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儘管成交迅速回暖,但是全面取消限購之後的杭州樓市,目前看來只是迎來了少數樓盤的狂歡時代。近期部分低價入市的樓盤銷售表現十分搶眼,但大多數樓盤仍然深陷滯銷泥淖。這正如一些業內人士所言,限購取消並不能讓所有的樓盤都熱銷。這也就意味着,樓市營銷大戰,並不會因爲限購取消而偃旗息鼓。
開盤月餘成交不足一成
開盤當天,成交率超過多少算熱銷?在不同的市場行情中,這個答案略有不同。比如市場很熱的時候,成交率七八成僅僅是平均線,但是在市場低迷期,成交率三四成算是相當不錯了。不過,即便是在限購全面取消的情況下,不少杭州樓盤開盤超過一個月之後,成交率卻不足一成。這樣的銷售成績,無論如何也與熱銷沾不上邊。
據杭州透明售房網數據統計顯示,位於秋濤北路與機場路交叉口附近的紫玉府邸,最新一次申領預售證的日期是在7月29日,推出2、5、6、7、8幢共181套房源。紫玉府邸交通十分便利,距武林廣場僅10分鐘左右車程,這樣的地段按理說不會無人問津,但是一個多月過去了,這批房源至今僅成交12套。作爲單價2萬元級別的首改型樓盤,一個月只成交10多套,而且是在限購全面取消的市場環境下,似乎有些出人意料。
紫玉府邸的銷售困境,最主要還是來自區域競爭的壓力。紫玉府邸所在的城東板塊,供應量很大,僅核心區的在售樓盤就多達10多個。紫玉府邸自今年初首開以來,就一直承受着較大的市場競爭壓力。毗鄰的天陽尚城國際打出16000元/平方米的超低價,更是將紫玉府邸逼入了死角。較高的成本,使得紫玉府邸很難有價格調整空間,在這一輪競爭中顯然處於下風,限購全面取消似乎難以改變這種市場現狀。
無獨有偶,位於丁橋的天陽晴朗,最新開出的一批房源,銷售週期將近一個月,但是成交率卻遠未達到一成。8月14日,天陽晴朗申領2、8幢預售證,共推出302套房源。但是截至9月10日,杭州透明售房網統計顯示,僅成交14套。雖然網籤數據有一定的滯後性,即便考慮這一因素,天陽晴朗的成交數據也並不好看。
前幾年的丁橋掀起房產開發熱潮,但是最近幾年高潮漸退,板塊發展遇到了瓶頸。作爲一個剛需盤,天陽晴朗的賣點並不十分突出,在買方市場的當下,很難在衆多樓盤中異軍突起。今年的丁橋新盤數量不算多,但是前兩年遺留下來的老盤,不時低價拋出尾盤,這也讓丁橋新盤倍感尷尬。
豪宅市場並非暖意融融
相比以首次置業爲主的剛需樓盤,限購取消對豪宅樓盤產生的影響更大一些。7月29日主城區140平方米以上戶型放開限購,當天杭州主城區多個豪宅樓盤成交量井噴,就是一個有力的證明。但由於當前的經濟形勢尚不明朗,最近幾年杭州豪宅的消費人羣,數量不升反降。正因爲如此,杭州豪宅市場經歷迴光返照式的短期回暖之後,中長期的市場走勢並不令人樂觀。
市中心樓盤武林外灘,去年底申領預售證,共推出200多套住宅房源。7月底,趁大戶型限購取消之際,武林外灘加推3號樓房源,以較大的價格優惠對外銷售。限購取消之後雖說市場人氣回升,但是武林外灘的銷售之旅仍然任重道遠。截至9月10日,武林外灘僅成交19套住宅,尚有200餘套住宅待售。
