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您認為今年上海樓市的『金九銀十』是否會到來?
如果您計劃購房,您會選擇哪個時間段?
如果選擇在金九銀十購房,出於什麼樣的原因?
□地產評論員蔡琦雯
購房者心態調查
超三成購房者瞄准今年四季度
今年以來,上海樓市表現不盡如人意,為了深入了解當前購房者的需求以及對後市的看法,《新民樓市》聯合搜房網開展了『金九銀十上海樓市置業心態調查』,調查結果顯示:逾六成(63.83%)的受訪者認為『金九銀十』不會到來。
搜房網分析師李宗洲表示,今年上海市場整體表現未達到預期,購房者觀望情緒依舊濃厚。開發商在9月的價格策略,或將決定上海樓市今年最終的市場走向。
臨近樓市傳統旺季,但成交量卻仍無起色。
同行A君向筆者感慨:『2011年那段樓市下行期從11月持續到了2012年6月,而我就在2012年2月底買了一套房。到2012年7月樓市回暖時,我買的房子價格漲了近2成,朋友都說我是成功抄底了。』
購房者都期待『抄底』,但是『谷底』在哪裡,什麼時候見底,卻難以預見。
縱觀樓市的幾次調控,2005年由於面臨首次樓市調控,經歷了約8個月時長的調整期;2008年受到全球金融危機的影響,開啟了近12個月的調整期;2011年至2012年則是由於限購全面收緊而度過了約8個月左右的調整期。這三次調整,每次間隔3年,調整時間基本在8-12個月。
今年是十年來第四次明顯的調整期,而業內對此次調整的周期長短頗有爭議,有的認為需要到明年初纔見底,而有的則認為第四季度則有可能回暖。
就筆者看來,上海和北京的情況比較特殊,要出現房價大幅下跌的情況幾乎不可能。首先,這樣的城市仍然有人口增長和勞動力素質提高的基本趨勢,人口和人纔聚集力還在上昇;另外,雖然庫存高企,但是這兩個城市的去化率還是很高,不乏有『日光』盤出現,例如上海上周末剛開盤的陽光城愉景灣公寓。從需求來看,這兩個城市仍舊充足。
借用A君的一句話:『自住型購房者想要「抄底」幾乎是不可能的,但是在適當優惠的時機買到最適合的房子就意味著入市成功。』而在諸多業內人士看來,這個適當的時機即是樓市的『下行期』。在此期間,不但房企推出優惠讓利購房者,而且當需求被重新激活之後,市場將很有可能再次進入上行通道。
當然,中國的房地產市場已經告別粗放式的增長,量價的增速將放緩,部分區域的樓市供應已經過剩。開發商『閉著眼睛就賺錢』、投資者『買個房子就能昇值』早已過去了,在此背景下,市場的『下行期』,就成了購房者應當把握的關鍵期。
業內連線
回暖預期加強
9月成交會有所回暖
張寵綠城黃浦灣副總經理
今年9月對豪宅項目來說,尤其重要,因為從推盤情況來看,豪宅項目推出的量是近年來最多的一次。在這種情況下,豪宅市場競爭會更激烈,這也將給市場帶來一些熱度,預計9月的成交量會有所回暖,屆時將打破一些市場的觀望情緒。從這個角度來看,今年9月絕對是較好的入市時機。
另外,從需求來看,以綠城黃浦灣而言,蓄客情況很不錯,每天都有眾多客戶前來售樓處諮詢或參觀樣板間。同時,各地限購放松的消息也給市場帶來一定的期待,雖然上海現在還未放開限購,但是我認為如果市場持續現狀,限購一旦放開,一定會帶來大波的需求,促進房價大幅上昇,因此當前對購房者來說,絕對是較好的機會點。
樓市調整期將盡
謝逸楓亞太城市房地產研究院院長
傳統樓市旺季『金九銀十』作為一個重要的銷售節點,歷來稱為買房入市的最佳時機。原因有三方面,一方面是產品選擇多,品種豐
富。另一方面是促銷大,價格相對便宜。在樓市下行與調整周期內及房企資金壓力大的背景下,房企釋放降價優惠政策,目的就是吸引購房者入市與去庫存、緩解資金緊張的局面。
最後,樓市處於調整期,增速下行階段,最關鍵是房價並未實質性下降。從近年房產變化周期來看,起伏的時間越來越短,從時間節點來看,2011年調整期時,大約經歷了8個月左右的時間,而今年上半年市場已經進入了下行期,因此今年下半年市場應該會回暖,明年市場將比今年好。今年下半年到2015年上半年,都是不錯的入市時機。
自住購房者應搶先出手
羅德萬源房地產開發有限公司營銷策劃部經理
對購房者而言,是否是購房時機要分兩方面來看,對於自住購房者而言,現在是個很好的入市時機。主要是因為從市場環境來看,今年以來樓市處於下行,但是上海的房價並未出現下跌現象。從政策來分析,各地開始放松限購,但是上海目前沒有,我認為今年也很難放松。另外從房企的角度來看,雖然有一定的降價動作,但等這一輪觀望情緒過去後,房價還將穩定上昇。因此,自住型購房者應該趁現在下行期的機會搶先入手。
而對於投資性購房者而言,是否入手還是因人而異,今年整體房地產投資環境不如以前,所以還是要視具體情況來看。