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在多地政策鬆綁之後,信貸政策將成爲影響未來樓市的關鍵因素。儘管近期個別商業銀行開始恢復首套利率優惠政策,不過,專業機構預計,下半年大幅放鬆限貸政策的希望將十分渺茫。中原地產對40家房企今年上半年的財務數據顯示,超過一半的房企各項財務指標均同比走弱,其中長期償債能力下滑的房企佔比高達7成,行業總體的槓桿水平在攀升。在此背景下,近期有關拓寬房企融資渠道的消息引發各界關注。
財務指標整體走弱
中原地產研究部統計數據顯示:截至日前,公佈的13家房企前8月銷售業績,8月單月合計爲525億,相比7月份的440億上漲了19%,但是依然低於6月份的630億。整體看,房企的銷售壓力雖然依然巨大,但是相比上半年,已經有所緩解。
在業內專家看來,在多地政策鬆綁之後,信貸政策將成爲影響未來樓市的關鍵因素。中原地產首席分析師張大偉表示,在多地相繼“放鬆限購”之後,個別商業銀行開始恢復首套利率優惠政策,雖然此現象目前並不普遍且折扣力度不大,但其對市場預期的影響不容小視,信貸政策的放鬆將直接利好樓市需求的釋放。
不過,根據融360的調查,8月房貸審批時間平均爲15-20天,放款時間平均爲20-30天左右。銀行審批後,最快可以在7個工作日放款。總體上,8月份的放貸速度快於上半年。然而,在利率打折增多、房貸放款速度加快的背後,部分銀行對客戶資質、存款、購買理財產品等隱形的要求增加。報告顯示,雖然財務數據並不能反映房企同期的市場表現,但房企核心盈利能力下滑、財務風險加劇、週轉速度遇瓶頸等趨勢早在前幾年就已經顯現。目前最新的財務數據又一次表明這一趨勢還在延續,房企已到了戰略轉型的岔路口。
尋找新融資渠道
克而瑞信息集團發佈的《8月重點企業融資監測報告》顯示,從融資幣種來看,人民幣融資量環比提升20個百分點至66%,港元融資同比上升19個百分點。就8月房企的融資方式看,委託貸款環比大幅提升25個百分點至28%,成爲該月最爲主要的融資方式。
事實上,銀行貸款、委託貸款、票據債務、增發配股等是最爲主流的房企融資方式。財經評論員周俊生表示,在A股市場上,房地產企業的上市申請一律被擱置,併購重組也被堵死。爲了維持生存,一些房企不得不通過房地產信託等途徑融資,但其後果是推高了融資成本,並推動房價走高,而“影子銀行”則四處氾濫,給金融秩序造成干擾。
據瞭解,房地產企業發行中期票據募集的資金須用於符合國家政策支持的普通商品房項目、補充流動資金、償還銀行貸款,而該貸款必須爲保障房項目、普通商品房項目的貸款。此外,募集的資金只能用於房建開發,不可用於土地款等其他用途。業內專家表示,房企資金緊張是現實情況。對上市房企而言,發行中期票據意味着多了一個融資手段,能夠緩解房企資金壓力。
融資積極性將會增加
中國指數研究院的報告顯示,2014年上半年,共有25家房地產企業通過境外融資平臺發行35筆債券,共募集資金約合人民幣797億元,發債規模較去年同期略有縮減。但是仍有多家房企多次通過境外平臺獲得較大的融資額度,如華潤置地於2月、5月共發行3筆債券總額約合人民幣達89.6億元,雅居樂於2月發行兩筆票據總額約50億元,6月綠地集團在香港成功發行兩筆5年、10年期共計10億美元高級票據。
報告顯示,在房地產市場預期變化的背景下,房地產企業投資節奏將放緩,加上境外投資者更趨謹慎,預計下半年海外發債將有所收緊,企業融資成本也將繼續上升;在此背景下,優質房企發債規模及成本優勢將進一步凸顯,中小房企發債難度將加大。
上海易居房地產研究院研究員嚴躍進表示,房企融資規模加大,對於未來的穩健經營等有絕對性的支撐作用。一般來說,今年房企融資規模加大,要看三個要素。第一,相應的金融市場是支持。第二,融資成本是否高企。現實中,很多融資工具成本高,房企難以承受。而近期的中期票據發行,本身在價格上有優勢,迎合了房企的需求。第三,整個樓市能夠反彈。隨着限購政策鬆綁,房企的預期會由悲觀轉爲樂觀,融資積極性將會增加。記者邢飛