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【導讀】國際貨幣基金組織副總裁朱民認爲“房地產業不會成爲主要風險”;福耀玻璃集團董事長曹德旺判定“房地產遲早崩盤”,提醒“有房要儘早賣”。經濟之聲《央廣財經評論》本期觀點:房地產雖然短期調整,但不會傷筋動骨。
央廣網財經9月11日消息據經濟之聲《央廣財經評論》報道,有這樣一個腦筋急轉彎的題,房地產和玻璃有什麼關係?答案不是蓋房子窗戶需要裝玻璃,而是房價會象玻璃一樣脆弱易碎。作出這種判斷的是全國的“玻璃大王”——福耀玻璃集團董事長曹德旺,他最近在接受媒體採訪時斷定,房地產崩盤是遲早的事,提醒大家“有房的要儘早賣”。
比起來,國際貨幣基金組織副總裁朱民的看法要樂觀得多。他昨天在2014夏季達沃斯上說,房地產業不會成爲一個主要的風險。
最近房價連續下行,各地紛紛限購鬆綁,房地產調整引發關注,我國經濟經過高速發展之後,房地產在價格方面進行調整雖然是不可避免的。我們的觀點是,這只是短期的調整,不會傷筋動骨,中國目前的GDP增長是相對穩定的,消費增長比較穩定,房地產也將從前期快速發展期進入新的平穩增長期,成爲一個成熟穩定的行業,即使未來新的龍頭行業出來,房地產依然會在經濟中起到重要的支撐作用。
上海易居房地產研究院副院長楊紅旭對此解讀。
經濟之聲:國際貨幣基金組織副總裁朱民的原話是:“房地產業不會成爲一個主要的風險,目前正在經歷的調整是必然的。問題是有沒有新的產業可以來替代房地產業,成爲未來的一個領頭行業。”我們可以在多大程度上認同他的這個觀點?
楊紅旭:房地產行業對整個宏觀經濟非常重要,這個不僅是對發展中國家,類似中國,類似印度,同時對發達國家比如像美國包括日本、歐洲很多國家房地產都是一個支柱產業。因爲這個行業它本身的貢獻比較大,而且它可以拉動幾十個行業。就目前而言,我認爲確實是難以找到可以比較好的替代房地產,成爲中國比較具有帶動性的新興產業。因爲房地產本身就屬於服務業,而且它跟建築業關係度比較高。未來像汽車行業,高科技以後的話可能會發展的比較好。但就目前而言,在中國這個階段確實沒有什麼產業可以替代房地產。
經濟之聲:這個包括高科技、包括汽車這兩個行業,您提到的是可以高速的增長,那能不能起到房地產頂樑柱的這樣一個位置?
楊紅旭:汽車行業這個也是有很大的帶動性,比如說像剛纔說的鋼材等等金屬產業。而高科技互聯網產業的帶動作用,只對基礎行業的震動比較小,但是它在服務業方面震動比較大。房地產它的產業鏈比較長,而汽車和高科技其實產業鏈還沒那麼長。
經濟之聲:咱們再來看一下福耀玻璃集團董事長曹德旺說,有錢的人都幾套房子,剩下需要房子的人才沒有錢。現在都沒有錢他以後怎麼有錢給你買。將來就是有錢的人賣給有錢的人賣不出去,房地產崩盤是遲早的事,他的判斷有道理嗎?
