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●後市高供應量下『平價跑量』成常態
今年9月,武漢有這麼多新盤入市,預計將會帶動成交量繼續上漲。但從目前來看,似乎價格並沒有水漲船高,原因何在?
實際上,武漢房管局數據顯示,今年1~8月,武漢新建住宅共成交10.25萬套,創下歷史新高。但同期武漢整體房價,卻沒有太大變化,正是源於供應量大,成交量分到具體項目較少,讓房企的日子並不好過。以8月為例,當月武漢各大樓盤共新開房源4679套,開盤當天銷售2203套,平均銷售率只有47%,其中有6個項目當天銷售率低於30%,全月僅有一個項目開盤當天銷售率高於90%。
王家灣一樓盤營銷總監告訴記者,他們的純新項目9月推向市場。在他們項目周邊,就有一個規模百萬方的在售項目,如果再考慮10分鍾車程范圍內的四新和月湖,就有七八個新項目在售,其中一個項目規模更高達700萬方。『對於現在的行情下,把銷售任務盡快完成纔最重要。』
無獨有偶,四新大道沿線一個項目,從2012年年中至2013年底,報價從6500元一路漲到7800元/平方米,而同期該區域只有3個項目在售。但去年底以來,同樣的區域,新增了6個住宅項目,導致該項目不敢再大幅調整報價。
『武漢樓市整體成交量很大,但由於競爭壓力,單個樓盤的銷售壓力也不小,房價維持穩定,可能成為常態。』中國指數研究院(華中)市場研究總監李國政認為。
供需關系直接決定房價。武漢市房管局數據顯示,2013年該市全年新增住宅供應量為1.7萬套,基本與新增成交量持平,供不應求的局面讓當年武漢房價變化活躍。但今年上半年,武漢成交量為8.5萬套,同期供應量卻接近11萬套。
2012~2013年,武漢土地成交量同樣較大,後續樓盤供應量依然充足。以白沙洲為例,過去2年成交的土地,在未來幾年可建住宅達440萬方,而過去3年,該區域年度住宅銷量平均為10萬方左右。
也正因如此,很多開發商的態度是,考慮到銀行信貸依然沒有松綁,目前房價並不具備調整的條件,『平價跑量』纔是最實際的銷售策略。
●動向房管局希望銀行支持首套房貸
在大環境難變的前提下,武漢房地產業內人士也期盼著兩劑市場『強心針』。
7月18日武漢松綁部分區域限購政策之後,江夏、黃陂、東湖高新區和沌口樓市成交量都有明顯提昇,江夏和黃陂成交量更是增長50%以上。
正因如此,市場一度傳出,武漢不限購戶型可能從140平方米以上,調整到120平方米甚至100平方米以上。但截至目前,武漢並沒有出臺類似規定。
同時,在武漢限購政策松綁後,武漢各大銀行的房貸政策,卻沒有隨之調整,比如外地人購房仍需提供2年社保證明。另外,針對首套房貸款,目前仍普遍要求利率上浮5%。
記者從武漢市房管局了解到,該局已經跟銀行方面進行溝通,希望能更大力度支持武漢首套房貸款。如果上述兩個變量在短期內發生變化,武漢樓市可能走出一波新的行情,但如果短期內穩定,則武漢樓市可能繼續維持整體成交量較大,價格也持續穩定的局面。