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6年前,東逸花園社區業主代表籌劃成立業主委員會。這看似只與本社區居民相干事兒,卻引來全城熱議,甚至一時間成爲網絡熱點。涉案當事人各持己見,既不滿廣州市房管局的答覆,也不服廣州市政府的行政複議,最後上訴至廣東高院。該案歷時六年,爭議不斷。昨日,廣東高院對新華晨房地產有限公司(以下簡稱新華晨公司)訴廣州市政府行政複議決定糾紛案作出終審判決,依法駁回新華晨公司請求,維持原判。文/記者劉曉星通訊員何娟
東逸花園社區(以下簡稱“東逸花園”)是廣州擁有1525戶業主的大型社區,但入住多年一直未成立業主委員會。2009年9月,該小區的幾名業主牽頭成立首次業主大會籌備組,準備成立業主委員會。同年12月,業主大會籌備組組織業主投票表決。次年1月統計出投票結果,贊成票979張,贊成票權面積達111417平方米。認爲贊成票超過總戶數1525戶的一半,也超過由廣州市房管局和天園街道辦組成的聯合工作組協調認可的票權建築總面積183618平方米的一半,達到贊成戶數和贊成總面積雙過半的要求。同時,向聯合工作組申請備案,請求確認其投票情況有效。同年5月,聯合工作組覆函認定東逸花園的建築總面積爲224964.4552平方米,即建設單位原初始登記產權證明時記載的建築面積;東逸花園本次投票表決所得贊成票權面積爲111417平方米。推定東逸花園所得業主贊同票建築面積未達到建築總面積的一半。東逸花園業主代表認爲其投票方式和結果符合“雙過半”,向廣州市政府申請行政複議,要求撤銷聯合工作組發出的函覆。
2011年,廣州市政府作出行政複議決定:要求聯合工作組依法重新計算小區專有部分面積和建築物總面積;聯合工作組繼續指導和協助東逸花園小區業主成立業主委員會。
爭議焦點:如何認定兩個“面積”
東逸花園的物業管理公司——新華晨公司不服廣州市政府的行政複議,起訴至廣州市中級人民法院,請求撤銷市政府的行政複議決定。
廣州中院審理後,對專有部分面積和建築物總面積進行了認定。認定專有部分面積,是不動產登記簿記載的“套內建築面積”和“共有分攤面積”總和。認定建築物總面積,應當對全部所有權人的專有部分面積相加計算。同時,建築區劃內,除了專有部分、共有部分,還有屬於市政公用部分的場所及設施,如學校、市場、配電房等,該部分不能計算在建築物總面積內。
因此,廣州中院認爲廣州市房管局作出的函覆認定事實錯誤,廣州市政府作出的行政複議,雖然認爲專有部分面積不應包含共有的分攤面積,應按照套內建築面積計算的觀點不當,但其要求市房管局和天園街道辦聯合工作組“按照《廣東省物業管理條例》和《最高人民法院關於審理建築物區所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》的規定計算小區專有部分面積和建築物總面積”複議決定結論正確,故判決駁回原告新華晨公司的訴訟請求。新華晨公司不服,上訴至廣東高院。
歷時6年高院終審維持原判
據瞭解,在2009年最高人民法院發佈《解釋》之前,關於“專有部分面積”、“建築物總面積”的認定,在房地產開發商、物業管理公司等各行業,已經形成了各自的行業習慣,所以,即使在最高院發佈司法解釋之後,各行業也難以在短時間內統一認識。該案終審審判長彭靜法官說,這個案件歷經了2次行政程序,2次司法程序,歷時6年,其根本的爭議還是在如何認定“專有部分面積”、“建築物總面積”。廣東高院受理該案之後,認爲專有部分面積=套內面積+分攤部分面積,建築物總面積=能領取所有權證的建築物面積之和。廣東高院還對初始登記面積不能作爲建築物總面積作出說明:因爲初始登記面積中包含有部分不能頒發權屬證書的建築物面積。
據此,廣東高院認爲,廣州市政府作出的被訴複議決定雖然在“專有部分面積”的認定上不當,但其認定廣州市房管局和天園街道辦將建設單位原初始登記產權證記載的面積作爲建築物總面積不當,並決定由廣州市房管局和天園街道辦依照相關的法律規定重新計算小區專有部分面積和建築物總面積正確,故新華晨公司起訴請求撤銷被訴複議決定的理由不成立,駁回其上訴請求。
據瞭解,終審判決生效之後,廣州市房管局和天園街道辦將依法重新計算小區專有部分面積和建築物總面積,並重新作出行政決定。