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“現在該不該買房”,估計業內人士眼下被問及最多的就是這個問題。的確,前兩週發生了兩件事,一是20多個新盤出爐實現熱銷,其中有四個達到日光或售出80%,被認爲是金九銀十前的樓市預熱;二是業界矚目的華嘉衚衕地塊拍賣,95311元/平方米的樓面價,74.6億的總地價成爲了北京新地王。二者讓觀望中的買房人又不安起來,而這不安的另一面又是心儀的樓盤在進行着各種降價促銷,買了之後就掉價怎麼辦?沒買卻漲了價後悔怎麼辦?在這個越發讓人看不清形勢的樓市怪相中,如何讓買房人判斷是否出手,需求到底是什麼?什麼樣的樓盤能保值增值?《廣廈時代》從剛需、改善、豪宅、投資四個需求角度爲您逐一分析,看看眼下到底是不是出手的時機。
剛需型:最該出手
麪包已接近麪粉價樓價開始回到三年前
“作爲剛需族,我近期看房有一個明顯的感受,就是底氣更足,受到的服務更好了。另外,價格也確實在向我的心理價位靠近。”小陳告訴《廣廈時代》,近期她就要出手了。
有樓盤價格已回到三年前
打動了她。在近期大熱的一項目中,總價百萬的精裝公寓吸引了小陳。她研究後發現,雖然不到萬元的價格只是噱頭,但項目13000元/平方米左右的實際售價幾乎與2011年相同。三年前的價格讓小陳的出手有了充分理由,“總是感慨沒有早點買房,以這個價格買對於自己是個不小的心理安慰。”
部分剛需盤售價已接近區域土地價
元/平方米的售價已經低於2013年泰禾集團拿下的臺湖B-03地塊近20000元/平方米的樓面價。
雖然兩個地塊之間有一定的距離,但依然同屬臺湖板塊。泰禾拿下臺湖地塊時,東亞印象臺湖就作爲臺湖板塊“麪粉貴過麪包”的對比案例。曾經土地大熱的臺湖板塊成爲降價率先到來的地方。
東亞印象臺湖此次的降價被業內看做是“一降到底”的行爲。有業內人士指出,開發商結束了用各種名目“暗降”的階段,進入真正的價格肉搏階段,爲免除購房者維權等麻煩,採用這種方式降價的開發商,一般都會選擇直接把價格降到位。購買此類項目,購房者基本不用擔心未來價格會不會繼續下調,無疑是最適合購房者抄底的。
調整價格的剛需盤並不是個案,位於通州臺湖板塊的東亞印象臺湖也同樣大幅調價,特價房源中,辦公類產品從21000元/平方米降價至14900元/平方米,降價幅度達6000元/平方米;住宅類產品降幅也達4000元/平方米。如此高調、大幅度的降價在近年北京樓市並不多見,而最低14900
今年3月,小陳在京的社保剛滿五年。從1月起,小陳就加入了看房的行列。作爲首次置業的剛需族,小陳將自己的首套房預算定在總價150萬元左右,範圍則鎖定在了通州。
在她最初看房時,她最直接的感受就是自己的預算能夠負擔的項目很少,一居室是她最有可能選擇的產品。起初她看中的是通州某大盤的一處66平方米一居,售價在25000元/平方米左右,算下來總價和她的預期差不多。她當時有些猶豫,兩個月後再去看,發現類似的房源價格又降了500元/平方米左右。雖然價格降了,可小陳更不想出手了,因爲擔心不久以後價格會繼續下調,最終她放棄了這處房子。
隨後的一個月,小陳一直奔走在各個售樓處之間,售樓處工作人員的態度也出現了明顯的變化。“銷售變得更加積極,離開項目後會反覆打電話進行追問”。售樓人員的熱情並沒有成爲小陳入市的催化劑,但有明顯降價的項目卻
信貸支持剛需出手金九銀十
開發商爲吸引剛需購房者已釋放出很大的誠意,而信貸政策則一定程度上決定了購房者能否接收這種誠意。
此輪樓市的蕭條,信貸政策被很多人看做是主要原因之一。首套房貸款利率優惠的消失,放款速度的減緩以及對貸款人資格的嚴格審查,這些信貸上的控制直接影響了購房者的入市節奏。不過,隨着5月央行要求各銀行優先滿足首套房房貸需求,及時審批和發放符合條件的個人住房貸款後,信貸政策的風向也在逐步轉向。
