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經濟之聲:我們再來看,交了首付,中介說要等半年後房主辦好房產證,這明顯就是鬼話,可是小兩口怎麼就能相信,並且還耐心的等待呢?後面我們也聽到她的小姨說到,這個12萬塊錢對男方家來說非常不容易,去東拼西湊借了好多才湊上來這12萬首付款,他們怎麼就能夠把這些錢交給中介,去耐心等待,相信中介的鬼話,他們到底缺乏哪些常識呢?
包華:首先是對於房地產交易政策以及法律法規制度方面一個不瞭解,我們說一個房屋的交易本身,金額是很大的,涉及的步驟是非常多的,如果不是一個的專業的人士,而只是一個的首次買房的購房人,尤其是這個購房人還沒有做相應準備的情況之下,是很容易聽信所謂的專家意見的,而這些的專家意見可能就指的是中介公司的工作人員。
其次,就是大家好像有一個樸素的認識,認爲購房這件事情是不需要別人幫忙的,因爲我們最近一些年來,很多人沒有經過專業人士的幫助,都買了房子,也都賣房子。大家可能會認爲這是一個很簡單的事情,但是隨着市場發生了變化之後這個事情可能會越來越複雜,越來越難,對於廣大的購房人來說,找專業人士幫助還是還是必要的。
第三,大家可能更多關注是房屋本身今後給自己生活帶來的憧憬,可能對於那個憧憬大家會更多去關注,但是在憧憬實現之前,這個房屋可能存在的客觀問題,可能就被忽略了,所以以上三個方面都是我們購房人容易出現的問題。
經濟之聲:您剛纔一再提到需要專業的人員陪伴,或者監督之下,再出辦理這樣的事情可能會避免很多的問題,而這些的專業人員當中,也包括您自己的所從事的行業,房地產方面的專業的律師,而就我們現在的大多數人在買賣房屋的過程當中,如果不是這種很大筆的買賣,比如說上千萬、幾千萬,或者上億房屋的交易,幾百萬這種交易,大家都能夠去想到,請律師來協助自己的這種可能性,其實並不大,那麼除了其他一些的問題之外,很重要一點可能大家會考慮到律師費用的問題,您能不能給我們說一下,就比如說要聘請一位房地產方面的專業律師,來協助我們的購買這個房屋的話,那麼律師的費用一般情況之下,是怎麼樣來支出的?
包華:全國範圍之內,大家的差異是比較大,我是在北京置業,北京目前來講很多律師事務所給購房人提供諮詢服務的話,現場一次的諮詢服務大概也只也3、5千塊錢,這個價格其實跟我們的購房相比較來說,並不是太高的。對於廣大律師的行業的從業人員來說,購房其實也是非常傳統非常成熟的業務,所以報價也不會太高,但是很多購房人可能沒有這方面的考量,可能更多是願意相信中介公司。我們想評價一些中介公司的服務,它是一個區間服務,它是以撮合雙方交易達成來獲取費用的,它並不是完全站在買房人和賣房人角度上去考量這次交易的。所以從這個意義上來說,您自己請一位代理人或者一位朋友幫忙,跟中介公司的角度完全不同,對於您來說影響也就完全不同。
經濟之聲:剛纔我們也聽到了這位敖女士她說到現在她們已經報案了,警方也已經立案了,警方的偵查、追繳,整個需要一個時間和過程的,他們很關心就是這筆12萬塊錢的首付款,是不是能夠追討回來,我想請教一下胡鋼律師,從法律的層面來說,如果說我們找到這個一夜蒸發黑中介的法人代表,也追回了相應一些髒款,那麼我們投訴的這位消費者敖女士她的這筆12萬塊錢的收付款,是不是一定能夠追討回來?
