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養老產業再迎利好消息。近日,中央財政下撥服務業發展專項資金24億元,支持在吉林、山東等8個省份以市場化方式發展養老服務產業試點。
預計到2015年,我國60歲以上的老年人口將達到2.16億,約佔總人口的16.7%。開發商正是看到了養老產業的發展前景,養老地產纔乘勢興起。有人說,只要1/10的老年人成為養老地產的消費者,那麼養老地產就會迎來市場爆發。不過,這個看上去前景很好的產業,在現實中卻遭遇了重重困難。
●市場供需缺口巨大
用『正在以奔跑的速度迅速變老』這句話來形容中國進入老齡化社會的速度一點也不為過。全國老齡工作委員會辦公室副主任朱勇告訴記者:『截至2013年年底,全國60歲以上老年人總數已經達到2.02億,佔總人口的14.9%。據預測,老齡人口數到2025年將超過3億,2033年超過4億,2053年將達到最高峰,4.87億。可以說,在未來的40年時間裡,我國將面臨非常嚴峻的人口老齡化問題。』
面對我國迅速『變老』的現實,無論何種養老方式,都顯得准備不足。業內人士曾以『杯水車薪』來形容目前養老機構和養老需求之間的關系。日前,記者向公辦養老院北京第一社會福利院諮詢後得知,該院目前有1100張床位,已有8000多人在排隊等待床位,『老人要想住進來,至少得等10年。』該福利院的工作人員表示。
朱勇表示,我國養老產業尚處於起步階段,相關政策和制度都很不完善,養老體系普遍存在投入不足、設施較少、服務不夠多樣、運營效益低、專業人員匱乏等問題,而且這一狀況短期內並不能得到改善。因此,引入民間資本成為養老產業發展的迫切要求,必須讓市場機制發揮作用,打開養老產業發展的新天地。
●贏利模式不明確
北京大學人口研究所穆光宗教授指出,未來中國養老機構將分為三大層次:第一層次是社會福利型養老機構,由政府開辦,具有社會福利的性質;第二層次是中高端養老機構,由政府或民營資本開辦,自負盈虧或有一定盈利能力;第三層次是奢華型養老機構,由民營資本或外資開辦,具有盈利能力。
雖然養老地產迎來了發展的東風,但運營狀況卻並不盡如人意,沒有明確的贏利模式,前期投入大、利潤產出時間較長是當前存在的主要問題。『養老產業是一個投入大、周期長、利潤產出時間長的產業,絕對不會像房地產業那樣有高利潤率和周轉率,預計毛利潤率僅有10%—20%。』天地控股總裁張華綱表示,『按照企業運營的常規心態,這種盈利水平的項目往往導致開發商的參與度很低。』因此,企業在做養老地產時亟須在經營模式上轉變思路,探索到底應該如何運營養老社區。
●讓老年人成為消費主角
北京匯晨養老機構管理有限公司總經理馬劍告訴記者,從目前一些養老地產項目的銷售情況看,大多數養老項目是子女為父母購買的,真正由老年人自己掏錢購買的比例非常低。由於經濟條件所限,大多數老年人還是願意選擇傳統的居家養老模式,或者選擇公辦養老院。『中國的養老人群存在消費天花板的現象,也就是說,六七十歲以上的老人大多不願意花費幾十萬元甚至上百萬元購買養老地產,目前購買養老地產的並不是老年人。同時,現在部分開發商打造的養老地產在產品規劃上增設了一些老年人的配套設施,其造價成本顯然要比普通住宅項目高出一截,因此售價也高,去化很慢。』華銀·天鵝湖營銷總監陳乾對記者表示。
但是,隨著購買人群年齡結構的變化,這一狀況可能會發生轉變。陳乾認為,四五十歲的人是當今經濟購買力最強的人群,再過10多年他們將逐步成為老年人。當整個社會的養老觀念發生變化時,這群人掏錢為自己購買心儀養老公寓的可能性就會增大。
正是因為看到了這一點,位於河北淶水、緊鄰北京房山的華銀·天鵝湖國際生態醫養健康城把握了四五十歲消費者『儲備養老』的需求,打造了規劃佔地達56平方公裡的醫養產業新城,其憑借優越的山水景觀和完善的配套得到了置業者的追捧。據悉,近日華銀·天鵝湖國際生態醫養健康城開盤,當全國樓市還處在一片低迷中時,該項目卻僅用2小時就售完了500套房源,銷售額達5億元,平均每分鍾就會有4套房源售出。
●創新模式謀求四方共贏
由於養老地產的特殊性,其如何盈利是開發商一直糾結的問題。一方面,老年消費者會覺得花費巨資買一套房子住10—20年不劃算;另一方面,如果產品只售給即買即住的消費者,那麼客戶群會比較窄,房子空置現象就比較嚴重。華銀地產的相關負責人告訴記者,與其他產品相比,養老地產的回款周期是商業地產的2倍,是普通住宅的4倍以上,這對開發商而言,壓力不小。
為了探索養老產業的運營模式,華銀·天鵝湖國際生態醫養健康城進行了7年的實踐,為實現養老產業良性運營提供了新思路,其創新的『代管經營』模式既能夠讓企業實現快速回款,又能夠給消費者帶來持續的收益。
據華銀地產的相關負責人介紹,華銀·天鵝湖將房子賣給消費者後,還會與其簽訂返租合同,由企業對房源進行統一管理和經營,將經營所得反哺給消費者,讓其也能盈利。『我們的模式實現了四方共贏:首先,對於業主來說,通過房子出租可以獲得可觀的收益,讓閑置的房子變成資產;其次,把房子統一租給一些經營機構,可讓真正有需要的養老人群能以較低的成本享受到最佳的養老服務;第三,對於出租房源的運營公司來說,他們可以通過經營獲得收益;第四,對於開發企業來說,項目面對的客戶群將大大拓寬,可以將房子快速銷售出去,再利用銷售回款加快開發速度,同時還能給項目帶來人氣,把商業和酒店等配套做起來。』