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-自今年初拍出超2萬元/m2的地王後,廣鋼新城再推6宗地。(資料圖片)
上周五,廣州市國土房管局一口氣掛出荔灣、番禺、天河和花都的13宗地塊,總出讓起始價達146.02億元。其中,廣鋼新城推出的第二批6宗地塊總起拍價就達111.21億元,引人關注。今年2月廣鋼新城首次賣地就引起房企一番爭搶,並拍出2.2萬-2.3萬元/m2的高價,四次刷新荔灣地王紀錄。半年過去,市場風雲突變,這次廣鋼新城是否還能再拍出地王,或者將平淡收場?
業內人士分析,在樓市旺季前集中推地,刺激市場的意圖非常明顯。但是由於仍然高高在上的土地定價,業內人士預計難現年初的拍賣熱潮,並且高地價難對市場起到真正的刺激作用。
-新快報記者鄧蘇梅歐陽鑫燕
起拍價比首批地塊高1000元/m2
資料顯示,本次出讓的廣鋼新城6宗地塊位於荔灣區芳村大道南以西、鶴洞路以南,總用地面積為20.4萬平方米,總建築面積為80.7萬平方米,包括5宗二類居住用地和1宗商住用地。
與首次地塊出讓時『戶型比例中住宅中小套型比例(90平方米以下)不低於60%』的條件相比,這批地塊沒有設置中小戶型單位比例,仍采取『競地價競配建』的出讓方式,不過,該批地塊的平均起始價格約為1.4萬元/平方米,高出年初出讓的廣鋼新城首批地塊1.3萬元/平方米的起始價。
據媒體報道,廣鋼新城第二次推地前已有不少房企受邀考察。其中,今年2月初以29.16億元競得廣鋼新城一宗地塊的華發集團,表示正在關注此次推地。不過其同時表示,由於廣鋼新城首批地塊地價不算便宜,集團會根據價格做最後考慮。此外,亦有消息指早已籌劃多年欲進入廣州市場的龍湖地產也對廣鋼新城二期地塊抱有興趣。
8月30日凌晨,廣東保利董事長餘英更是在個人微博上稱,『廣東房地產的老大大家就別爭了,必須而且永遠是保利!廣鋼地塊我們必須拿,多少錢也得拿!等著瞧吧!』。不過該微博隨即被刪。
業界人士對賣地結果不看好
今年2月,廣鋼新城首批5宗地塊出讓引來17家房企爭奪,最終被中海、金融街、華發三家拿下,成交樓面價約在2.2萬-2.3萬元/平方米。保利和龍湖均參加了拍地會,但保利一直未舉牌,龍湖則未爭過中海。
對廣鋼新城此次賣地,合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江並不看好,他認為,樓市未轉好,廣鋼新城的掛牌價竟然高於上次,面粉貴過面包的現象未改變。其次,中海一向善於控制成本,上次在廣鋼新城拿地,都要選擇建超過200米的超高層住宅,可見其無奈,其他房企估計亦無好辦法。而且,目前廣州積壓庫存的6萬多套一手住宅,套均137平方米,賣不出的絕大部分是大戶型,若不放松限購限貸,廣鋼新城樓盤做大戶型將死路一條。他還特別提醒房企要三思。
在廣鋼新城首批地塊拍出後,業界曾表示,兩三年後,廣鋼新城的樓價將達4萬-5萬元/平方米,並且還數次舉辦研討會,為廣鋼新城找到支橕高房價的理由。而拿到地的房企早早就完成了樓盤規劃設計,信心滿滿准備上陣。『現在各種規劃都做完了,都鎖在箱子裡,就等11月政府交地了。』據了解,廣鋼搬遷已開始,之前出讓的地塊上已開始拆除舊廠房,而本次新計劃出讓的地面建築也即將拆除。如果一切順利,廣鋼新城明年上半年就將有樓盤上市,在目前的市場狀況下,如何定價將是發展商面臨的一道難題。據網易統計陽光家緣數據,廣鋼新城附近目前在售的元邦明月水岸近一個月(8月4日-9月2日)的網簽價格為15254元/平方米,新世界凱粵灣為23370元/平方米。
另外,番禺市橋南兩宗宅地也在本次土地出讓之列,雖然土地面積比較小,樓面地價已經達到9000元/平方米,比2010年拍出的同板塊地王價(現可逸江畔地塊)7282元/平方米,高出了1700多元/平方米。
據合富輝煌檢測,此兩地塊實際上已是二次出讓。2011年時,兩地塊就曾掛牌出讓,當時起拍樓面地價分別是5950元/㎡及5670元/㎡,由於當時亦處於樓市低迷期,地塊雙雙流拍。三年後,起拍價上漲了3000多元/平方米。
『地價仍然很高』合富輝煌首席分析師黎文江表示,不僅本次出讓的土地價格比較高,今年廣州出讓的整體土地價格都偏高,這也是市場成交走淡甚至多宗土地流拍的主要原因。