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作爲房地產市場的銷售旺季,9月被視爲各大開發商必爭之月,也是歷年來項目開盤最爲集中的時期,尤其是已經低迷了9個月的今年,39個項目計劃集中入市,房企紛紛“割肉”,調低入市價格。而在房企讓利的拉動下,購房者也開始積極出手,使得目前市場上定價相對較低、具有高性價比的樓盤項目持續熱銷。
繼二手房市場之後,北京新房市場也呈現出了探底的跡象。業內人士預計,各地的成交量有望在9月份達到年內高峯。
低價攬客
9月初入市的幾個項目中,謹慎定價成爲共同的選擇。與此同時,一成首付、利率優惠等措施也成爲房企攬客的重要手段。中原地產首席分析師張大偉表示,在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標仍處低位的壓力之下,唯有合理定價才能將供應高峯轉化爲成交高峯。
中秋小長假期間,房山區商住項目萬科長陽天地以20000元/平米左右的均價共推出116套房源,而另一商住純新盤朝北8080共推出344套房源,入市均價爲20909元/平米,兩個項目入市均價均低於預售價格,且開盤當天均推出較大幅度的優惠措施以促進銷量。
對此,亞豪機構副總經理高姍分析表示,商住類產品主要面向投資客羣和受制於限購門檻而不具備購買資格的剛需人羣,憑藉“不限購、低總價”的優勢,在樓市下行時期成爲開發商搶佔市場的有利手段。但隨着普通住宅爲抵抗自住房衝擊,低價入市、降價跑量的項目逐漸增加,以往定價較低的商住項目開始喪失價格優勢同樣面臨去化難題。在此情形下,商住項目隨行就市調整入市價格,以低價吸引購房人的眼球則成爲必然選擇。
以價換量見成效
在房價探底的同時,購房者的入市積極性得以較大的提升。據瞭解,因採用低價策略,9月份以來以高性價比入市的首開香溪郡和位於來廣營的臻園去化速度都在80%以上。
根據亞豪機構統計,中秋期間北京商品住宅共成交482套,成交面積爲4.97萬套,同比去年中秋小長假雖然分別下降43%、33%,但相比今年五一小長假相比大幅上漲185%、163%。房企“以價換量”的策略逐漸得到購房者認同。從這三天的樓市成交量排行來看,排名前十的項目中,有8個在2萬元左右,排名第一名和第二名的均位於密雲縣,分別爲8月中旬入市的純新盤密雲華潤橡樹灣和行宮·御東園,成交均價分別爲15261元/平米、12450元/平米。
“從近兩個月的樓市成交中可以看出,價格對於成交量的影響尤其突出,銷量較好的剛需項目,大部分都採取了降價換銷量的營銷策略。”高姍稱。
同策諮詢研究部總監張宏偉認爲,在今年1-8月銷售普遍未達到預期的市場背景下,無論是出於企業銷售業績指標而戰略調整的目的,還是因爲短期內資金面壓力較大而進行的降價銷售,毫無疑問,房企尤其是品牌房企會藉機爭取更多的購房客戶,以爭取在金九這樣的時間段有一個比較好的成交量開局。
□案例
低價不限購朝北8080:單價1.8萬元起首開即售罄
低起價、低總價、不限購的商住產品成功折服了市場。9月6日,備受關注的通州的純新盤朝北8080開盤,當天推出33-137平米的房源,起價1.8萬元/平米,均價爲20909元/平米,低於預售價格,且開盤當天均推出較大幅度的優惠措施以促進銷量。其低起價、低總價的優勢吸引了衆多購房者。根據開發商統計,2000組客戶前往開盤現場選房,開盤當天僅用兩個小時所有房源全部售罄,成交額達4億元。
此次日光的朝北8080只是近期熱銷的商住產品代表之一,此前通州馬駒橋的商住項目合生世界村的售價也回到三年前的均價12600元/平米,從而打破銷售僵局,共推出510套房源,開盤當天僅兩個小時就賣出了450套,去化情況近九成。
據記者瞭解,朝北8080當天開盤的是3號、8號和12號的7層板樓,69萬元起售,精裝修。“朝北8080地段比較好,性價比也比較高,戶型多,總價低,值得買。”購房者表示。據瞭解,該項目是紫石地產打造的首個項目,主要針對喜愛創意空間的人士。朝北8080是朝陽北路上唯一在售的新項目,項目緊鄰地鐵6號線的物資學院站,未來出行便捷,並且朝北8080周邊所在的商務園區域的整體規劃起點很高,未來價值發展將不可限量。此外,項目咫尺溫榆河,並可於窗前覽一線河景,環境資源優勢突出。
大幅降價
天同11號:直降6000元開盤
