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8月份深圳一二手住宅合計成交7144套,相較7月份環比上升10.06%。
8月深圳新盤批售量(獲得預售許可證的新盤項目數量)較7月大幅回落,共有24.63萬平方米獲得批售,環比下降57.4%,同比下降35.9%。
8月一手住宅成交量爲2889套,環比上漲18.94%;
成交均價22329元/平方米,環比微跌0.92%。
8月深圳二手住宅共成交4255套,環比上漲4.75%,深圳二手住宅的成交均價爲24371元/平方米,環比上漲3.16%。
8月,深圳新房成交上升了兩成,二手房成交卻一直在低迷中。
根據最新出爐的深圳樓市8月份的成交數據顯示,深圳新房推售量和成交量都在上升,房價由於開發商的積極入市和降價促銷而有略微下調。二手房方面,成交套數雖有略微上升,但市場仍處於低迷狀態。多家中介的數據顯示,二手房業主對房價的信心在下降,深圳中原統計二手房業主下調報價的房源佔比在八成以上,而中聯地產的統計則顯示,七成受訪者賣房的價格會選擇與市場價持平或略低於市場價。
深圳中原副總經理賀曉麗表示,深圳9、10月新房推盤量會達到全年高峯,新房大量供應會分流部分二手房客戶,因此預計二手房成交量短期內仍會維持低迷局面,而二手房價下調幅度會較前期進一步擴大。
8月新房成交面積升兩成
在新房供應方面,8月份共有9個住宅項目取得預售許可證,比7月份減少了6個;預售套數爲3131套。據深圳中原統計,8月深圳新盤批售量(獲得預售許可證的新盤項目數量)較7月大幅回落,共有24.63萬平方米獲得批售,環比下降57.4%,同比下降35.9%;實際上,開發商向市場推售的面積則爲年初以來最高值,達到30萬平方米,環比上升22.9%,但與去年同期相比,下降17.4%。
賀曉麗解釋這兩組數據的“偏離”,在即將迎來“金九銀十”黃金銷售期的8月,開發商爲搶佔最佳時機,將項目批售期延後,從而導致8月批售量銳減。而因7月深圳新盤項目批售集中,但市場環境不好,於是不少項目改爲在8月進行推售,使得本月推售面積大幅回升,爲年初以來最高值。
市場環境不好,開發商的推售也獲得了市場的部分認可。記者瞭解到,由於8月推盤量大幅增加,深圳全市新房成交面積上升兩成。分區來看,鹽田受成交結構影響,因梧桐春曉等4個項目集中備案,升幅高達167%;而羅湖和龍華因近期供應減少,使得成交量均有不同程度下降,其中,龍華降幅近三成;南山因博林天瑞取得火爆銷售拉動區域成交面積大幅提升四成多;寶安在聯投東方、領航城和福盈中央山的大面積成交拉動下,區域成交面積大幅提升37%;龍崗成交面積居各區首位,儘管8月也有部分項目入市,但因基數較大,升幅僅爲17%。
中聯地產二手房研究院總經理肖小平表示,8月份開盤項目增多的同時,剛需入市的意願也明顯加強,新開盤的華業玫瑰四季和中駿四季陽光都是剛需盤,且定價較低,銷售出現了“日光”。預計年底深圳更多剛需盤將陸續推出,如特發和平里二期、金亨利都薈首府二期、潤達圓庭、港鐵天頌等。
在市民最爲關心的價格方面,由於開發商積極推盤,多進行降價促銷,入市房源也多爲剛需戶型,價格更親民,因此8月深圳新房成交均價得以下跌1個百分點。據統計,深圳8月一手住宅量升價跌,成交量爲2889套,環比上漲18.94%;成交均價22329元/平方米,環比微跌0.92%。分區域來看,鹽田市場容量小的特性同樣表現在價格方面,個別項目的影響使得其區域均價上漲25.8%;福田受京基濱河時代和山語清暉影響,價格也上漲一成;羅湖、寶安和龍華均價都有不同程度下跌,其中,寶安因前海效應逐漸降溫,區域均價跌幅約一成。
二手房成交量仍處低位
在二手房方面,8月深圳二手住宅共成交4255套,環比上漲4.75%,來自美聯物業的統計顯示,深圳二手住宅的成交均價爲24371元/平方米,環比上漲3.16%。美聯物業全國研究中心高級主任何倩茹表示,受供應面和融資面的雙重利好影響,8月份深圳一二手住宅成交均出現上漲,這說明市場步入回暖階段。
據統計,8月二手住宅成交中,羅湖、福田、南山、寶安四區的成交量均出現增長,其中南山環比漲幅最高,爲8.31%;鹽田、龍崗兩區的成交下降,其中鹽田環比跌幅最高,爲6.89%。
