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近日,中國社會科學院城市與競爭力研究中心發佈了《中國住房發展(2014年中)報告》。報告稱,經歷了2013年大中城市房價全線上漲,2014年大中城市樓市出現主動調整。業內人士分析,這意味着未來10年,房地產市場將進入低速增長階段,房地產市場“暴利”時代終結。展望目前房地產市場特徵:“存量增加,增量遞減”。鄭州,因地利之便高鐵時代的地理中心,航空時代的樞紐,成爲國內重要經濟引擎,完善的城市經濟圈已趨於成型。所以,對於鄭州整體情況來說,樓市的黃金十年已去,“白銀時代”的發展脈絡日漸清晰。
關鍵詞剛需
剛需,仍是2014年中原房地產市場關鍵詞。
最新數據顯示,2014年7月鄭州商品純住宅預售面積93.1萬平方米,環比下跌6.3%,同比上漲65%;銷售面積53.23萬平方米,環比上漲15.8%,同比上漲8%。7月份供求比爲1.7,未來市場存量充足。
隨着九月的到來,房地產進入傳統的“金九銀十”市場旺季,2014年下半年樓市酣戰也悄無聲息地拉開帷幕。
目前對投機性需求的措施沒有絲毫放鬆,而支持首套房的政策表態則頻頻發佈。不難看出,剛性需求已成爲決定中原樓市發展和調控走向的關鍵詞。有業內人士說,在鄭州大的環境前提下,中原經濟區和航空港區的加速度發展,爲鄭州樓市創造了得天獨厚的發展環境;其次,鄭州大量城中村改造如火如荼進行,提前釋放了大批剛需的置業需求。
雖然在2014年,剛性需求將繼續成爲中原樓市的關鍵詞,剛需購房者將繼續支撐房地產市場的成交量。不過,從市場變化也能看出,新的一年首套自住購房和首次改善型購房需求的比例也許會發生輕微的變化。其中,二胎政策全國範圍內的放寬,加快了改善羣體的置業步伐,改善型購房需求所佔比重將有所增加。
關鍵詞保障房
保障性住房已成爲“國考”申論考題,這說明解決城市中低收入者住房問題的住房保障制度已成爲關注度極高的熱點民生問題。
據住建部透露,2013年保障房計劃基本建成460萬套、新開工600萬套,配套設施建設將被擺在更加突出的位置,更加強調保障房信息公開,同時地級以上城市要把外來務工人員納入住房保障範圍。
2014年鄭州市將開工建設保障性住房和棚戶區改造住房210210套(戶),其中公租房15701套,棚戶區改造194509戶;基本建成保障性住房32161套。鄭州將以推進棚戶區改造爲重點,進一步深化“三房合一”新機制,加快完善具有鄭州特色的住房保障制度。
目前,城鎮化還在快速推進,中低收入羣體階段性支付能力不足的矛盾日益顯現。“十二五”規劃建議強調:加強城鎮化建設,要把符合落戶條件的農業轉移人口逐步轉爲城鎮居民。而保障房建設成爲城鎮化時代的一種有效手段,對發展方式轉型和社會和諧穩定有着重大意義。
關鍵詞新地王
8月6日上午,鄭政東出[2014]6號(網)城鎮住宅用地在網上進行拍賣,14分鐘刷新紀錄,鄭州國投置業有限公司最終以52430萬元奪地成功,樓面價達16143.46元/平方米,每畝1614.32萬元,溢價128.65%,刷新鄭州雙料地王紀錄,成爲新的雙料地王。
8月20日,距離上次的“雙料”地王出爐僅14天,鄭州鄭東新區又誕生了新的“雙料”地王。在經過92輪兇猛廝殺後,鄭政東出[2014]7號地最終以樓面價1.704萬元/平方米,單價1704.1018萬元/畝成交,該地塊的單價、樓面價成功刷新了8月6日鄭州“雙料”地王紀錄。
樓市是一個特殊的市場,土地、信貸、政策、拆遷、人口結構、心理預期等任何一個因素的風吹草動都會帶來市場的變化。可以說,“地王”的出現,並不能從根本上決定樓市的走向,但是,對樓市走向的關注,“地王”現象不容忽視。
關鍵詞市場細分
市場細分的概念是美國市場學家溫德爾·史密斯(WendellR·Smith)於二十世紀50年代中期提出來的。所謂市場細分就是指按照消費者慾望與需求把一個總體市場劃分成若干個具有共同特徵的子市場的過程。
產品市場細分後的房價,差距越拉越大。房價巨大差別的背後,是地段、品質、品牌等因素。開發企業將目光轉向首次置業者和年輕購房者對產品個性化的需求上,目前,隨着鄭州城市框架的拉大,外來人口的不斷涌入以及城中村陸續拆遷,中低端市場顯示出較大的發展潛力。有的企業專攻旅遊地產或者養老地產,試圖以差異化競爭在市場中謀得一席之地。
商品房細分市場的形成,表明中原房產市場正逐步走向規範化。長期以來,鄭州住宅產品同質化嚴重,同時期的住宅小區雖由不同的房產商開發,樓盤產品如同一副模具生產出來的一樣,許多需求得不到滿足。同時某一類產品的過剩,供應和需求脫節,價格與價值嚴重背離。現在,鄭州包括各個地市,房產市場各種類型的產品均有呈現,滿足了不同購房者的需求。
關鍵詞多元化
2014年,中原房地產可謂暗流涌動。地王頻出、限貸限價、銀行錢袋收緊、區域樓市持續分化等,市場瞬息萬變。唯有實力與求變兼具的企業,才能在行業中脫穎而出。越來越多的地產公司在地產的“產”字上做起了文章,搞起了多元化經營——涉足實體經濟,進軍影視產業、開發旅遊和養老等。
天倫集團涉足燃氣領域、萬達集團進軍文化產業、華強集團已形成全新的文化科技產業模式、清華·憶江南投資建設中原影視城,並重磅推出了奧帕拉拉水公園……
放眼全國,萬科宣佈與寶馬、愛康、渣打銀行等國際頂級品牌啓動戰略合作,其將轉型城市綜合配套商。陽光城與宜華地產都擬進軍醫療行業;復星國際從房地產開發,走向鋼鐵、礦業、零售、服務業多元化;恆大引領的房企多元化風潮再次來襲,與恆大糧油產品上市發佈同樣吸引眼球的,還有恆大糧油集團、恆大乳業集團、恆大畜牧集團面向全國大規模招聘……
業內人士表示,習慣了“高速增長,快速發展”的中國房地產市場,在2014年發生了重大逆轉,大型房企的高歌猛進也將結束。“不把雞蛋放在同一個籃子裏”的多元化經營策略將成爲中國房企規避、降低市場風險的應對之策。
對於房地產行業未來的發展趨勢,爭論頗多,可謂衆說紛紜。房地產業一如中國經濟主動降速一般,再維持以往的“暴利”水平顯然不切實際,中原樓市是否真的進入了“白銀時代”也許還需要時間來證明,但可以肯定的是,彎腰就可以在樓市撿到黃金的日子已經過去了。市場已告別浮躁和野蠻的生長週期,購房者也已告別霧裏看花、鏡中賞月,購房更趨於理性和睿智。資金實力強、產品競爭力強、品牌影響力強、產品性價比強的樓盤和產品,仍會獲得市場認可和青睞。目前房地產正在轉型、分化,市場競爭加劇促使市場更趨規範,大浪淘沙始見金——優秀的房企仍然會在艱難中找準“白銀時代”的方向,繼續前行。