業內人士常說,沒有賣不出的房子,只有賣不出的價格。“大幅直降”,用價格吸引購房者也是近期房企頻繁使用的銷售手段。近日,位於大興黃村的天同11號開盤,作爲純新盤,該項目的定價非常謹慎。記者在北京市住建委網站上看到,該項目拿到的最高售價上限爲35000元/平方米,不過,該項目的內部人士告訴記者,該項目的入市起價爲29000元/平方米,在政府批覆價上足足下調6000元/平方米。同時,項目還贈送標準達4000元/平方米的精裝修,折算下來,其實際入市均價僅在25000元/平方米左右。
受益於低起價,儘管天同11號項目只有短短半個月的蓄客期,但仍在首次開盤時取得不錯的業績。據該項目人士透露,開盤當天便吸引百餘組客戶到場,其中大部分不在蓄客名單之上。而現場客戶也普遍反映“價格有競爭力,產品有誠意”。
據瞭解,天同11號所在的黃村屬於大興核心區域,區域放地高潮在2009年,而之後的近三年時間裏,黃村核心區幾乎已無新的土地供應,在售項目大多爲老項目的後期,產品也以大戶型爲主,總價動輒在500萬元以上,主攻改善型需求,而目前大興六環外天宮院板塊均價已達到21000元/平方米左右。
“目前樓市部分區域價格已築底,隨着一批低價開盤項目的入市,成交正在逐漸走出週期性波動。”業內人士稱。
降首付
東亞·尚品臺湖:分期首付搶客源
除了直降以外,房企還在首付比例等多方面減少購房者的資金壓力。近日,記者獲悉,即將於9月14日開盤的東亞·尚品臺湖就推出了分期付首付的策略吸引購房者。
據東亞新華營銷總監賈玉鵬介紹,東亞·尚品臺湖的預期售價從20900元/平米下降至目前的15900元/平米起,下降5000元/平米,目前的價格已經降到最低價。同時尚品臺湖還有無理由退房、年返還已付房款7%(日息0.2‰)、全款95折、首付12萬(分期)、辦卡送小家電、到場送購房基金優惠券等一系列優惠措施。受此刺激,東亞尚品臺湖自降低預售價至今已經蓄客超400組。
“東亞尚品臺湖目前的蓄客量還是非常好的,主要是價格優勢非常明顯,預計開盤均價將在16500元—17000元/平米之間,而這一價位已擊穿通州臺湖區域目前報價的底線。”一位業內人士分析稱。
賈玉鵬表示,目前臺湖的樓面價最高已經高達19500元/平米,平均也超過1萬元/平米,尚品臺湖此次開盤,屬於麪包低於麪粉的價,價格已經到底了,而首次開盤都是選擇低開高走的策略,爭取開盤能有一個好銷量。
而東亞新華在臺湖的另一樓盤,東亞印象臺湖目前其在售的辦公和住宅類產品中各拿出50套房源做特價銷售。其中辦公類產品從2.1萬元/平方米降價至1.49萬元/平方米,降價幅度達6000元/平方米;住宅類產品降幅也達4000元/平方米。印象臺湖住宅目前在售戶型爲52—78平米一至三居,按63平米兩居計算,總價僅120萬起,此次降價總價減少近20萬元,而首付也由原來的42萬起降低至37萬起。而辦公產品以38平米零居計算,總價下降近20萬,首付則由38萬降至28萬,優惠近10萬。
據記者瞭解,東亞印象臺湖推出特價房源後,2萬以內的單價在東五環位置存在很大價格優勢,受到市場認可,去化速度明顯加快,印象臺湖過去半個月的銷量比之前三個月疊加在一起還要多,來電來訪量更是翻了3倍以上。
高性價比
臻園:臻園二期盛大開盤勁銷10億
9月5日,位於大望京的臻園二期開盤勁銷10億。2014年三度開盤、三度飄紅。本次開盤,不僅延續了臻園“開盤即熱銷”的傳統,更進一步夯實了臻園作爲北京高端住宅市場引領者的地位。
今年上半年,臻園再度以27億的銷售額攬獲半年銷冠,併成爲逆勢勁銷的榜樣,而本次推出的二期175平方米—215平方米園築新品,坐鎮住區優勢位置,吸引購房者的不僅是其地段,還有配套、服務、教育資源。
隨着高端市場競爭日趨激烈,業內專家表示,高端市場也進入了資源比拼時代。臻園憑藉招商局集團、九龍倉集團、華僑城集團的雄厚實力,在高端資源的整合方面,力求提升項目的品牌附加值。除卻上述綜合優勢外,更結合招商局物業打造和諧的住區氛圍,從而讓臻園得到業主認可,成就火爆的熱銷。
□分析
開發商仍然面臨競爭客源局面
中原地產研究中心統計數據顯示:8月全月全國主要的54城市合計住宅簽約套數爲20.2萬套,環比上漲了9.24%。這一成交量也延續了最近三個月的上漲,最近幾個月來再次突破20萬套,雖然相比去年下半年平均26萬套的高峯有所下調,但成交量逐漸出現企穩的跡象。在當前信貸小幅改善、政策趨鬆的環境下,蓄客、認購率正從年初以來持續惡化轉爲平穩修復。然而,其絕對值仍維持低位,與去年低點相近,因此,開發商仍然面臨着激烈競爭客源的局面。