據瞭解,目前首套房利率九折優惠在部分銀行已經重現,如果購房者通過開發商合作的銀行貸款或申請貸款的個人資質較好,基本都可以申請到9折優惠利率。業內人士指出,信貸對於剛需購房者的影響是很大的,以貸款30年期,100萬元爲例,採用基準利率和9折優惠利率的還款總額相差約16萬元。信貸對首套房恢復支持,對於剛需購房者其實是最大的利好。
文/門庭婷
改善型:最“擰巴”的羣體
新盤價低於預期舊房賣價也低於預期
李先生是典型的改善需求購房者,家裏添丁讓他不得不置換一套大三居。他從一個房地產業內朋友那裏得知,他看中的項目首期定價比網上預計價格要低7000元/平方米,這讓他覺得不用再猶豫。
純新盤調低開盤價求“日光”
真的是以這個價格開盤,已經比周邊部分二手房還要便宜了,對於這個價格,他覺得沒有必要再等了。
核心區舊房比去年賣價低了兩成
要改善住房條件的家庭,大多需要賣舊買新,可目前二手房的價格也隨着市場降下來了。
“原來能賣500多萬的房子,現在只能賣400多萬了。”家住西城區的劉女士看了兩年終於準備出手換套大一點的房子了,可最近她向二手房中介一打聽,她的房子比去年這個時候的賣價降了兩成。
“一直希望想買的房子價格再降點,現在住的房子賣價能高點,看來這樣的好事真的不能同時遇上。”劉女士感慨。
選擇開發商合作電商網站提供的金融產品;二手房暫時無法轉手,首付款可以在一年內交齊,甚至有些項目還推出了一年後如果湊不齊首付可以無理由退房等。
據一位地產公司的營銷負責人介紹,從他們對客戶的調研中發現,改善性需求在市場上依然大範圍存在,但由於今年的樓市形勢導致很多客戶抱有觀望心態,另外二手房市場的不活躍導致購房者購房資金有一定困難,因此開發商就針對性地推出了一系列政策,加快購房者的決策過程。
除了合理的價格和各種爲購房者提供的便利政策,金九銀十期間改善盤大量的入市也爲購房者提供了更多選擇的空間。
有業內人士指出,自住房對於剛需客戶的搶奪是很明顯的,因此很多開發商將今年推盤的重點放
開發商押寶中高端保業績
李先生是典型的改善型購房者。今年年初,李先生家中添了新成員,兒子的誕生讓他換房的需求更加迫切。在他近期的看房過程中發現,很多改善型項目賣得很好,這讓他十分擔憂,怕熱銷會帶來銷售價格的提升。
不過,在他深入瞭解以後發現這些改善盤熱銷的主要原因幾乎一致,那就是大幅度的優惠。在看了幾輪後,他將自己的購房目標瞄準了北五環一個純新盤。該項目在媒體上公佈的預計售價一直是54000元/平方米,這個價位對於李先生有些難以承受。
在確定目標後,李先生來到了該項目的銷售現場。售樓處給出的銷售價格讓李先生心情舒暢了不少。他的銷售顧問告訴他,項目預計的開盤價格爲52000元/平方米,而且首期開盤還會有一些相應優惠。李先生算過賬後發現,這個價格基本可以承受,但感覺還是有些高。
輾轉幾個人,李先生找到了開發商的相關人士,從他的口中,李先生得到了一個“驚喜”。該人士告訴他,爲了保證回款和銷售成績,這個項目的首期開盤價內部已經定在了47000元/平方米。這個價格讓李先生不再猶豫,他告訴《廣廈時代》,如果
而對於很多改善型購房者都不是購買首套房,因此最少70%的首付款成爲不少改善型購房者的障礙,首付分期服務幾乎成爲每個改善盤的標配。湊不齊首付可以
到了改善盤上。而且,前八月很多房企的業績都不盡如人意,金九銀十幾乎已經成爲這些房企衝刺全年目標的最後機會,手中有改善型存貨的企業,預計都會在金九銀十推出市場。
北京龍湖營銷總監王勐也表示,中高端改善型項目或成爲撬動下半年樓市的活躍因子,成爲下半年市場成交的重要支撐點。另外,他還指出,近幾年已經絕跡的金九銀十促銷今年有望重回市場,這也會直接帶動購房者入市,積極成交。
另有業內人士也分析認爲,爲衝刺金九銀十的業績,改善型項目或在此階段推出全年最大的優惠幅度,這對於購房者或成爲年內最好的購房機會。文/門庭婷
