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“申花板塊誰開誰死。”業內開發商的一句戲言,雖然誇張,卻也說明了時下杭州申花板塊的樓市現狀。錢江晚報記者瞭解到,去年9月在藍孔雀綜合體拿地的開發商,眼下陸續進入開盤銷售節點,招商雍景灣、融信藍孔雀、三江花園道壹號均計劃在9月份入市。因土地成本高昂,而房價尚在低谷,這些項目目前面臨着嚴峻的市場考驗。
申花板塊90m2戶型
9月供應量將達千套
杭州市城市規劃設計研究院總規劃師湯海孺在接受錢江晚報記者採訪時指出,東至莫干山路,南到餘杭塘河,北到石祥路、祥符街道所在地,西至拱墅區與西湖區交界處,這一區域被劃定爲申花板塊。按此區域劃分,申花板塊囊括大小近十個在售將售的新老樓盤。
板塊內的藍孔雀綜合體地塊,除江蘇新城、復地未有動靜外,招商·雍景灣、三江·花園道壹號、融信·藍孔雀皆計劃在9月份開盤。與申花板塊一路之隔的新盤漢嘉·申花郡暫定9月份首開,申花板塊以南的黃龍金茂悅則確定在9月的首個週六(9月6日)正式開盤,據悉該項目目前已有近800組認籌。
“申花板塊因爲交通、配套比較齊備,購房者對板塊的認同度比較高。但由於樓盤之間捱得太近,尤其是藍孔雀地塊,樓盤都緊挨着,競爭自然比較殘酷。”浙報傳媒地產研究院院長丁建剛說。
錢江晚報記者梳理了目前板塊內的熱門樓盤,目前已開盤的3個樓盤中,90平方米左右的房源可售套數達450餘套。相比目前在售的90平方米房源,9月即將入市的新盤中,90平方米的房源更多,數量將近600套。招商·雍景灣首推的200餘套房源中,90平方米戶型佔八成,三江·花園道壹號、融信·藍孔雀情況所差無幾。也就是說,整個申花板塊,光90平方米左右的房源便有超千套可供選擇。這還不算與板塊相鄰的新盤,據悉黃龍金茂悅首次開盤推出的90平方米房源在160餘套左右。
地價高企
開盤如何定價成難題
曾有業內人士跟錢江晚報記者笑談,申花板塊尤其是藍孔雀地塊的幾個新盤,誰先出價格誰死。話雖過激,但反映出當下申花板塊競爭的激烈程度。
景瑞·申花壹號院首開均價在21000~22000元/平方米左右,一週後簽約82套。而地理位置更爲優越的黃龍金茂悅目前總價也已釋放,90平方米折後總價188~218萬元,摺合均價約21000~24000元/平方米左右。藍孔雀板塊的新項目該如何定價才能迅速跑量?
“定價對我們來說真的有點難,現在也沒決定該開怎樣的價格。”板塊內某將開樓盤的負責人對錢江晚報記者說。從拿地來看,藍孔雀地塊的幾個樓盤拿地價在14000~15000元/平方米左右,景瑞·申花壹號院稍高些,要16000元/平方米。“若是從價格上考慮,除去拿地價、施工成本和財務成本外,樓盤開盤價格在21000元/平方米還是比較理性的。”
然而21000元/平方米的所謂理性價格是否會被市場接受?恐怕開發商心裏也沒有底。“現在價格還不確定,只能說單價在2萬元左右能選到的房源樓層都還不錯。”當錢江晚報記者以購房者身份前往三江·花園道壹號項目現場時,置業顧問給出了這麼一個模糊價格。