中原地產首席分析師張大偉表示,9月隨着供應高峯的即將來臨,成交也有望達至年內高峯。然而,在目前蓄客、新盤銷售率、存量等指標仍處低位的壓力之下,唯有合理定價才能將供應高峯轉化爲成交高峯。預計9月成交量將大幅回升,但並不意味着市場已經擺脫困境。雖然樓市及信貸政策均有鬆動趨勢,但顯然力度和速度均受到控制。漸進式的放鬆對市場心理的恢復效果也是有限的,市場復甦所持續的時間也依賴後繼信貸的支持。這也決定了9、10月不可能出現爆發式的量價齊漲局面。
價格是影響成交的最大因素
根據鏈家地產市場研究部統計,9月(9.1-9.8)新建商品房網籤量爲1413套,比上月同期下降33.7%,扣除保障房、自住房以及恆大城的定向安置房後成交量爲834套,比上月同期大幅上漲23%,比去年下滑66.2%。成交均價爲26370元/平方米,比上月同期結構性上漲31.3%。期房市場有4個項目入市,供應5131套住宅,其中有3個項目爲自住房項目,供應4782套。
亞豪機構副總經理高姍分析表示,“金九銀十”作爲房企衝刺全年銷售業績的重要節點,部分開發商必須要加快推盤,從近兩個月的樓市成交中可以看出,價格對於成交量的影響尤其突出,銷量較好的剛需項目,大部分都採取了降價換銷量的營銷策略,而新入市的項目,也多采取低於預售價的方式作爲贏得市場的重要手段,隨着低價入市的樓盤項目逐漸贏得購房者認同,預計在未來一段時間內,通州、房山等供應量大的區域,迫於項目競爭壓力、自住房入市以及全年銷售業績等因素疊加影響,將會有更多項目進入實質降價階段。
中原地產報告預計,今年金九銀十房企以價換量將明顯增加,持續半年多的市場蕭條後,整體企業資金壓力極大,這種情況下,房企以價換量將推動金九銀十成交有所復甦,但對比2013年,今年的成交量將明顯暗淡。
□觀點
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉:
新房價格階段性探底
從2014年小長假成交的表現情況來看,儘管北京樓市整體依舊處於低迷狀態,但相比於上半年年初濃重的觀望情緒來說,市場需求已有部分結束觀望入市購房,樓市成交量正在劃出從谷底緩慢復甦的上升曲線。胡景暉表示,這一特徵與7月至今觀察到的樓市成交量的逐步復甦是相關聯的,也從一個側面反映出市場現階段的買賣關係特徵。進入9月份,胡景暉認爲,北京樓市在2014年的成交窗口期已經到來,住宅市場成交量復甦的勢頭將持續。同時,市場價格也將在自住房成交和二手房議價成交的共同作用下,呈現出小幅回落、階段性探底的趨勢。
中原地產首席分析師張大偉:
去化速度明顯改善
從目前市場看,雖然相比上半年有所升溫,但更多僅是市場表現出現企穩的跡象。金九銀十相比慘淡的5-8月,會有起色,但2014年的金九銀十可能是2012年最近3年來最差的一年。目前看,雖然庫存繼續上漲,但去化速度都在改善,大部分項目的去化速度都比上半年有所改善,8月來入市項目平均去化速度已經超過6成。特別是低開的項目,只要價格到位,基本可以去化80%以上,這種情況下,市場的價格底線已經出現,房企出現價格戰的可能降低。
鏈家地產市場研究部張旭:
今年金九與去年相比仍然會有明顯差距
9月初始,雖然純商品住宅成交有所上漲,這主要得益於8月下半月部分熱銷項目進入網籤所致,如琨御府,密雲華潤橡樹灣等,由於網籤的滯後性,當前的網籤量主要反映的是8月下半月的市場情況,說明市場已經在8月份出現好轉。從近期市場中報道的多個日光盤與高認購量來看,未來成交或還將有所提升。金九開局良好,未來成交是否能繼續走高,這將與房企的推盤積極性以及價格的讓利幅度密切相關,即使成交好轉,但是今年的金九與去年相比仍然會有明顯的差距。
同策諮詢研究部總監張宏偉:
樓市將小幅放量回溫
在今年1-8月銷售量普遍未達預期的市場背景下,無論是出於企業銷售業績指標而戰略調整的目的,還是因爲短期內資金面壓力較大而進行的降價銷售,毫無疑問,各大房企營銷戰已拉開帷幕,房企尤其是品牌房企會藉機爭取更多的購房客羣,以爭取在“金九”這樣的時間段有一個比較好的成交量開局。市場供應的增加也會帶動市場成交量進一步放量,尤其是對部分城市而言,剛需項目面臨結構性稀缺,此時以自住需求爲主的剛需項目將迎合市場需求入市,會帶動市場成交量出現小幅回升。記者邢飛桂瑰