賀曉麗則認爲,因限購放鬆和信貸環境改善,深圳8月二手成交量小幅回升,但從歷史來看,成交量仍處於低位。來自深圳中原研究中心的統計顯示,8月深圳全市188個樓盤樣本成交均價爲29131元/平方米,較上月回落0.2個百分點,仍處於跌勢中。賀曉麗表示,這是由於前期新盤價格調整和“金九銀十”供應大幅增加預期影響,以及在限購放鬆預期落空和缺乏成交量的有力支撐的情況下,業主對後市信心仍顯不足,因此二手業主下調報價的房源佔比在八成以上。此外,中原(深圳)報價指數仍處低位震盪,這顯示二手房價格從5月出現鬆動開始,已經連續4個月下跌。
據統計,8月份深圳一二手住宅合計成交7144套,相較7月份環比上升10.06%。何倩茹表示,8月,受供應面和融資面的雙重利好影響,置業者入市意願增強,深圳住宅市場步入回升階段。在這種背景下,開發商的入市也將愈加積極,據美聯物業全國研究中心預計,9月將有25個項目入市,作爲房企完成年度銷售的重要階段,相信傳統的“金九銀十”會成爲今年推盤和置業的最佳時機。
七成業主不會高價放盤
市場上目前購房者構成則直接影響着房價的走勢。根據以往深圳市場的經驗,當市場上投資客比例上升時,房價一般都會呈現明顯上漲的局面;當市場上的購房者是剛需購房者爲主時,則房價則趨於平穩,不具備大幅上漲的條件。
據中聯地產二手房研究院的統計顯示,近期深圳二手房市場上不但成交量上升,首次置業的比例也持續上升至62%,達到近期新高,再加上自住需求的二套房的購房者,兩者組成的“剛需”比例超過八成以上。由於剛需置業者對房價調整最爲敏感,因此目前市場上房價很難大幅上漲。
中聯地產二手房研究院總經理肖小平告訴記者,近期,因爲受政策影響,各樓盤以價換量吸引剛需購房者,而對深圳樓市來說,首套房貸已迴歸基準利率,部分銀行還針對部分客戶提供9—9.5折的優惠,這使得大量剛需和部分改善型客戶積極出手。“尤其年底是傳統的結婚旺季,目前正是購置新房的時期,因此不論是新房還是二手房成交量均有所增加。”肖小平表示。
從賣方角度看,根據中聯地產最近對賣方者的一份調查顯示,七成受訪者賣房的價格會選擇與市場價持平或略低於市場價,其中選擇與市場價持平的佔一半。“他們多數想盡快出手物業,但又不願意降價太多,所以都會選擇保守的方式與市場價持平來出售,部分會選擇略低於市場價的大多是急於出售需要錢做其他事情的客戶,又或者房子本身的朝向或者樓層上不太好,所以願意作出一定的降價。”肖小平表示,28%的受訪者會選擇略高於市場價的價格出售,這些房源往往裝修、朝向上好一些,或者業主不急於出售,所以價也會略高一點。
從中聯地產的地鋪來看,肖小平告訴記者,近期店面婚房購房者的諮詢量明顯增多,購買的主力戶型多爲中小戶型、低總價房源。與此同時,很多新人家庭條件較好的,打算在市中心購買中小戶型,因爲以後換房時,房子配套好可以租好價錢。
-預測
二手房成交
短期仍低迷
去除了成交結構影響的深圳二手樓盤的價格到底如何?
根據中聯二手房研究院監測,8月份中聯監測的100個樣本樓盤中,如果把環比跌幅超過1%視作下跌,把環比漲跌幅在1%以內視作持平,把環比漲幅超過1%視作上漲的話,那麼100個樣本樓盤中成交價格上漲的有24個,較7月份縮減3個;成交價格持平的超過半數,爲51個,較7月份明顯增加12個;成交價格下跌的有25個,較7月份縮減9個。
而來自深圳中原研究中心的統計則顯示,8月深圳全市188個樓盤樣本成交均價爲29131元/平方米,較上月回落0.2個百分點,仍處於跌勢中。在這188個樣本樓盤中,8月有98個樣本樓盤有成交,同時因房源報價普遍下調,8月成交樣本樓盤中有超過一半的樓盤價格下跌。
其中,有50個成交的樣本樓盤價格較上月出現下跌,另外48個成交的樣本樓盤價格則較上月出現上漲。
整體看,肖小平認爲,深圳8月份的二手房價漲幅放緩、跌幅縮減,價格向平穩靠攏。而賀曉麗則表示,深圳即將步入“金九銀十”黃金銷售期,各大房企鉚足勁頭衝刺全年銷售目標,因此預計9、10月全市推盤量會達到全年高峯。然而因上半年庫存積壓,目前全市去化週期高達14.7個月,未來去化壓力可見一斑。
在二手房方面,由於新房大量供應分流部分客戶,預計二手房成交量短期內仍會維持低迷局面;價格方面,因新房銷售承壓引起的價格調整也會傳導到二手房市場,預計二手房價下調幅度會較前期進一步擴大。