市中心另一樓盤新華園,5號樓共計128套住宅房源,早在去年7月就已經申領預售證。然而時至今日,這一批房源總計成交38套,尚有90套待售。由是觀之,新華園要想實現清盤,按照這一速度或許還需要兩三年之久。
“限購取消對購房需求的刺激作用,遠沒有預期得那麼大。因此,我們趁機調整了價格,下調精裝修標準,同時降低售價,以此來拉動銷售。”近日錢江新城某在售樓盤銷售負責人向記者坦言,儘管下調了產品價格,但是銷售形勢依然不容樂觀。要知道限購取消之前很多豪宅項目沉寂多時,好不容易等來限購取消,都會採取市場動作,購房者的選擇餘地太大,有限的購房需求一下子就被瓜分殆盡。
由於大量的線下籤約紛紛轉爲網籤,杭州豪宅市場短期內成交量迅速上揚。但由於後繼乏力,這樣的市場局面很難維持下去。儘管限購已全面取消,豪宅市場的一部分購買力也會因此而被激發出來,但是限貸依然沒有取消,購買第三套住房需要全款付清。這對總價動輒上千萬元甚至上億元的杭州豪宅而言,市場反彈的現實基礎並不牢固。
更何況,杭州豪宅市場已經冰封三年之久,較大的存量房源需要很長一段時間去消化。而隨着華家池三大項目、杭師大項目在今年度或者明年相機入市,杭州豪宅市場的壓力有可能還會增加。認爲限購取消豪宅市場就會迅速轉暖,這樣的看法顯然是過於樂觀了。
庫存上升市場壓力大增
7月29日杭州限購鬆綁至今,已有月餘;8月29日杭州限購全面取消至今,也已有10多天。從這段時間的市場表現來看,成交量雖有不小的漲幅,但是庫存量卻不降反升,這一供需變化,意味着未來的市場壓力還會持續增大。
截至9月10日,杭州市區(包含餘杭、蕭山)可售房源總量已突破13.6萬套,足足比一個月前上漲了2000多套。由於大量樓盤將會趕在“金九銀十”開盤,可以預見的是,即便成交量可以保持近期的高位水平,到年底,庫存量很有可能突破15萬套大關。
也正因爲如此,未來的市場將會進一步兩極分化,競爭力較大的樓盤將會在接下去的這一輪競爭中勝出,而缺乏賣點的樓盤,將淪爲市場上的“困難戶”。去庫存,將是多數樓盤在較長一段時期內的首要目標。
當然,市場競爭的最直接表現,還是同一板塊內的新開樓盤“短兵相接”。由於土地出讓時間相差無幾甚至是在同一天,開盤時間“撞車”也就在所難免。多個樓盤同時開售,這樣的市場壓力是前幾年從來沒有過的。再加上地價成本十分接近,房價上沒有太多的騰挪的空間,令衆多樓盤陷入銷售困境,拼不動價格,除非可以承受虧損。
如何在困難重重的市場中找到突圍的捷徑,這恐怕是所有樓盤都必須要去解答的問題。反觀近期熱銷的那些樓盤,無一不是亮點突出。要麼以絕對震撼的價格征服市場,要麼以無可挑剔的產品打動人。沒有亮點的平庸樓盤,在當下的市場環境中,無望成爲佼佼者。
對於一個缺乏產品亮點的樓盤而言,除了降價之外,恐怕再也找不出更好的銷售利器。產品已經定型,先天上的產品劣勢已經無法得到修復,唯有通過降價來提升性價比。而對於仍處於產品規劃設計階段的樓盤而言,需要對購房者的居住需求進行更細膩的把握,打造出在市場上叫座的產品,纔有可能呈現產品特色,在同質化的市場中脫穎而出。
在這樣的市場競爭格局下,將更考驗開發商對產品的打造能力。買一塊地隨便蓋幾幢房子就能賺錢的時代已經一去不復返,未來蓋房子的事情顯然要交給專業的開發商。在買方市場,產品主義也或將佔據主導地位。□記者蔣敏華