鎮普遍『7字頭』的均價,屬於低價開盤入市,與此同時,屬於大石龍片區的企石鎮碧桂園·鼎峰城市花園項目也在8月30日開盤,帶裝修銷售均價僅約6179元/平方米,低價銷售成交效果顯著,但是同時也直接拉低了片區樓盤的價格。
大石龍片區競爭激烈,『價格戰』也一觸即發,與海倫灣相隔不遠的嘉華星際灣預計將於國慶期間開盤銷售,在惠州樓盤和當地樓盤低價策略下,或將難以定出高價。記者了解到,除了石龍鎮外,大石龍片區中還有石碣、茶山、企石等鎮區擁有多個在售或即將銷售的項目,供應量龐大,加上惠州樓盤低價『搶客』,未來競爭也將十分激烈。
現象
價格窪地催生異地購房
東莞與廣州、深圳、惠州交界處都出現了異地購房現象,而催生異地購房的根本原因就是價格窪地效應,價格相差大,吸引了購房者紛紛外溢。
臨深片區:主要是塘廈、鳳崗、樟木頭、清溪、黃江等與深圳臨近的鎮區,但房價比深圳差了幾千元甚至上萬元。自2010年深圳限購以來,越來越多的深圳購房者到東莞置業,目前已經成為東莞樓市成交的主力軍,與此同時,也推動了東莞房價的上昇。
臨廣片區:該片區是近一兩年來逐漸形成的,主要得益於水鄉片區的開發,同樣是受價格窪地效應的影響,廣州新塘等臨近東莞區域的購房者來到東莞買房,主要出現在中堂、麻湧、洪梅等鎮區,目前這部分人群還不多,但隨著東莞輕軌建設和發展,交通便利性增加,相信未來將有越來越多的廣州購房者受價格窪地的吸引到東莞置業。
臨惠片區:與其他兩大片區不同的是,這是東莞購買力外溢到惠州,同樣是受到惠州樓盤價格低的吸引,石龍、茶山、石竭、石排、橋頭等鎮區購房者前往臨近東莞的惠州樓盤購房,但是由於臨近東莞的惠州樓盤不算太多,這種現象一直不溫不火。