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很多投資客買了住宅房子之後並不急於出租,甚至有些一直都沒有出租。原因?出租過的房子賣出去沒那麼值錢,全新沒住的房子更加值錢。
這其實也說明了一個問題,對住宅投資來說,收回來多少租金不是最重要的,最重要的是最後能賣到什麼樣的價錢。相對於售價上升帶來的利潤空間,收回來的租金簡直就不值一提。
重售價、輕租金,這就是此前及當下住宅投資的重點。
在商務物業的投資中,部分投資者脫胎於原先的住宅投資者。在這些投資者的身上,也帶有比較濃厚的住宅投資者的特點,考慮的重點依然在物業的未來升值方面,對於租金回報並沒有太過重視。
如果帶着這樣的心態或者說習慣投資商務物業,最後收穫的很可能是失敗。因爲在商務物業投資中,最重要的就是租金。例如商務物業的水、電費比較貴,空置的成本很高,很多人都知道,就不用多說了。需要說明的是,和住宅接盤者很不同,商務物業的接盤者很窄,下家絕大多數都只會是另一個投資者。因爲下家的範圍比較窄,你可能放盤一兩年都沒有人接手,看看商務物業二手市場買賣的活躍程度,你就知道這並非空穴來風,這時候你就知道商務物業租金的重要性了。另外,你不重視租金收入,並不代表其他投資者不重視,如果想自己物業以後能賣個好價錢,高租金是必不可少的條件。
這就有反面教材。我們都知道,珠江新城是廣州的CBD,其地段、規劃都是無話可說的,正因爲如此,此前一些出售的寫字樓價格都比較高,而投資客也能接受,因爲不少投資客想着的是以後升值。不成想,珠江新城寫字樓的供應量太大,加上適逢全球經濟一直處於前景不明的狀態,大多數企業都不敢大肆擴張,因此,珠江新城寫字樓空置率一直比較高,爲了搶客,很多業主將寫字樓低價出租,導致珠江新城寫字樓整體租金也不高,除了少數標誌性寫字樓外,就算一些號稱超甲級的寫字樓,每平方米的月租金也不過100多元。因爲租金低,想接手珠江新城二手寫字樓的買家就很少。有資深業內人士介紹,珠江新城有些二手寫字樓放售價比買入價低兩三成才能成交。
所以,假如你手頭正好有一筆錢,正好想投資商務物業,你如果想買一手商務物業,那麼不要聽銷售人員吹噓這裏會有多少條地鐵線經過、會有什麼樣的配套,你最好去現場看看,這個區域現在有多少知名的企業已經進駐,這個區域對那些知名企業有多大的吸引力,因爲只有這些知名企業纔會給得起高租金。至於一個成熟的區域,那更好辦:一方面看看現在的租金情況如何,另外就要調查一下,進駐這個成熟區域的知名企業是在增加還是流失當中,如果是前者,當下的租金回報不錯,那就可以出手,因爲以後租金上升的可能性很大;如果是後者,那就得慎重考慮,現在租金水平可能已經到頂,以後租金水平會每況愈下。
(張秀欽)