豪宅型:有錢你就入手
變着花樣打折賣房款分期可以拖一年
首先,真實成交價與報價相去甚遠。
在競爭激烈的亞奧北苑區域,亞奧金茂府、金茂悅、招商臻園、華貿城、潤澤莊園、天潤福熙大道、遠洋萬和……衆多高端樓盤扎堆,價格參差不齊,但大多都保持在每平方米5萬至六萬元的區間。但真實的情況卻是,其中不少項目都存在着較大的價格浮動。
某亞奧樓盤,對外報價62000元/平方米,但在現場北青報記者以買房人身份諮詢銷售員,得到的答覆是:其實有很多折扣。一、售樓處先給打一個深折,再通過網絡媒體的電商再“三萬抵十萬”,然後再申請總經理折扣,七七八八下來,一套期房的價格能落到49000元左右……
據知情人介紹,該項目系亞奧老盤,由於一年前價格定位失誤,價格剛漲上去遇到大勢不好,但如果直接降價擔心前期業主不滿,因此只能進行價格暗降,目前,該樓盤每月30套的銷量實屬不易,都是以價換量的結果。
其次,分期付款、拖長簽約時間,有的甚至以一年爲期。文/本報記者張艦
“海德公園的售價將在9.5萬元/平方米左右。如果您剛剛得知華嘉衚衕拍出9萬多元樓面價,是否覺得海德公園就是豪宅中的麪粉價。”北京保利地產營銷總經理牛毅對北青報記者說,這個業內矚目的北三環樓盤是有關部門解開高端限價的第一個樓盤,被業內人士稱爲將賣出天價的豪宅。
結果出人意料,8月24日保利海德公園樣板間開放當天,當所有到場的業內人士聽到9.5萬元的價格時大跌眼鏡。2000萬元在燕京八景中的“薊門煙樹”擁有一套豪宅,估計是很多有資金實力人羣不敢想象的。
如果說海德公園的價格出爐給今年下半年高端樓市定了一個價格基調的話,那麼衆多豪宅明升暗降、變相打折的價格策略則是換來成交回暖的關鍵所在。
式解決。爲了促成交,開發商還積極爲買房人尋找買房資格,比如以公司名義買,勸夫妻假離婚等等。
亞豪機構副總經理接受北青報記者採訪時說,其實,豪宅一直以來就是最抗跌的保值品。就拿今年來說,整體市場呈現週期性下調趨勢,而北京豪宅市場卻逆勢堅挺,市場供應量、成交量雙雙上漲。據統計,7月份北京公寓豪宅(報價5萬元/平方米以上)新增供應430套,創春節以來供應新高。
在市場供應量創新高的同時,7月份公寓豪宅市場成交量也企穩回升,據亞豪機構數據統計顯示,全市63個報價在5萬元/平方米以上的在售公寓豪宅項目中共有30個實現成交,成交數量相比上月增加了4個;30個項目累計成交104套,環比上漲28%;成交總面積1.9萬平方米,環比增加20%;成交總金額達11.5億元,環比上漲9%。隨着未來幾個月多個豪宅項目入市,預計年底前公寓豪宅市場還將保持穩定的交易行情。
樓市在賣方市場的時候,往往要求買房人在簽約後的一至兩週必須交納首付款,最多能延長到一個月。而眼下的市場環境下,這一“鐵板一塊”的規矩正在發生變化。
比如,在中央別墅區,某熱銷項目考慮到60%以上的來訪客戶都不是第一、第二次購房,資格問題深受困擾,因此開發商給了這些客戶非常優厚的條件:只需先交納房款20%作爲定金,在四個月內交齊首付款。其實意思就是讓暫時沒有資格的買房
人趕緊清理手中的二手房來騰挪資金、或者給那些將滿五年社保或納稅的人羣留出購房空間。如果四個月內還交不齊首付,買房人只需出具積極尋找買房資格的證據,即可申請再次延期或者選擇退房。這個舉措讓本就極具價格競爭力的該項目再次領跑中央別墅區。
首付分期只是價格策略的一種方式,有的別墅開發商則更直接:先交幾十萬訂金,一年內以四次分期爲限交齊全款,如果第二年交不起,則可以通過貸款等其他方
投資型:謹慎買入
去限購取消的地方抄底
不能否認的是目前可供我們投資的可靠產品確實不多,可如果你準備繼續入手房子作爲投資品,眼下考慮的因素應該包括:即將啓動的全國不動產登記,未來的房產稅率。