楊紅旭:第一,我不認可崩盤論,因爲看發達國家確實有些國家經歷過崩盤,像前幾年的美國,包括日本等等,中國未來可能會崩盤,但是你說遲早這個或早或晚會崩盤,這個不能說是錯誤的,但是問題是什麼時間。我認爲,未來五年不會崩,目前依然是可以買房子的。未來是不是會崩還不知道,至於說房子是有錢人賣有錢人,這個我不太同意。因爲房子要分檔次的,豪宅當然是有錢人賣有錢人。但是還有剛需房,還有普通房,這種房子還是有很多人去買的。而且還有很多人,那些新增的城市人口,還有很多人大學畢業之後經過幾年的奮鬥有錢買房子了。
所以,房子並不是一個奢侈品。它是分類型的,有些高端的是奢侈品,但大部分房子的話並不是奢侈品,它就是滿足很多人的自住需求的東西。剛性需求還是比較旺盛的,你不能老是拿所謂的別墅和高端的大平層來衡量這個市場,這個市場層次還是很多元的,主體還是普通房和自住房。
經濟之聲:其實我還是想問一下就是關於崩盤的界定,什麼樣的跌幅算崩盤,一般來怎麼界定?
楊紅旭:在國外的話一般主要是房價,房價整體上下跌30%以上就可以說是一個崩盤,這個不是說一個城市,而是說一個國家,主要是一些大城市。像日本的話比較慘,日本基本上是一些大都市房價跌了之後,目前還只有1990年的大概1/3。像美國的房價從2007年跌,跌到2009年、2010年的話,跌了大概有30%,目前基本上慢慢在恢復。像香港因爲它是一個彈丸之地,它曾經在1994年到2003年跌了七成。那目前的話,中國的房價跌到百分之七個點,所以說離崩盤還非常的遙遠。
經濟之聲:有沒有時間要求,比如說在多長時間內跌30%?
楊紅旭:一般的話,下跌是需要持續幾年,因爲像美國的話跌了三、四年,香港當時的話是跌了六、七年。當然日本的話是比較極端,因爲它已經跌了幾十年了。所以,我認爲房價連續下跌3年左右,三年以上,跌幅在30%以上或者50%左右,它就是一個崩盤。中國的話我們說是08年跌過一段,2010年跌過一段,但是跌的時間只有兩、三個季度,而且當時全國平均跌幅也只有2%和3%這樣一個大體的數據。
經濟之聲:咱們再回到曹德旺先生他的觀點,他說人們把大批的資金購買了大量的財產,不是資產。資產可以每年生產東西出來,財產不但不能每年生產東西出來,還需要大量的資金來支持,來養護它,就是這個問題。房地產能算升值的資產嗎?投資房地產是否不如投資工廠好呢?
楊紅旭:財產和資產兩個詞是近義詞,而一般說,資產的話都是跟公司經營,跟所謂的財務數據有關係。而資產是包括財產的,而且資產的話是與負債相對應的,就是說總資產裏面是包含負債的,財產就是不包含負債,資產是用來進行經營的,產生剩餘價值的。有些房地產是因爲自住的,但是要出租,比如買商鋪、買住房出租的,那有租金收益,那本身就是可以算作資產。所以,還不能把房地產做一個財產,而不是資產,而是說部分房地產是具有資產性質的。
經濟之聲:那談房價核心還是得問楊院長,您目前來監測,北上廣深一線城市止跌了沒有?
楊紅旭:沒有,一線城市包括北京、上海房價都已經跌了一些,目前的價格相比於去年年初的時候應該跌了,有些樓盤和二手房應該跌了10%左右,這個有些樓盤是這樣的。
經濟之聲:企穩是不是還需要時間?
楊紅旭:企穩的話應該是快了,因爲我看北京、上海目前這兩個月量有所反彈,尤其是北京,那量先反彈,價格纔會反彈。所以,我估計四季度的話成交量會企穩,價格的話估計年內不會反彈,價格要看明年極有可能會觸底反彈。
經濟之聲:這是您對價和量的判斷,投資人能出手嗎?目前來看的話。
楊紅旭:我覺得對於投資者的話暫時不要急,但如果說購房者,就是一般的自住需求,我說有個判斷的話,我說新一輪的購房季、抄底季正在來臨。所以,作爲一般的購房者,自住需求者,看到一些城市,尤其是北京一線城市優質企業的樓盤降價兩三成絕對是可以出手的,因爲往往是在整體下跌的時候纔會出現所謂的超底機會,整體價格一旦漲起來的話,那抄底機會已經喪失了。