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而這條本該串聯在業主與物業管理公司之間的紐帶在現實中恰恰是一種"稀缺品"。一位不願意透露姓名的物業管理人員告訴記者:"據我所知,新建的一些小區有業委會的不多,像一些老舊小區百分之百都沒有。"究其沒有成立的原因,"沒有人願意牽頭張羅"是客觀存在的事實,但沒有硬性的法律法規要求纔是主要原因。
在富卓花園廣場、紫金長安、澳景園等幾個住宅區內,記者隨機與十三位業主聊天,除了兩位業主表示"有沒有無所謂"以外,其他十位業主都認為有了業委會這座"親善"橋梁,更方便"溝通"。
"如果有人牽頭成立業委會,我相信大家都會支持,畢竟是站出來給我們業主說話的,真遇到什麼事兒,那也好維權。"家住石景山區雍景四景小區的一位業主告訴記者。
據2007年8月26日國務院修訂後的《物業管理條例》顯示:"同一個物業管理區域內的業主,應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會,並選舉產生業主委員會……其委員會成員應當由熱心公益事業、責任心強、具有一定組織能力的業主擔任。業主委員會主任、副主任在業主委員會成員中推選產生。"
從事社區物業管理十多年的王先生告訴本報記者:"最關鍵的是要有人願意參加,業委會的成員都沒有工資待遇,雖然規定上要求有時間、懂法律、遵紀守法等,這些都是套話,現在的人都各忙各的,不願意為了大家的事兒奔忙,法律又沒有要求哪個部門負責必須落實成立。"
的確,《物業管理條例》雖然規定了業會委的選舉產生方式、義務與職責,並指出"在物業管理區域內,業主大會、業主委員會應當積極配合相關居民委員會依法履行自治管理職責,支持居民委員會開展工作,並接受其指導和監督。"但其並沒有明確規定業委會是否是一個小區"必須"有的組織,或者說某小區在特定時間內成立不了業委會,會對相關部門采取相應的懲罰措施。
對此,社區問題專家白野在接受《中華工商時報》記者采訪時表示:"現在很多小區的業委會成立不起來有幾個原因,第一就是業主的組織程度不夠,比如有一千多戶的業主,從組織工作的角度講,你想動員50%的人投票,其碼要有500戶,你500戶不能一個人吧?如果10戶一組,還要50個人呢,所以這個組織工作是很繁重的;第二,目前的法律法規的設計給成立業委會設置了非常大的障礙,這是建委的規定本身存在的問題。"
一般情況下,業委會成員也是業主之一,並非完全公益,如果大家都有貢獻精神與責任意識的話,業主自治自管在一個社區中起到的作用將是不可估量的,也是實現基層民主的最好體現。
社區行業高級顧問劉建修告訴本報記者:"小區業主委員會在我國仍是'新潮事物',普通業主得過且過、多一事不如少一事的心態直接導致了參與度不高、捍衛自身利益不積極,業委會並沒有形成良好的規則和制度,長期堅持下來的可能性極低,從而使得小區業主合法利益得不到切實保障。"
據了解,一般成立業委會時,物業公司是不參與的,應該由社區牽頭,而事實上,為了工作方便進展,有的物業公司也張羅著成立業委會。記者走訪的石景山區楊莊北區和西黃新村西裡等幾家社區服務站,他們幾乎一致地表示,"我們不清楚,你去找物業了解吧。"、"沒有業主牽頭我們不會張羅這事兒"。
物業說法:業委會"有沒有都一樣"
不論是記者到物業辦公室詢問還是電話聯系,得到的答復不是"主任出差在外",就是"秘書有事不在"。三天下來,居然在為數不多的幾個業委會中,一個成員也沒有見到。可在走訪過程中記者發現,對於小區有沒有業委會,最不在乎的是物業公司。
服務於雍景四季小區的萬佳鑫物業公司的一名客服人員淡淡地稱:"業主委員會的作用,就是業主對物業公司不滿意的話就可以召開業主大會,換掉物業公司。業主委員會有沒有對我們來說都一樣,我們的工作照樣還得做。"
在對物業公司的采訪中,工作人員對業委會的看法大抵相同,"炒物業公司"是每個采訪對象都會提到的一句話。即使有期望成立業委會的物業公司,話語間總是有著對公司入不敷出現狀的一種"抱怨"。
"我們小區沒有業委會,我倒是希望有。剛開始接的時候,物業費只有1元多,現在所有的成本都在逐年上漲,物業費就漲不上去,很多人還總是拖著不交,卻對服務要求越來越高。如果有業委會就讓他們去收,我們倒省事兒了。實在收不上來,他們開會把我們炒了更好,早炒早一天少賠錢。"宣武區小紅廟附近某小區的一位物業人員悻悻地說。