蘇先生去年年底,在與澳門一河之隔的珠海橫琴買了一套公寓。這個叫做華融琴海灣的樓盤售價爲20000元平方米左右,而開車尚需幾十公里的珠海市區,高檔樓盤的價格也就在30000元/平方米。他當初得到的消息是未來橫琴會劃入“大澳門”,澳門大學分校已經落戶橫琴,國家投入了1700個億大力發展該地。當時很多人不理解他,認爲這種概念性的利好很可能被低迷的樓市給埋沒。
果然,2014年年中,全國樓市銷售進入冰凍期,很多二三線城市樓盤陷入零銷售怪圈。而蘇先生告訴北青報記者,那時,琴海灣的價格仍然在25000元/平方米左右,時至今日,已經漲到了30000元/平方米。而建設中的橫琴半島與澳門的聯繫越發緊密,跨海大橋也將在不久後建成,內地人進出澳門將非常方便。
“金九銀十”將是投資旅遊地產的好時機
橫琴,也許是2014年旅遊地產投資項
目中少見的倖存者,但並非孤例。在這一年裏,以碧桂園爲代表的旅遊地產項目亦在不少地區掀起了搶購潮。
據碧桂園京陝豫大區銷售總經理周超介紹,截至7月31日的七個月裏,碧桂園集團共實現合
旅遊地產之外哪些類型的樓盤適合投資
核心區超過一個半小時以上車程的區域,完全不具備第二居所條件,必須做總價低、戶型小、讓人接受起來感覺不難的快銷品,加上長城與水鎮的聯動效應,開盤當天400套房幾乎售罄,證明旅遊休閒地產的精髓就在於價格的親民性。
同銷售金額約人民幣650.3億元,合同銷售建築面積約974.8萬平方米。
其中7月單月,碧桂園實現合同銷售66.1億元,合同銷售建築面積95.5萬平方米。據此,除1月份外,碧桂園前7個月每月銷售金額均未超過百億元。而下半年爲完成目標,碧桂園每月銷售須達125.94億元。
按照今年1280億元的業績目標計算,碧桂園今年上半年達成了目標的50.8%。
周超說,金九銀十將是旅遊地產的旺季,這兩個月可能是很多樓盤衝刺的高峯期,誰能完成全年指標將在這兩個月給出答案。
什麼樣的旅遊地產會率先解凍
湖長城源著的日光,都是有力的佐證。
周超說,碧桂園的打法就是在非熱點區域低價拿地,然後自己做配套,將房產的價格拉低,戶型適中,讓有意向買房的人不會覺得難以承受。比如青島海陽的碧桂園十里金灘項目,在樓市最低迷時迎來爆發,原因就是人們認爲一套幾十萬的海邊房還可以分期、貸款,即使未來使用率不高又何妨?再如馬來西亞金山碧桂園,一百多萬人民幣就可以在國外置業,是很多國人想都不敢想的事情,因此,每月都有十幾架包機前去看房的人,雖然後來由於衆所周知的原因使馬來西亞房產投資遇冷,但依然不能否認碧桂園價格策略的正確性。
同樣,龍湖北京長城源著之所以日光,雖然開發商表現出產品的獨一無二性,但在業內人士眼中無疑是價格制勝的案例。100萬買公寓,200萬買類別墅,當低價格遇到優美的自然資源,熱銷也就不足爲奇了。
據北京龍湖營銷總監王勐介紹,當時做產品定位時,大家就討論是否做第二居所大戶型,結果經過分析,像這種距離城市
看過了橫琴半島、碧桂園,人們不禁會問:是不是目前進行房產投資,旅遊地產是最合適的產品。
答案是否定的。
記者調查了2014年熱銷的旅遊地產項目,發現無一例外都是價格使然。從碧桂園在全國颳起的全民營銷風,到北京龍
除了上述所說的靠譜旅遊地產之外,還有哪些房產可以進行投資?
第一,核心城區地產。首選一線城市和二線重點城區,比如北京的四環以內。三四線城市沒有稀缺資源的地方,投資一定謹慎,比如前段時間被炒得過熱的保定,目前保定房價已漲,但投資的人房子根本賣不出去,而北京呢,哪怕是2008年,核心城區的房價也只是微跌,甚至只是滯漲。
第二,教育地產。今年北京市中小學的學區改革,嚴格就近入學,再次凸顯了教育地產的價值。不過,隨着教育資源(師資和生源)的攤薄,知名學區附近的房價也會回落,到那時把房子賣掉即可。
第三,“政策地產”。意思是將極大地受惠於政策的地產。比如,具有自貿區概念和京津冀協同發展概念的地產。珠海的橫琴、福建的平潭、河北一些近京區域,雖然諸多利好政策還沒正式獲批,但前景不可估量。文/記者張艦