胡鋼:是這樣,我們在實物中,房地產經濟組織,經濟機構,它本身就是按照我們的房地產管理法,設立了一個公司,公司一定是有限責任公司,而且我們正在對公司的註冊進行管理,你可能一塊錢,就能成立一家房地產中介公司。請大家特別注意,而且僅僅在今年7月份國務院又剛剛取消了房地產經紀人的這麼一項職業資格許可。也就是說從國家管控角度來說,我們現在房地產中介機構,特別是經濟機構,它的幾乎是沒有設立任何門檻的,從事這項活動,幾乎沒有任何門檻的,這當然有利於經濟的繁榮,但同時我們也要加強事中和事後的監管和服務。
具體到本案來說,基於我們傳統的先刑後民的原則,如果相關案件進入到刑事偵查階段,如果確實能夠追回一部分贓款的話,如果涉及多名的受害人,那按照受害人的相關的比例進行退付,但是能夠完全獲得這種的全額的退回,在現實中比較困難的。因爲往往是房地產中介機構,會給房地產中介人員高額的提成,而房地產中介人員的高流動性,這種高流動性是跨省的,往往所謂吃了一單以後,他可能完全消失了,到另外一個省份另外一個地方從事相關的活動,可能連房地產中介服務他都不作了。
在這種大背景下,類似這種問題,以後將長期的存在,所以,我們要加強這種事中和事後的監管。剛纔包華律師提到這種聘請一位律師或者熟悉房地產交易的特別好的朋友,這個是非常重要的,因爲這麼一個人,無論專家也好、好朋友也好,他是完全站在你的角度,維護你的權益。對於大額交易,我個人理解超過你半年收入或者一年收入的這種交易額,交易行爲,就應當聘請相關的外部的人員來提供相應的支持,交易的風險是非常大的。而且房地產交易最大特點,它是以登記爲主,沒經過登記這麼一個最終環節的確認,相關的權利的歸屬都是完全不確定的,我們交易的風險是非常高的。
經濟之聲:因爲時間的關係,我們還有一個的案例,需要分析,所以我們也請兩位我們的評論員律師以最簡短的方式,回答我們的問題,我們在來看第二個案例。王女士買到一套房主都不知道房子已經賣掉的房子。王女士看到了房子,也看到了房產證,他是和中介籤的購房合同。王女士的疏漏有哪些?
包華:首先我們購房必須跟房主籤合同,這是一定要堅持的,如果是中介公司代爲籤合同的話,一定要看到這個相應的授權的公正文件,一定要看到房屋的產權證明,否則跟中介籤合同有可能就是一份無效合同,因爲中介公司它不是房主,從購房合同角度上講,它不是出賣方。
經濟之聲:那麼從房主的角度來看,其實它也是存在一些問題的,比如說它完全不知道這個房子已經賣掉了,哪些事情是不能放給中介去辦,而一定要房主親力親爲才能夠維護只有權利的?
包華:購房合同肯定是要自己簽署的,因爲購房條款對於自己出讓一套房屋的條件設置是非常重要的,包括它的付款的金額,包括付款的期限,以及交房的條件。其次,如果中介公司代辦其他的事情的話,比如說代辦產權登記,代辦其他網絡登記的手續,要出授權書,這些授權書一定要本人簽署,本人要看過。第三,房屋過戶是不能代理的,只能本人辦理,所以業主一定要到現場的。
經濟之聲:第一個案例中,王女士奇怪的是,當時看到門店人去樓空,有人就報了110,可是等了一天,都沒有等到110出警。王女士想問,這算不算政府不作爲?
胡鋼:這有兩方面說,因爲如果是公安機關發現這是有基於系統的話,它可能認爲這屬於工商機關或相關其他的專門的行政機關的管轄的範圍,所以這裏面簽訂合同的時候,非常要注意是否這個公司經過了工商登記。如果沒有經過工商登記的話,那麼整個交易行爲就是一個非法行爲,而且你的交易的物品,或者服務本身應該合法,如果不合法的話,涉及到一種合同詐騙罪,應該由公安機關立案偵查的。