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撬動利益格局
但全民經紀人的銷售成績單卻讓業界大跌眼鏡。據西安萬科透露,“萬客通”上線短短一個月內,註冊用戶達10899位,推薦客戶2848組,成交額3408萬元,其中49.87%由自由經紀人貢獻。而來自好屋中國的數據顯示,上半年公司銷售額高達700億元,其中北上廣深佔到205億元,品牌開發商的樓盤佔79%。
這無疑讓傳統經紀機構如坐鍼氈。8月18日—21日,西安萬科與易居(中國)控股有限公司執行總裁丁祖昱耗時4天針鋒相對。萬科的“全民經紀”模式被傳統中介公開詬病爲“鼓勵‘飛單’、挖別人牆腳”和對“中介和代理公司的極大不尊重”。
隸屬於房產中介的佑威房地產研究中心副主任陸騎麟接受《中國經濟週刊》採訪時也“聲援”丁祖昱:“我個人感覺萬科沒有很大創新,反而是鼓勵業務員跳過自己的中介公司做一些違規的行爲。”
“整個房地產電商是做不起來的。因爲房屋本身獨特性強,同一棟樓不同房源、不同樓層的信息都不一樣。此外,淘寶能做起來的根源還在於實體店與網店的巨大價差,房產在網銷時卻沒有明顯的價差。”陸騎麟對《中國經濟週刊》表示。
而開發商與中介機構間既有利益格局被撼動可能是引發口水仗的原因。長期與開發商合作新樓盤代理分銷的馬文婷告訴記者:“過去一般開發商給代理的中介佣金是不低於3%的,現在房子難賣,有些開發商佣金比例最高已經漲到了10%,甚至15%,本來全進中介的口袋,現在則被全民衆銷平臺分了一杯羹。”
據汪妹玲介紹,好屋中國分給自由經紀人的佣金是房款的1‰,分給專業經紀人的佣金是房款的2‰,分給專業經紀人所屬中介公司的佣金是房款的8‰到1%。
換言之,在目前開發商支付的高達房款10%-15%的佣金中,衆銷平臺能拿到8成以上。也就是說,開發商給出的佣金大頭是填充了全民衆銷平臺的荷包,切分市場蛋糕時,傳統中介機構淪爲平臺的“打工者”。
更令中介憂心的是,“好屋們”的雄心似乎不止於此。“如果是獨立經紀人,可以在經過好屋學院培訓後註冊成爲好屋合夥人,自己帶團隊,佣金會更高,一筆單子做成後,經紀人可以拿到房款的3.5%,團隊領導可以拿到1%。”汪妹玲如是說。
經紀人可能因此“用腳投票”,人才流失成了傳統中介最大的隱憂。
准入真空地帶
馬文婷分析,對於本就勒緊褲帶的中介市場而言,小型中介最有可能受到全民經紀人模式的正面衝擊,“有許多中介實體店其實就是小貓三兩隻,或者夫妻店,線下門店的租金成本太高,小中介又在新樓盤的議價中居弱勢地位,現在可以把店開到網上是有吸引力的。”
不過,在隔岸觀火的第三方人士眼中,全民經紀人的現有模式也並非毫無破綻。“最大的問題是這種營銷模式幾乎沒有技術壁壘,很容易被其他網站替代,甚至可能被搜房、安居客這樣的成熟平臺植入。”姚蘇粵對記者坦言。
另一方面,儘管全民經紀人的概念在國際上早已有之,但想要順利推行中國式全民經紀仍有短板。公開資料顯示,美國有85%的房屋交易是通過獨立經紀人來完成的,但兩國的行業准入條件卻存在明顯差異,契約環境也有差距。
“中國的房產中介形象很負面,過去的執業資格證也是形同虛設。因爲在整個交易環節中只有最後網上做合同和房產交易所的流程需要這張證,一間門店只要租借一張證就能開業,大量業務員實際都是無證執業。”馬文婷對記者分析,“現在取消資格證等於是降成了零門檻,培訓的任務落在企業身上,缺少充分監管的情況下很難確立標準。”
據悉,在美國,房產經紀人不僅需要擁有大學學歷,還必須學習估價、財務、會計、規章以及房地產實務等五門必修課,通常考試通過率僅爲20%。