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昨天下午,杭州主城區四宗土地掛牌出讓,總成交金額39.09億元。出讓的四宗土地中,其中宅地有兩宗,商住地一宗,商地一宗。這是時隔半年杭州主城區宅地首度出讓,從溢價率來看,相比年初市場熱度已明顯降溫。
雨潤德信分食城東兩宅地
最近兩三年,城東一直是主城區的土地供應大戶。本次出讓的兩宗宅地,全都位於城東的彭埠單元,距地鐵1號線彭埠站以及火車東站的距離,均爲1公里左右。
彭埠單元的優勢十分明顯,交通十分便利,距武林廣場僅10分鐘車程,乘坐地鐵還不到10分鐘。但是由於歷史的原因,城東的人居環境還有待提高。當然,對開發商而言,城東的供應量很大,新開樓盤市場競爭十分激烈,這也一定程度上會降低彭埠地塊的開發價值,從而會影響到開發商的拿地熱情。
從昨天的成交情況來看,此前的市場擔憂得到了印證。23號彭埠單元R21-10-1地塊僅雨潤一家房企參加競價,最終以底價直接成交,樓面價10721元/平方米。雨潤是來自江蘇的一家房企,此次首次入杭。22號彭埠單元R21-11地塊,由德信收入囊中,樓面價10619.72元/平方米。
從最終的拍賣價可以看出,城東地價已有所回落。去年5月28日,天陽拿下一宗彭埠宅地,樓面價爲13804元/平方米,安徽淮礦同一天在彭埠單元的拿地價爲14711元/平方米。
大關商住地27輪激烈爭奪
昨天的土地拍賣會,最大的熱點集中於大關商住地。這一地塊毗鄰大兜路,南側即爲賣魚橋小學霞灣校區,距綠地中央廣場、遠洋大運河商務區也近咫尺之遙,因此開發價值一度被業內看好。
經過27輪爭奪,這一地塊最終被北京英藍拿下,總價15.75億元,樓面價13315元/平方米。北京英藍是海星國際旗下的一家房企,此次首次入杭。
儘管現場爭奪較爲激烈,但是從最終的成交價來看,還算比較理性。更北面的凱德湖墅項目,2011年8月拿地的樓面價爲13906元/平方米。如今這一區域較3年前更爲成熟,但是地價卻不及3年前。
這一地塊總建築面積11.8萬平方米,其中商業佔比60%。體量雖然不大,但是周邊生活配套十分成熟,無論是商業還是住宅,都有較高的開發價值。尤其是住宅產品,在該區域十分稀缺,可打造成高端品質樓盤。
土地市場降溫溢價率走低
地價往往是判斷樓市走勢的重要指標。雖然限購已經全面取消,但是從昨日主城區土地成交情況來看,溢價率普遍不高,這也表明樓市仍然處於低谷。
昨日成交的四宗土地中,溢價率最高的是大關商住地。大關商住地雖然經過27輪競價,但最終的溢價率也僅12%,成爲溢價率唯一超過10%的土地。位於大關的一宗商地以及23號彭埠單元R21-10-1宅地,均以底價直接成交。德信拿下的彭埠宅地,溢價率也只有0.16%。
杭州主城區上一次土地出讓,是在今年2月。今年1-2月期間,杭州主城區多宗土地拍出高價,就比如杭州師大地塊,觸及35%溢價率上限而進入保障房投報環節。此後杭州主城區半年之內未出讓一宗宅地,按照常理,開發商的拿地熱情一定高漲。更何況如今限購已經全面取消,樓市最糟糕的時候已經過去。但如今開發商卻是對土地市場冷漠,似乎表明多數開發商對後市仍持謹慎態度。
杭州去年出讓的土地體量巨大,致使較長一段時期內庫存量居高不下。也正因爲如此,在市場庫存沒有得到有效消化之前,土地市場不太可能迅速回暖。只有樓市真正回暖,土地市場纔會同步復甦。以昨日的成交現狀而言,土地市場回暖還需要較長的一段時間。□記者蔣敏華