服務於一家知名物業公司的項目經理告訴記者:"現在物業行業已進入了瓶頸期,人員越來不越好招,有本事、受過高等教育的人不來乾這行,來乾的都是沒怎麼上過學的,掙錢少受氣多,真正管理好的物業公司,是希望有責任心的業主參與進來的。因為有了業委會,物業開展工作也方便。比如有人砸承重牆,會對小區造成安全隱患,物業公司去說業主不聽,那就可以通知業委會,他們都是業主,彼此之間會更好溝通一些,也就減少甚至避免了我們與業主之間的矛盾。"
事實證明,業委會的成立與成員的積極參與,不僅體現業主的公
益心和能力,對推進社區工作起到的積極作用也是顯而易見。如位於朝陽區大山子附近的銀楓家園的業委會,自成立以來,為了鄰裡之間能夠更加和睦,方便大家溝通協商事宜,業委會組織在每年五月的第二個星期六都會舉辦鄰居節,還有為了節能減排發起的順風車站等,至今已有十年。
記者輾轉聯系到當年發起這些活動的業委會主任,他說:"那時很多人都有'城門'觀念,認為門裡是我家,門外不是我家,這種觀念直接導致社區是一盤散沙,只是一群陌生的人住在一起,業主的維權事件也就風起雲湧,我就想把業主組織起來,理性地維權。但怎麼組織卻是個很大的問題,因為業主之間不認識,後來就想到搞一個鄰居節,讓每家做一個菜,端到園區內大家一起吃吃喝喝,這樣大家不就熟了嘛,慢慢的鄰居節也就做起來了。包括後來的順風車站等活動,一是為了更好的開展社區工作,也是作為業主應盡的義務。"
他並表示:"很多業主認為,業委會組織起來,就認為首先要跟物業公司鬧,其實這是完全錯誤的。首先,有事兒大家根據規章制度進行協商解決,充分實行民主;其次,業委會應該起到協調作用,把業主、物業公司、開發商和地方政府的積極性全部調動起來,共同把小區建設好,我認為這是業委員的使命。而在現實中一般業委會只有在憤怒的時候纔能夠組織起來,之後業委會就成了維權委員會,都走偏了。"
說起銀楓家園的順風車站,當年在那裡物業工作過的何先生記憶懮新,他告訴記者:"那時,業委會真幫著物業乾了很多工作,也幫著物業給居民解釋了很多事情,業委會辦得好了,對物業公司的幫助巨大。當然,也不排除有個別起不到正面作用的業委會成員。"
顯然,現在的物業管理最基本的特點就是物業公司的專業管理與業主自治管理的結合,業委會是居民參與社區管理和基層民主自治的重要載體,加強業委會的規范運作管理無疑是構建和諧社區的基礎,業委會能否規范運作,關系到一個小區的安定與團結。
專家看法:亟待完善相關法規
"因為社區的很多事情是涉及到法律問題的,比如私搭亂建,首先應該由法院或城管來解決,但很多事情難辦,因為在許多情況下,法律法規常常是一紙空文,有些部門不作為,或者是亂作為導致了社區產了問題之後,就變得非常混亂,成了人與人之間的矛盾,或昇級成斗爭。這不是業主的能力問題,也不是業委會或物業公司搞不好的問題,實際上是規則有問題。"白野如是說。
目前,從業委會的運作管理和服務的狀況看來,其與物業公司相互掣肘、與居委會等部門之間聯系脫節、有部分業委會成員的素質參差不齊、"莽撞"維權違背了"權利與義務平等"的基本法律原則等等,使業主利益無法實現。另外,相關法律法規的不健全,也給業委會的實際運作和物業公司的經營管理帶來了影響。這些問題若不能及時解決,就會不斷造成矛盾的產生
和累積,將會影響到社區安寧和社會的穩定。
在業主與業委會、物業公司相互之間的關系處理方面,白野指出:"業主方面首先要有一個包容的心態。跟物業公司要采取合作的態度,要與人為善,不要與人為惡。其次,對於一個社區真正的破壞並非來自物業公司和開發商,而是業主自身,比如你不交物業費、裝修的時候拆承重牆,這些都可能導致社區成為危樓或存在潛在的風險,但是物業公司和開發商說到底就是多賺你幾個錢。最後,就是遇事要先搞清原因。如果一個物業公司表面上有問題,業主不滿,可能你仔細診斷起來有很多種原因,應該根據具體的問題去具體一解決,不能盲目的一杆子打死,動不動就要換物業、炒物業。"
的確,一個小區的良好運行與維護,不僅需要物業公司的盡職盡責,每一個業主都有不可推卸的責任。而業委員會能否發揮重大的作用,除了參與成員有無私奉獻的精神和能力以外,一套健全的規章制度也是不或缺的部分。